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   2006年業(yè)績大幅增長2006年公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入174.48億元，同比增長69.04%；實(shí)現(xiàn)利潤總額33.97億元，同比增長71.87%；實(shí)現(xiàn)凈利潤21.55億元，同比增長59.56%；全面攤薄每股收益0.493元，同比增長35.81%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為14.48%，比上年下降1.77個(gè)百分點(diǎn)。

　　快速發(fā)展帶來較大資金需求2006年在公司業(yè)績較快增長之下，對資金的需求也大幅增加，公司的短期借款和長期借款均出現(xiàn)大幅上升，公司完成非公開發(fā)行股票籌集約42億元，經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)。

　　較快的發(fā)展速度預(yù)示著將來公司仍將面臨資金問題，公司將拓展融資渠道，加大籌資力度來解決資金的問題。

　　盈利預(yù)測及投資建議預(yù)計(jì)今明兩年公司分別實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入264億元和375億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為33.66億元和47.47億元，每股收益分別為0.77元和1.09元。

　　公司股票目前的中樞價(jià)格為23元，維持“買入”評級。

    2006年業(yè)績回顧今天，公司公布了2006年業(yè)績，交給投資者一份靚麗的答卷。2006年公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入174.48億元，同比增長69.04%，增幅比上年增加31.33個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤總額33.97億元，同比增長71.87%，增幅比上年增加15.07個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)凈利潤21.55億元，同比增長59.56%，增幅比上年增加5.76個(gè)百分點(diǎn)；全面攤薄每股收益0.493元，同比增長35.81%，增幅小于凈利潤的增幅原因在于當(dāng)年由于“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股和非公開發(fā)行A股股票公司總股份數(shù)比2005年增加約6.47億股；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為14.48%，比上年下降1.77個(gè)百分點(diǎn)。

    和去年相比，2006年公司業(yè)績?nèi)〉孟喈?dāng)明顯的進(jìn)步。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積322.8萬平方米，銷售金額212.3億元，同比分別增長39.3%和52.2%；結(jié)算項(xiàng)目面積289.6萬平方米，結(jié)算收入176.7億元，同比分別增長63.8%和70.2%；完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，分別比上年增長了93.0%和50.6%，分別比期初年度計(jì)劃增加101.1萬和-5萬平方米，公司明顯加快項(xiàng)目開發(fā)速度，未來業(yè)績將保持較快速度的增長。

　　公司在報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)堅(jiān)持以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦策略，從區(qū)域分布看，全年珠三角市場實(shí)現(xiàn)銷售面積97.7萬平方米，銷售收入75.4億元，分別占公司整體的30.3%和35.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入35.5%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入50.9億元、凈利潤9.4億元，分別占公司整體的28.8%和43.1%；長三角市場實(shí)現(xiàn)銷售面積87.1萬平方米、銷售收入63.0億元，分別占公司整體的27.0%和29.8%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入68.7億元、凈利潤7.7億元，分別占公司整體的38.9%和35.4%；環(huán)渤海市場實(shí)現(xiàn)銷售面積90.9萬平方米、銷售收入53.8億元，分別占公司整體的28.2%和25.3%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入42.3億元、凈利潤3.5億元，分別占公司整體的23.6%和16.1%；其他市場實(shí)現(xiàn)銷售面積47.1萬平方米、銷售收入19.9億元，分別占公司整體的14%和9%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入14.9億元、凈利潤1.2億元，分別占公司整體的8.4%和5.4%。

    從結(jié)算收入比例來看，各區(qū)域所占比重差距逐漸縮小，公司對單一市場的依賴程度相應(yīng)減小，面對行業(yè)調(diào)控時(shí)的應(yīng)變能力得到加強(qiáng)。

　　報(bào)告期內(nèi)公司新獲取項(xiàng)目47個(gè)，總占地面積約910萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)約1222萬平方米，按權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約982萬平方米，另外，由于對報(bào)告期以前已獲取項(xiàng)目的權(quán)益比例發(fā)生變化，按權(quán)益計(jì)算的項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積還增加55.9萬平方米。新項(xiàng)目地價(jià)總額合計(jì)227.46億元，截至2006年末，公司共支付地價(jià)112.05億元。新增項(xiàng)目中約占總面積60%的資源是通過各種合作方式獲取的。截至2006年末，公司已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬平方米，其中按權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃中項(xiàng)目約為1536萬平方米。

　　公司2007年規(guī)劃公司認(rèn)為處于轉(zhuǎn)折期的行業(yè)將延續(xù)其重構(gòu)的過程，而宏觀調(diào)控也仍將是行業(yè)的常態(tài)。2007年公司的主題詞是“大道當(dāng)然·精細(xì)致遠(yuǎn)”。“大道當(dāng)然”表達(dá)的是堅(jiān)持走正道、勇于承擔(dān)社會責(zé)任的居心，而“精細(xì)致遠(yuǎn)”則體現(xiàn)出精細(xì)化經(jīng)營成為公司樹立核心競爭力、實(shí)現(xiàn)長期經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的重要思路。

　　2007年公司計(jì)劃開工面積約700萬平方米，竣工面積約600萬平方米，進(jìn)一步增加1000萬平方米左右的項(xiàng)目資源。公司將加大資源整合力度，充分發(fā)揮合作伙伴的優(yōu)勢，提升自身行業(yè)資源整合樞紐的地位。

　　2007年公司將全面推進(jìn)裝修房的實(shí)施，提高裝修房比重，年內(nèi)位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地將正式運(yùn)行，公司將進(jìn)一步提高工業(yè)化技術(shù)的應(yīng)用比例。

　　2007年公司將進(jìn)一步積極探索融資方式的創(chuàng)新，同時(shí)公司計(jì)劃采取公開增發(fā)A股的方式在資本市場進(jìn)行一次融資，增發(fā)股數(shù)不超過公司總股本的20%。

　　2006年分紅派息方案董事會向股東大會提交公司的利潤分配方案為“按中國會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)之當(dāng)年凈利潤之30%留作06年年末未分配利潤，與上年度留存的可分配利潤共同作為分紅派息的來源”，每10股派送1.5元（含稅）現(xiàn)金股息，以每10股轉(zhuǎn)增5股的比例向全體股東轉(zhuǎn)增股本。

    毛利率下降0.75個(gè)百分點(diǎn)2006年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率約為28.47%，比上年下降0.75個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前房價(jià)漲聲一片的情況下，由于土地成本和建安成本的增加以及稅費(fèi)的增多，這造成了毛利率的下降。

　　資產(chǎn)負(fù)債率增加3.96個(gè)百分點(diǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率由上年的60.98%增至64.94%，這主要由于預(yù)收賬款的增加以及公司規(guī)模擴(kuò)大帶來的借款增多造成的。2006年，公司短期借款和長期借款之和已占總資產(chǎn)的25.20%，比上年9.53%的比例增加了15.67個(gè)百分點(diǎn)，這主要因?yàn)楣�司�?jīng)營規(guī)模增長較快帶來資金需求較大。

　　三項(xiàng)費(fèi)用率比上年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)2006年公司三項(xiàng)費(fèi)用為9.06%，比上年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大帶來的規(guī)模效應(yīng)得到一定程度的體現(xiàn)，這種效益將隨著規(guī)模的逐漸擴(kuò)大而越來越明顯。公司建立了集中采購制度以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，且采購集中度逐年提高。

　　流動比率和速動比率均有所提高流動比率由上年的1.83增至2.04，這主要因?yàn)榱鲃淤Y產(chǎn)中貨幣資金較多的緣故；速動比率由上年的0.46增至0.63，這主要因?yàn)榱鲃迂?fù)債中的預(yù)收款增加較多的緣故。

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)大幅減少由于銷售規(guī)模的擴(kuò)大，公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由上年的13天降至當(dāng)年的7天，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)的減少在一定程度上緩解了公司的資金壓力。

　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)少許增加由于公司加大了土地儲備的力度以及開復(fù)工的力度，公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)由上年的664天增加至當(dāng)年的733天，隨著公司開發(fā)的提高以及項(xiàng)目施工的時(shí)效性，未來公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)會出現(xiàn)下降趨勢。

    2006年公司業(yè)績快速發(fā)展的同時(shí)是資金需求的大量增加，土地儲備的增加、項(xiàng)目開發(fā)速度的加快導(dǎo)致公司經(jīng)營和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)較大的逆流，資金的大量需求只能通過籌資活動來滿足。未來幾年，隨著公司發(fā)展速度的加快，對資金的需求將越來越大，公司融資的需求和壓力也逐漸變大。

　　2006年限制性股票激勵計(jì)劃的實(shí)施2006年，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤21.55億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為人民幣20.68億元，比上年增長54.68%，全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率13.89%，全面攤薄的每股收益增長31.77%，達(dá)到了限制性股票激勵計(jì)劃的考核要求。根據(jù)計(jì)劃，公司將在年度股東大會通過2006年年度報(bào)告及上述經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告后，對上一年度預(yù)提的激勵基金少提的差額進(jìn)行補(bǔ)充提取，追加提取激勵基金73,756,963.01元并按激勵計(jì)劃規(guī)定購入萬科A股股票。上述提取完成后，公司2006年度股票激勵計(jì)劃合計(jì)提取的激勵基金將為215,463,931.52元。

　　盈利預(yù)測及投資建議行業(yè)的調(diào)控給公司的快速發(fā)展提供了契機(jī)，鑒于公司目前快速增長的發(fā)展勢頭以及預(yù)收賬款、開復(fù)工及竣工面積的大幅增加等，我們調(diào)高了對公司未來的盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)今明兩年公司分別實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入264億元和375億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為33.66億元和47.47億元，每股收益分別為0.77元和1.09元。

　　目前公司在全國的市場占有率為1.25%，作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，行業(yè)的調(diào)控為公司的快速發(fā)展提供了契機(jī)，公司優(yōu)秀的組織架構(gòu)和人才儲備為公司的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。我們認(rèn)為公司股票目前的中樞價(jià)格為23元，維持“買入”評級。