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　　紀敏 招商證券

　　國內唯一的全國性倉儲物流企業中儲股份是中國物資儲運總公司控股的大型現代綜合物流企業，主要從事倉儲、配送、物資經銷、倉單質押等業務。上市以來，公司通過配股、收購、兼并等資產重組和資本運作，成為網絡遍布全國、業務種類完善，在業內具備較明顯的品牌、網絡、資源及管理優勢的綜合型物流企業和行業龍頭。

　　傳統業務穩步發展，增值業務前景無限公司業務主要由物流業務和物資經銷業務兩部分組成。由于集團優質資產的不斷注入，2000年以來，公司主營業務收入保持穩步增長。公司在傳統物流業務上具有行業優勢，隨著新增項目的投產，傳統業務將有較大增長；在傳統倉儲物流業務的基礎之上，公司積極開展創新增值業務，取得了良好的業績回報。

　　依托政府背景，持續進行低成本擴張大股東中儲總公司有明確的整體上市預期，此次定向增發中所注入的資產將為上市公司帶來約2000萬凈利潤，同時也進一步完善其物流網絡布局；而實際控制人誠通集團是國資委選定的資產經營公司首批試點，隨著央企主輔分離的進行，公司有可能獲得更多的優質倉儲物流資產。

　　土地價值重估，增值效應巨大作為龍頭倉儲物流企業，公司擁有豐富的土地資源，且取得成本極低。隨著城市化進程，土地置換將帶來巨大的重估增值效應，保守估計，重估后公司每股凈資產可達7.18元/股。在提升資產價值的同時，土地重估還為公司未來進一步資產擴張創造了條件。

　　強強聯合，戰略合作意義深遠公司積極參與濱海新區的投資開發，“濱海中儲綜合物流加工園”項目具有良好前景；與普洛斯的合作極具戰略意義，將有助于全面提升公司的運營能力和盈利能力，遠景可觀。

　　盈利預測與估值分析對于中儲這樣的倉儲物流企業，其豐富的資源優勢是值得重視的。對土地價值重估后，每股凈資產為7.18元/股，按照土地置換的不同方式進行估值，不考慮“濱海中儲綜合物流加工園”及與普洛斯合作的積極、長遠效應，我們認為短期合理市場價格為9─11元。

　　1、國內唯一的全國性倉儲物流企業

　　1.1物流行業發展狀況

　　中國經濟成長推動物流業長期增長2006年中國國內生產總值達20.94萬億元，同比增長10.7%；社會消費品零售總額7.6萬億元，同比增長13%。外貿進出口總額17500億美元，貨運量199億噸，貨物周轉量8.69萬億噸公里，港口貨物吞吐量約56億噸，集裝箱港口吞吐量9300萬標準箱。

　　上世紀90年代以來，國民經濟對物流業發展的依賴度在不斷上升。GDP增長對全社會物流需求的彈性系數呈持續提升態勢：上世紀90年代基本維持在1.5-2左右且處于上升態勢，在最近5年中達到2.75左右。

　　我國國民經濟的持續高速增長、龐大的經濟規模和社會消費需求，是現代物流業發展的強大動力，這將在很長期一段時期內推動國內物流業的穩定增長。

　　全程物流和物流增值服務是行業發展趨勢

　　全程物流是目前最有影響的物流趨勢之一，其基本含義是指不同職能部門之間或不同企業之間通過物流上的合作，達到提高物流效率、降低物流成本的效果。

　　全程物流要求企業將提供產品或運輸服務等的供貨商和用戶納入管理范圍，并作為物流管理的一項中心內容。全程物流要求企業從原材料到用戶的每個過程實現對物流的管理；要求企業利用企業的自身條件建立和發展與供貨商和用戶的合作關系，形成聯合力量，贏得競爭優勢。

　　全程物流管理思想為解決復雜的物流問題提供了方便，而雄厚的物質基礎、先進的管理方法和信息技術又為這一戰略管理理念的可行性提供了保障。

　　目前國內一些物流企業所探索的“商物流”模式就是一種較為典型的全程物流服務。在該模式中，物流公司對生產廠家進貨出貨進行全程物流服務，為客戶提供代購代銷業務。物流公司既成為客戶的供貨商、銷售商，同時還是物流商和質押監管人。

　　此外，物流金融等增值業務也為物流行業的發展拓寬了空間。

　　新時期，我國物流業面臨新的發展機遇隨著加入WTO，中國經濟的發展融入越來越多的國際因素，在未來，我國物流業的發展也勢必將進一步融入國際競爭，與世界接軌。隨著國外物流企業逐步進入中國市場，中國企業的發展將面臨諸多挑戰；同時，國內物流企業也將通過引進現代物流發展的新理念、新技術和新的管理方式，為中國現代物流業的發展注入新的活力和生機。因此，新的時期，中國物流企業將迎來機遇和挑戰并存的重要發展階段。

　　1.2公司概況公司簡介中儲股份成立于1996年，由中國物資儲運總公司天津分公司下屬的天津中儲南倉一庫、天津中儲南倉二庫、天津中儲南倉三庫、天津中儲西站二庫、天津中儲新港物資公司和天津新港貨運代理公司等六家企業發起設立。

　　近些年來，公司通過配股、收購、兼并等資產重組和資本運作，先后置入了中儲上海江灣公司、大場公司、滬西公司、滬南公司，中儲南京公司、中儲無錫公司的優質資產，經營規模不斷擴大，網點布局日趨合理；同時控股現代高科技企業：鄭州恒科實業有限公司和北京中儲物流技術網絡有限公司，與寶鋼、三菱合資組建寶鋼儲菱物資配送有限公司。公司從單一儲運公司逐步向集倉儲、配送、經銷、加工、貨貸及物流金融服務于一體的綜合型現代物流服務企業積極轉變。

　　國內倉儲物流行業龍頭中儲股份是中國物資儲運總公司控股的大型現代綜合物流企業，主要從事倉儲、配送、物資經銷、倉單質押等業務。

　　上市后，公司通過收購大股東業績較好的分公司，使公司的經營范圍由天津市逐步擴展到上海、南京、無錫、武漢、青島、青州、大連、漢口、平頂山、洛陽和衡陽等地；此外，公司新建和收購現貨市場、物流中心、經銷部以及配送中心等，不斷完善公司業務種類。

　　在行業內，公司所具備較明顯的品牌、網絡、資源及管理優勢，而分布在全國的物流網點和倉儲設施以及鐵路運輸專線使公司成為國內唯一的全國性倉儲物流企業。

　　公司股權結構

　　中儲股份的直接控制人是中國物資儲運總公司，實際控制人是國資委監管的中國誠通控股集團有限公司

　　大股東：誠通集團，物資部背景

　　公司大股東是國資委監管的中國誠通控股集團有限公司，前身為物資部，1992年物資部撤銷前，下屬的大部分企業重組為中國誠通集團。

　　誠通集團擁有全國最大、分布最廣的集倉儲、配送、信息一體化的物流配送、集裝箱運輸和金屬分銷網絡，具備供應鏈管理綜合服務能力。倉儲占地總面積1300萬平方米，鐵路專用線129條，總長度114公里。2005年貨物吞吐量4537萬噸。年平均庫存量500萬噸。

　　近年來，誠通集團在企業重組、業務整合、資產處置方面成效顯著，擁有三家專業化的資產經營平臺，從事產業整合、不良資產處置、企業改制、企業托管等工作。

　　此外，誠通集團在全國各地擁有現貨交易市場20家，年交易額800億元。擁有專業電子商務網站-中國e金屬網，向社會發布“誠通現貨市場鋼材交易價格指數”。

　　誠通集團的主營業務包括現代物流、綜合貿易以及資產經營管理。目前集團旗下擁有中儲股份(600787)、粵華包B(200986)和中國誠通發展有限公司(0217.HK)三家上市公司。

　　誠通集團的戰略目標是集中優勢資源發展上市公司，整體進入資本市場。

　　2、傳統業務穩步發展，增值業務前景無限

　　2.1公司經營總體保持增長

　　公司主營業務主要由物流業務和物資經銷業務兩部分組成。由于集團優質資產的不斷注入，2000年以來，公司主營業務收入保持快速增長。隨著公司規模和收入基數的不斷擴大，主營業務收入的增速也逐步放緩，呈平緩增長趨勢。

　　2006年，公司實現主營業務收入69.11億元,同比增長32.54%；凈利潤7951萬元,同比增長24.25%。每股收益0.1281元,凈資產收益率5.02%。

　　2.2傳統業務穩步發展

　　傳統物流業務和物資經銷業務構成公司主營業務，也是公司傳統業務。上市以來，公司通過新建、收購、置換等方式不斷擴大傳統業務經營規模，持續穩步發展。

　　其中，2006年傳統物流業務實現收入66689.2萬元，占公司主營業務收入9.65%；物資經銷業務實現收入624445.37萬元，占主營業務收入90.35%。但公司主營業務利潤構成中，物流業務占54.88%，而物資經銷業務占45.12%。

　　2.2.1物流業務是未來發展重點物流

　　業務是公司主要的利潤來源

　　2001年以來，該項業務保持較快增長勢頭。2006年實現收入66689.20萬元，同比增長34.22%，占公司主營業務收入9.65%；實現利潤23963.27萬元，占公司主營業務利潤54.88%，體現了較強的盈利能力。

　　公司物流業務中，倉儲及進出庫業務是基礎和核心業務，占物流業務收入的60%以上。

　　在倉儲業務的基礎上，公司大力開展現貨市場業務，采取“前店后庫”的模式，為大宗生產資料提供交易場所。目前，現貨市場業務約占物流業務收入的11%左右，06年實現收入7608萬元，同比增長48.68%。

　　此外，公司還積極發展配送、國際貨代、質押監管和集裝箱業務，其中配送、質押監管和集裝箱業務06年營業收入分別同比增長22.54%、139.77%和76%，保持了較快的發展勢頭。物流業務具有行業優勢A、品牌、網絡優勢中儲股份是中國物流企業中率先上市的一家公司，且從事物流業務多年，在行業內有相當的知名度和美譽度；并且，公司在全國各地形成了功能齊全、設施完善的物流基地，能夠順利開展全程、全方位、多功能的物流服務。

　　經過多年的發展，公司已經形成一定的市場影響力。

　　其中，在現貨市場業務領域，公司目前有華北地區最大的鋼材現貨交易市場，天津儲寶鋼材現貨交易市場；南京市首家國家級市場，南京生產資料中心批發市場；蘇南地區最大的金屬材料現貨交易市場，無錫金屬材料現貨市場；另外，在西安、武漢也擁有該地區最大的生產資料交易市場─西安物資城和武漢單水生產資料市場。

　　B、資源優勢公司現占地480萬平方米，其中物流貨場面積169萬平方米，庫房面積89萬平方米，擁有各類物流設備659臺套，鐵路專用線41條，總長40公里，這些資源如土地、鐵路專用線等原始成本較低，但重置成本高昂，是一般物流企業所無法比擬的。

　　C、股東背景優勢公司大股東中國誠通集團，前身為物資部。按照設想，中儲股份將成為誠通集團在倉儲物流領域的旗幟，未來集團內的優質資產將不斷注入到公司中，實現物流業務整體上市的目標，此外，誠通集團旗下的中國新元資產管理公司被國資委賦予負責央企主輔分離的職能，而央企物流輔業分離重整后將注入到中儲股份當中。

　　因此，先天的股東背景優勢將有助于公司做大做強企業、提高行業集中度，為公司的長遠發展拓展廣闊空間。

　　新建項目和資產注入帶動業務增長A、新建項目公司董事會于2006年9月審議通過了《關于公司非公開發行A股股票方案的議案》，此次定向增發項目2007年上半年可竣工投產，達產后預計可為公司帶來2251萬元的凈利潤。

　　無錫分公司項目本項目收購土地457畝，地處無錫城區東南面，距離市中心10公里，是無錫主要的倉儲物流區域，聚集了商專線、中寶庫等全市近三十家以倉儲業務為主的企業。該地塊所處區域鐵路、公路、水路及

航空運輸優勢明顯。

　　達產后，無錫分公司將主要從事綜合物流業務，成為全國大鋼廠的區域中心庫、加工配送中心、上海期貨交易所指定交割庫、鋼材大超市和質押監管中心。

　　預計無錫分公司項目投資收回期為6.9年，年凈利潤為1935萬元。

　　天津濱海二期項目本項目位于中儲股份天津新港分公司庫區內，項目實施將為新港分公司集裝箱業務的擴大提供必要條件。

　　預計天津濱海二期項目投資收回期為7.3年，年凈利潤為316萬元。

　　B、大股東資產認購股份公司通過的定向增發議案中，公司控股股東中國物資儲運總公司以6家倉儲分公司(中心)、1家公司股權和天津地區二宗土地使用權、咸陽宗地土地使用權等資產認購不低于本次非公開發行股份總數的50%。

　　增發完成后，公司倉儲面積將進一步增加，07年利潤預計將增加1950萬元，相對06年，將使公司業績增厚25%左右。

　　物流業務是未來發展重點綜合來看，在公司主營業務中，物流業務盈利能力較強，前景廣闊。公司也將立足于傳統倉儲物流業務，重點發展以倉儲為中心的綜合物流業務。

　　預計未來幾年，公司物流業務將保持35%的復合增長率。

　　2.2.2物資經銷業務

　　依托傳統倉儲物流業務和現貨交易市場所形成的渠道，公司的物資經銷業務近些年來取得了較快的增長。2006年公司物資經銷業務實現收入62445萬元，同比增長32.4%，占公司主營業務收入90.35%。

　　物資經銷的業務模式是先出資購入產品，然后在大型交易市場出售，以差價獲取盈利。

　　公司物資經銷業務以鋼鐵內貿為主，分為自營、代理和項目材料供應三部分，業務量各占約1/3左右。2006年鋼鐵內貿實現銷售收入411902萬元，占物資經銷業務的65.96%，因此該項業務受鋼鐵行業景氣度影響較大。

　　對此，公司采取相關措施來彌補物資銷售虧損的風險，譬如進銷價格跟蹤機制和差價補償機制。

　　從運營模式來看，公司出資購買產品后進行銷售，使得公司在存貨和應收款項上有一定資金沉淀。此外，物資經銷業務占據公司主營業務收入9成以上，所貢獻利潤僅有不到5成，，毛利率5%以下，盈利能力相對較弱。

　　經商務部批準，公司預計將于2008年推出一個電子信息平臺，此平臺將有助于公司整合物資經銷業務，進一步提高鋼材銷售市場的占有率。

　　隨著國內鋼材市場產需不斷增長，公司物資經銷業務也將保持繼續增長，預計未來幾年將保持25%-30%左右的增長。

　　2.3增值業務前景無限

　　近些年來，物流行業競爭日益激烈，行業的毛利率越來越低，整個倉儲行業的凈資產收益率基本維系在3%左右。如果倉儲企業僅僅局限于倉庫管理等基礎物流的經營，企業的利潤水平無法有顯著改善，因此發展增值業務成為必行之路。

　　中儲股份業務發展模式屬于“先高后低”─穩步發展相對成本較高的傳統業務，在此基礎之上，大力發展成本較低利潤率較高的增值業務。近幾年來，公司積極進行業務創新，在保持穩健經營的同時，發展了現貨市場交易、期貨交割、質押監管、金融物流等收益較高的新業務。

　　2.3.1全程物流業務

　　全程物流是目前最有影響的物流趨勢之一，其基本含義是指不同職能部門之間或不同企業之間通過物流上的合作，達到提高物流效率、降低物流成本的效果。全程物流要求企業將提供產品或運輸服務等的供貨商和用戶納入管理范圍，并作為物流管理的一項中心內容；要求企業從原材料到用戶的每個過程實現對物流的管理；要求企業利用企業的自身條件建立和發展與供貨商和用戶的合作關系，形成聯合力量，贏得競爭優勢。

　　以遍布中心城市的物流中心為依托，中儲股份成為國內外眾多大型制造企業和零售商的區域配送基地。在上海和大連，中儲股份的物流中心是造船廠的鋼板配送基地，負責船板港口接貨、倉儲保管、適時配送到生產線。中儲股份的物流中心還是雀巢、百事可樂、海爾、LG等知名品牌的區域配送中心，開展從生產企業到消費地的干線運輸以及從配送中心到零售店的支線配送。

　　中儲股份還積極介入超市配送和快速消費品外包業務招投標，改變了以前只參與超市配送分包的模式。公司立足增加前端物流外包業務，提升攬貨能力和物流方案設計，同時創新業務模式，延長服務鏈，全程服務，將“賺中間一段的錢，變成從頭到尾賺錢�！痹诩�裝箱業務方面，中儲股份將各港口物流基地發展為集國際貨運代理、散貨及集裝箱存儲運輸、拼箱拆箱、加工配送、質押監管、商品檢驗及包裝、物流方案設計等功能于一體的現代化物流基地。

　　2.3.2物流與金融結合業務質押監管業務

　　中儲股份從1999年開始質押監管業務，質押產品包括黑色、有色、建材、汽車、煤炭和化工產品等。該項業務利潤率較高，近年維系在80%以上。到目前為止，公司尚未出現一筆貸款損失，2006年，公司質押監管業務實現收入2098萬元，同比增長139.77%。

　　質押監管業務也稱“物流銀行”，是一項物流與金融結合的業務：客戶將置于中儲有效監控范圍內的貨物作為質押物向銀行貸款，中儲作為客戶與銀行的中間人，承擔監管和評估的責任。質押監管一方面解決了貨主的資金周轉問題，一方面很好地解決了信用缺失，降低了銀行的風險，同時公司還能從中受益。

　　從公司目前的盈利模式而言，質押監管業務只限于向客戶(貨主)收取一定的監管評估費用。因此，未來隨著此項業務的深入發展，公司若能與銀行方面分享一定利潤，那么盈利又將獲得提升。

　　而從目前的法律角度來看，國內只有不動產(如

房地產)和大型成套設備可以用于抵押貸款，而其他所有的動產都必須用于質押貸款。因此未來質押監管的業務量會相當大。

　　中儲股份是以倉儲為主的物流企業，在開展質押監管業務上有天然優勢。2006年總質押量為563萬噸，與中儲目前所達到的年吞吐量相比，可以拓展的空間仍然非常大。此外，公司正在積極嘗試庫外監管(輸出管理)的模式，即貨物并不存放于中儲的倉庫之中，中儲只負責對貨物的監管和評估。庫外監管模式一旦能夠規模化，那么公司質押監管業務將迎來更大的發展。

　　保守估計，質押監管業務在未來幾年將保持100%以上的增長。

　　其他金融業務此外，若物流與金融領域能充分結合，那么對于中儲的業務創新發展仍有很多想象空間，譬如：通過成立財務公司或引入國外專業物流融資基金進行貸款業務；開展票據交易業務，在目前現貨交易市場的基礎上發展票據交易中心。

　　中儲具有天然的倉儲資源優勢和極具影響力的現貨市場，在此基礎上積極開展業務創新，將具有非常廣闊的前景。

　　3、依托政府背景，持續進行低成本擴張

　　3.1整體上市穩步推進

　　中儲總公司將逐步推進整體上市(出自：中證網中國證券報首頁>上市公司>公司新聞2006-06-26 08:31)

　　中國物資儲運總公司是中國誠通控股公司成員企業，經歷近四十年的發展，成為中國最大的以提供倉儲、分銷、加工、配送、國際貨運代理、進出口貿易以及相關服務為主的綜合物流企業之一。在全國中心城市和重要港口設有子公司以及控股上市公司78家(其中控股上市公司一家，即中儲發展股份公司)，分布在全國20多個大中城市，總資產60億元，占地面積1300萬平方米，貨場面積450萬平方米。庫房面積200萬平方米，鐵路專用線129條，114公里，自備列車3列，起重設備900臺，載重汽車400輛，年吞吐貨物2500萬噸，年平均庫存300萬噸。

　　中儲股份目前總資產45.8億元，凈資產15.8億。公司現占地480萬平方米，庫房面積89萬平方米。

　　上市以來，中儲股份一直在不斷吸收中儲總公司的相關資產，從業務偏居天津一隅發展壯大成為具有全國性網絡資源的綜合性物流公司。

　　增發完成后，總公司80%的物流資產和一半的土地已經進入上市公司，并且總公司整體上市的進程仍將不斷推進，預計剩余河北、山西等地的相關業務將會逐步被注入上市公司。

　　3. 2將受益于央企主輔分離中儲總公司整體上市是一個動態的過程，在整體上市進程中，中儲總公司作為資產整理平臺仍將保留。

　　公司實際控制人，中儲總公司的母公司誠通集團作為國資委選定的資產經營公司首批試點，以子公司中國新元資產管理有限公司為平臺運作央企的主輔分離業務，因此將會不斷接受國資委劃撥重組的央企資產，其中與物流相關的資產將由誠通集團劃撥中儲總公司。而這些資產經過中儲總公司整合和消化后，未來將可能不斷地注入上市公司。

　　4、土地價值重估，增值效應巨大作為中國倉儲物流行業的龍頭企業，中儲股份擁有全國性布局的物流網絡資源，其豐富的土地儲備是公司資產增值和低成本擴張的重要因素。

　　4.1公司現有土地情況公司現有土地約480萬平方米，由于土地取得時間較早，且大部分為行政劃撥方式得到。

　　成本較低。

　　從產權角度劃分，主要分為兩類：

　　1、公司已經擁有土地使用權：中儲股份原有土地使用權土地約為216萬平米，賬面成本為2.263億元左右；此次定向完成后，此類土地面積將增加至約280萬平米。

　　2、公司長期租賃土地(無使用權)：約為250萬平米；定向增發完成后，此類土地面積將增至約400萬平米。

　　目前公司擁有使用權的土地主要分布于天津、上海、南京、無錫、青島、青州等地。

　　4.2土地重估增值明顯公司最初取得土地時一般均處于城市郊區，隨著城市化進程，這些土地所處位置均已經發展成為城區，原先的工業倉儲用地也更適合于商業用地，因此土地增值十分明顯。

　　對于土地價值的重估，同樣按照土地的產權性質來進行評估。由于增發土地以評估價值收購，與市場價格基本接近，因此暫不估算其增值：

　　1、公司已經擁有土地使用權：公司原有此類土地約216萬平米，對于土地所處不同位置，按近期臨近商業用地的交易價格來進行評估(青島和青州假設按600元/平米來估算)。在此基礎上計算，此類土地重估后增值約32.6億元。

　　2、公司長期租賃土地：此類約250萬平米土地由于上市公司沒有使用權，只是長期租賃，因此土地增值部分需與中儲總公司進行分配。

　　綜上所述，保守估計，僅考慮公司擁有土地使用權部分的土地價值重估情況，公司土地增值約為32.6億元。2006年公司凈資產15.6億元，增發募集資金6.4億元，那么增發完成后公司凈資產約為55億元，重估后每股凈資產約為7.18元。

　　4.3土地升值有助實現資產擴張對于中儲這樣有著較明確整體上市和資產收購預期的倉儲物流企業，母公司的土地資源及誠通集團的倉儲資源將會逐步注入進來。

　　對于上市公司而言，不斷支撐其資產擴張的助力將主要來自于資本市場融資以及土地重估后的增值效應。

　　從土地置換這種資產擴張方式來看，“早期低成本取得的土地”，隨著城市化發展，從郊區發展為城區，然后在市政規劃或基于其他考慮被陸續置換到郊區。在此過程中，原有土地換回超量的土地或土地和現金，這在穩定企業原有業務的同時，將有助企業實現低成本擴張。5、強強聯合，戰略合作意義深遠事件：1、2006年11月7日，中儲股份及中儲總公司與美國普洛斯中國發展公司簽訂戰略合作框架協議，雙方將就土地開發、物流倉儲及綜合設施建設進行全面戰略合作。

　　2、2007年1月26日，中儲股份與天津農墾集團總公司、永泰紅磡集團簽署合作框架協議，合資開發“濱海中儲綜合物流加工園”項目。

　　5.1三方協作，共享濱海新區經濟成長天津濱海新區的開放開發吸引了眾多國際和國內投資者的目光。作為擁有全國性倉儲物流設施網點布局的中儲股份，天津濱海新區無疑是其重點戰略布局之一。公司與天津農墾集團總公司、永泰紅磡集團簽署合作框架協議成立合資公司，將分享濱海新區經濟的快速成長和物流業務的迅速發展。

　　直接受益于濱海開發“濱海中儲綜合物流加工園”項目，天津農墾集團所提供5400畝項目土地位于濱海新區核心地帶。作為天津市政府規劃的物流用地，未來將建成北方最大的多種生產資料交易市場，建造包括海運、鐵路換裝功能的倉儲物流中心，不同運輸方向集中調配的貨物配載中心，物流貨物包裝、分裝以及材料加工的物流加工中心等。

　　目前，公司在天津地區的主營業務收入占26%，北京地區占20%，京津合占半壁江山。濱海新區的大發展以及天津市北方航運中心和物流中心的建立，將極大帶動京津地區物流業的發展。中儲在三方成立的合資公司中所占股份為34%，作為合作三方中唯一的物流公司，將直接受益于濱海新區的經濟成長。

　　“濱海中儲綜合物流加工園”項目涉及用地5400畝，約360萬平米。作為合作三方中唯一的物流公司，中儲將是未來物流園區的運營主導和最大受益者，因此，物流園一旦投入正式運營，公司的倉儲資源以及物流網絡效應將進一步得到完善和提升。

　　5.2攜手普洛斯，著眼遠景發展

　　真正意義上的強強聯合普洛斯中國發展有限公司的母公司普洛斯(PLD)，是世界最大的上市工業房地產投資信托公司(REIT)，美國紐約證交所的上市公司，管理超過3700萬平方米的全球分銷設施網絡。

　　作為世界最大的專業物流設施

開發商，普洛斯已為超過4,000家世界知名企業提供相關的物業和服務。

　　中儲是國內唯一的全國性倉儲物流企業，其品牌、網絡和資源優勢是國內其他倉儲物流企業所無法比擬的。

　　中儲將實現資產升值、優化管理和獲取高端客戶中儲與普洛斯的合作將采取建立合資公司的方式，中儲注入土地使用權和倉儲設施，普洛斯注入資金，比例各占50%。這樣的合作模式將有助于中儲實現資產升值：土地價值和倉儲網絡資源將得到重估。

　　此外，公司與普洛斯的合作還將有助于公司在管理和高端客戶的獲取上得到顯著的改善和提升。

　　中儲與普洛斯的戰略合作是逐步推進的過程，這樣的強強聯合將是具有長遠意義的，也將是中儲做大做強的一大機遇。

　　6、盈利預測基本假設：

　　1、定向增發完成，與公司公告情況一致；各項業務增長如前文所述；

　　2、暫不對與普洛斯的合作項目以及“濱海中儲綜合物流加工園”項目進行盈利預測。

　　7、估值分析

　　1、按照前文所述的基本假設，公司07-09年業績分別為0.19元、0.26元和0.33元，對應動態PE分別為48、36和28倍，無明顯估值優勢。但考慮上市公司所具有的先天自身優勢、各項業務的穩步增長，更為重要的是引入普洛斯這樣的世界頂級物流運營商所帶來的各種積極深遠的效應，公司未來的盈利能力和前景將有望得到很大改善。

　　2、對于中儲這樣的倉儲物流企業，其資源優勢是值得重視的。按照前文所進行的土地價值重估，我們可以分兩種情況來進行分析：

　　A、假設在土地置換，也就是土地價值得到重估的過程中，上市公司以原先的土地獲取的全部是現金：重估后的每股凈資產為7.18元/股，考慮到公司在行業內所處的地位以及未來良好的發展預期，給予30%的溢價是可以接受的，那么公司股價應為9.33元；B、假設在土地置換，也就是土地價值得到重估的過程中，上市公司以原先的土地獲取的全部是土地：重估后的每股凈資產為7.18元/股，按照國際同行2倍PB來估值，公司股價應為14.36元綜合考慮，對于公司短期目標價暫定為9-11元，給予推薦-A的評級。

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