新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關(guān)該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準(zhǔn)，敬請投資者注意風(fēng)險。

　　王德勇 中信證券　

　　事項：

　　近期，我們實地考察了金融街及其天津津門、津塔項目。通過調(diào)研，我們形成如下結(jié)論：

　　評論：

　　公司是嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的“避風(fēng)港”。

　　2007年新一輪的

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控漸行漸近，但本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要針對住宅產(chǎn)業(yè)。金融街(000402)中期發(fā)展戰(zhàn)略明確提出：“以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”商務(wù)地產(chǎn)類公司基本不受政策影響，因而金融街(000402)在未來一段時間成為宏觀調(diào)控的“避風(fēng)港”。

　　2008年奧運會最大的受益者之一。

　　2006年10月，金融街持有的麗思卡爾頓酒店正式開業(yè)；位于金融街核心區(qū)的購物中心將于2007年9月開業(yè)，以此為標(biāo)志，公司將迎來重要的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期。2008年的奧運會，是北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要契機，良好的外部環(huán)境將促進公司成功轉(zhuǎn)型。金融街(000402)是北京奧運會最大的受益者之一。

　　天津大開發(fā)提升津門、津塔價值。

　　2006年8月，國務(wù)院批復(fù)了《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》，未來天津?qū)⒍ㄎ粸閲�際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。天津大開發(fā)將極大提升公司津門、津塔項目的價值。正如上海浦東開發(fā)沒有降低上海浦西的吸引力一樣，天津老城區(qū)也同樣不會因為濱海新區(qū)的開發(fā)而走向沒落。這樣定位于高檔寫字樓、公寓、酒店，彌補市場空白的金融街天津項目成功開發(fā)也有極大的可能性。公司同樣是天津大開發(fā)的受益者。

　　公司是目前最有進取心的園區(qū)開發(fā)類企業(yè)。

　　金融街是目前最有進取心的園區(qū)開發(fā)類企業(yè)。公司較早認(rèn)識到園區(qū)開發(fā)的局限性，謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時，積極加大異地開發(fā)的力度。目前公司的異地項目集中于重慶、天津、南昌、惠州(直轄市、省會、發(fā)達區(qū)域)，這些項目進展順利，為公司未來轉(zhuǎn)型后業(yè)績增長奠定了基礎(chǔ)。

　　未來的區(qū)域營造商和資源整合者。

　　經(jīng)過多年的開發(fā)，公司已經(jīng)把金融街打造成北京的城市名片，同時練就了公司很強的區(qū)域營造能力和資源整合能力。

　　目前公司擁有土地和項目儲備約400萬平米，其中惠州項目也屬于區(qū)域開發(fā)類。公司在年報中指出：“將密切關(guān)注北京和其他城市的土地市場，儲備公司發(fā)展所需要的土地資源。”一旦公司拿到大塊的土地，其區(qū)域營造力和資源整合能力將發(fā)揮重要作用，進而提升公司的投資價值。

　　資金問題基本無虞。

　　未來幾年，公司在建項目處于投入期，需要較大規(guī)模的投資。公司2006年通過非公開發(fā)行融資11.9億，一定程度上緩解了資金緊張的局面。未來，公司可以通過持有物業(yè)抵押的方式解決資產(chǎn)固化的問題，加上多元化的融資渠道開拓，公司目前資金問題基本無虞。

　　風(fēng)險提示：

　　公司面臨的風(fēng)險主要有：大股東股權(quán)比例不能下降在一定程度上影響股權(quán)融資；公司目前的住宅業(yè)務(wù)開發(fā)會受到宏觀調(diào)控的影響；由于商業(yè)物業(yè)銷售的特殊性，公司業(yè)績季節(jié)性波動仍將存在。

　　價值低估，維持“買入”評級

　　我們預(yù)測公司07和08年的EPS分別為0.66元、0.75元。考慮到公司的盈利能力和未來成長性，比照同類公司的市盈率，按照08年35倍動態(tài)市盈率，我們給出公司

股票的目標(biāo)價為26.25元。基于當(dāng)前價位，維持公司“買入”評級。

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