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    核心觀點：

　　結論：

　　根據我們對公司06、07、08年每股收益分別為0.14、0.16、0.18元的預測，綜合酒店行業整體估值情況，我們認為，金陵飯店的合理價值在4.72 -5.30元之間，建議網下詢價區間為4.10-4.61元。

　　主要依據：

　　金陵飯店是國內著名的酒店品牌，其國際化和酒店管理水平在國內飯店領域有著卓越的聲譽和廣泛的影響力，公司位列“中國最佳商務酒店”第三名，是唯一入選前十名的民族酒店品牌。

　　目前中國的酒店行業正處于景氣上升期，公司在南京地區高檔酒店市場的競爭優勢十分突出，金陵飯店近年來平均房價和房間出租率穩步提高，盈利能力顯著增強。

　　公司對高檔酒店的經營管理能力出色，未來將通過收購、租賃、托管酒店資產等方式進行外延式擴張。募集資金項目“新金陵飯店”的建成將進一步增強公司在南京高檔酒店市場的競爭優勢、擴大市場份額、保持盈利能力。如擴張性戰略順利實施，未來公司的銷售收入和利潤水平將有較大的提升空間。

　　公司擁有房地產開發公司金陵置地30%的股權，該公司現有地產項目規模巨大且后續發展前景良好，今后幾年公司來自房地產投資的收益將非常可觀。

　　風險提示：

　　募集資金投資項目難以在短期內產生效益，發行人存在發行當年凈資產收益率大幅下降的風險；南京地鐵二號線工程施工可能對公司經營業績的提升帶來階段性影響。

　　房地產產業宏觀政策的變化和行業周期波動將會對金陵置業的經營業績產生一定的影響，從而影響公司的長期股權投資收益。

    2、公司基本情況2.1歷史沿革公司是由南京金陵飯店集團有限公司作為主發起人，以評估后的原南京金陵飯店五星級酒店的經營性凈資產作為出資，新加坡欣光投資有限公司、江蘇交通控股有限公司、江蘇省出版印刷物資公司和南京消防技術服務事務所四家發起人以現金出資，于2002年12月30日共同發起設立的股份有限公司。

　　南京金陵飯店是經國務院批準成立的全國首批涉外旅游飯店之一，于1983年10月正式開業，經過二十多年的發展，飯店已成為國內著名的酒店品牌，其國際化和酒店管理水平在國內飯店領域有著卓越的聲譽和廣泛的影響力。作為江蘇省和南京市對外貿易、商務活動和科學文化交流的重要窗口，金陵飯店長期以來一直是省、市接待重要貴賓、舉辦重大活動的主要場所。開業至今已成功接待外國元首、國內外政要數百位，商界精英、社會名流等4千多人次，承辦各類商務活動、國際會議2萬多批。金陵飯店23年來始終保持著南京酒店業龍頭企業的領先地位，走出了中國人創建世界一流酒店之路，“金陵飯店”已成為具有國際影響力的本土酒店品牌。

    2.2主營業務分析公司主營業務主要包括酒店經營和商品貿易兩大部分。酒店業務主要提供住宿、餐飲、會議等綜合性服務。商品貿易則是公司下屬3家控股子公司為公司酒店業務提供物資、商品、服裝等產品供應服務，同時也對外經營。

　　公司過去三年主營業務收入與凈利潤的復合增長率分別達到11.1%和47.5%，06年1-9月主營業務收入達到25188.14萬元，是2005年度主營業務收入的79.3%.2.2.1酒店業務是公司業務的核心，現有業務將穩定增長酒店經營業務是公司的核心業務，在整個毛利中占比90%，是公司毛利的主要來源。2003年、2004年、2005年、2006年1－9月酒店業務毛利率為81.60%、80.93%、81.67%、80.81%。

　　2003年SARS危機后,金陵飯店的客房出租率和平均房價穩步提高,對比行業內同類知名酒店的經營狀況以及南京市高檔酒店行業經營環境，我們認為金陵酒店的出租率，特別是房價有進一步提高的空間。預計現有酒店業務的收入和毛利將能保持5%以上的增長。

    2.2.2商貿業務將保持較快增長，對公司業績貢獻進一步加強過去幾年公司貿易業務增長較快，在主營業務收入中的比重有所提高。貿易業務雖然毛利率水平遠低于酒店經營業務的毛利率，但由于其穩定的毛利率水平以及業務的較快增長，會給公司帶來一塊新增主營業務利潤。

    2.3未來業績增長動力2.3.1短期驅動短期內,公司的現有主營業務將繼續保持穩定增長,我們預計金陵飯店和商貿業務的毛利將分別保持5%和10%以上的增長.此外,公司擁有南京金陵置業發展有限公司30%的股權將在今后幾年為公司帶來非常可觀的投資收益。金陵置業未來的發展定位將立足于中高檔住宅房地產和商業地產項目的開發。目前金陵置業正在投資開發的“瑪斯蘭德”項目規模巨大,項目總用地面積48.27萬平方米，整個小區總建筑面積約為26萬平方米，總投資約111,918萬元，該項目從2003年11月起開發，預計2011年全部完成并投入使用。金陵置業除“瑪斯蘭德”已完成開發的一期、二期和正在開發的三期部分項目合計用地18.40萬平方米外，尚有29.87萬平方米項目用地。此外，2006年11月，金陵置業與南京江寧科學園發展有限公司簽署了投資協議書，擬合作開發江寧科學園47.2萬平方米的房地產項目，該項目正在洽談過程中。

　　公司2005年和2006年1-9月在房地產投資上各實現投資收益693.18萬元和809.51萬元，分別占本公司當期凈利潤的17.82%和23.15%。

　　我們認為公司的房地產投資收益將繼續給公司業績帶來重大貢獻。

　　2.3.2長期驅動酒店業務的對外擴張將成為公司未來發展的主要戰略。根據招股說明書所述，公司“將積極開展資本運作，收購、控股、租賃經營資產狀況優良、經營業績穩定的省內外高星級酒店，拓展酒店實體經營，計劃在未來三年內，每年新增一家酒店”。我們認為憑借公司在酒店經營上的能力和政府的支持，公司的酒店業務將大有作為。如果酒店業務的擴張戰略能夠按計劃實施以及金陵飯店擴建項目順利完成,公司未來幾年的酒店業務將高持高速增長。

　　3、SWOT分析3.1優勢公司在高星級酒店領域具有國際水準的管理水平，“金陵飯店”品牌在國內具有廣泛的影響力和良好聲譽，是民族品牌高端酒店行業杰出的代表。

　　良好的人力資源儲備。公司非常重視培養人才，先后有300多位管理也業務骨干派駐國外學習，整個團隊的國際化水平在酒店行業民族品牌中比較突出，這將對公司擴張戰略下對專業性人才的需求發揮保障作用。

　　區域優勢非常明顯，擁有南京地區最大份額的境外客源市場，商務客人的比例保持在95%以上，賓客回頭率達到61%，金陵貴賓計劃已擁有8萬多會員。

    另外，公司建立的“金陵全球市場營銷系統”已發揮非常明顯的作用，目前通過該系統直接訂房量達到了每月客房總量的70%。該系統在公司酒店業務未來的擴張中將發揮非常重要的作用。

　　3.2劣勢公司的戰略是未來通過收購、控股、租賃酒店資產的手段進行擴張。但公司在連鎖化經營方面的經驗以及獲取相關高檔酒店的相關資源方面還顯不足，未來是否能持續通過上述手段進行快速擴張還有待觀察。

　　3.3機會我國的酒店行業正快速進入景氣周期，經濟的快速發展和奧運、世博會的舉辦都對酒店行業的發展起到很好的促進作用。目前在酒店行業，專業化酒店管理和連鎖經營的模式已成為行業發展趨勢，公司作為民族品牌中的佼佼者以及國內很少的高級酒店上市公司，為公司通過資本市場實現快速發展提供了非常好的機遇。

　　3.4威脅公司面臨的不利局面主要是國外知名酒店管理公司已經在國內一線發達城市開始全面布局，公司無論在資金實力以及異地擴張經驗上都無法與其相比。此外，目前國內酒店市場高檔酒店的開店數量日益增加，未來的市場競爭將日趨激烈。

    5募集資金投向公司上市后募集資金將全部用于金陵飯店擴建工程暨新金陵飯店項目，項目總投資104，703萬元，擬定總建筑面積134,452m，由49層主體塔樓和4層裙樓構成。新金陵飯店將定位為超豪華全套房酒店，項目建成后將擁有135套豪華套房酒店和餐飲、會所等配套設施以及46,000平米高檔寫字樓面積。

　　項目所需資金來源包括公司投入資金43,369萬元（含募集資金和自有資金）、引入戰略投資者（三寶集團）資金30,000萬元和銀行貸款30,000萬元；項目流動資金為1,334萬元，擬由本公司自有資金投入400萬元，其余申請銀行貸款。公司與三寶集團將分別占有新金陵飯店59.33%和40.37%的股權。

　　本次發行股票募集資金到位后，公司凈資產將大幅度增長；在負債總額不變的情況下，母公司資產負債率將進一步下降；由于募集資金投資項目需要一定的建設期，在短期內凈資產收益率會有一定程度的降低。隨著募集資金投資項目的竣工和逐步產生效益，將對公司未來的經營產生積極的影響，公司銷售收入和利潤水平將有大幅度提高，使公司盈利能力不斷增強。

　　本次募集資金投資項目的實施將為公司開辟出新的發展空間，全面提升公司市場競爭力，為可持續發展奠定基礎，促進打造世界級精品旗艦酒店，推動公司建成具有國際影響力的百年老店做出積極的貢獻。

    6、估值及詢價建議根據我們對公司的盈利預測，公司06、07、08年攤薄后（按上市后總股本3.4億計算）每股收益分別為0.14元、0.16元和0.18元。

　　目前A股上市企業中酒店類公司很少，剔除非正常數據后我們取錦江股份、華天酒店和東方賓館三家公司作為比較樣本，以樣本公司過去一個月平均收盤價為基準，得到酒店行業06、07年平均PE分別為57.4倍和43.4倍，考慮到樣本公司都屬于連鎖經營的情況以及與公司可比性最強的錦江股份，我們認為公司酒店業務07年的合理PE區間應在35-40倍之間，相應的公司酒店業務估值區間為4.06-4.64元之間；同時07年15倍PE下公司房地產投資業務價值為0.66元/股。由此我們得出公司合理價值區間在4.72—5.30元之間，給予15%的新股發行折扣后，公司的合理詢價區間在4.10—4. 61元之間。

    7、風險提示短期內凈資產收益率大幅下降的風險。本次公開發行股票募集資金到位后，公司凈資產將大幅度增加。由于募集資金將全部投入于金陵飯店擴建工程項目，且該項目建設周期較長（3年時間），募集資金投資項目難以在短期內產生效益，發行人存在發行當年凈資產收益率大幅下降的風險。同時，如果募集資金投資項目竣工后未能實現預期收益，公司收入下降或增長較小，固定資產投資增加將增加公司折舊費用，折舊費將對公司投資回報帶來較大壓力。

　　南京地鐵二號線工程施工可能對酒店業務造成影響。南京地鐵二號線于2006年6月開始圍擋施工，預計歷時1年半。公司所處南京市中心新街口西站區域的施工，將在其中部分時間段對飯店門前道路交通產生一定影響，可能對公司經營業績的提升帶來階段性影響。

　　房地產業務投資的風險。2004年以來，國家采取了對土地市場和銀行信貸市場的監管和限制等一系列宏觀調控措施，房地產未來的發展速度將會有所放緩，房地產產業宏觀政策的變化和行業周期波動將會對金陵置業的經營業績產生一定的影響，從而影響公司的長期股權投資收益。