曹旭特 國金證券

　　招商地產本次向第一大股東蛇口工業區定向發行股票。發行價格為每股20.77元，計劃募集資金不超過23億元。如果增發完成，蛇口工業區的持股比例將由44.58%提升至53%，達到絕對控股地位。

　　本次募集資金將用于收購股東資產和投入現有項目開發。

　　收購深圳招商地產5%股權，收購完成后股份股份公司將擁有深圳招商地產100%權益。

　　投入8.8億元收購新時代廣場

　　收購美倫公寓土地使用權并開發建設。其中1.2億元用于收購土地使用權，1.3億投入開發建設。

　　增發對招商地產經營產生積極影響。

　　增加穩定租金收入。本次收購的新時代廣場和美倫公寓都屬出租類物業，在穩定運營后，上述項目將分別貢獻每股收益0.05元和0.025元。

　　優化現金流。本次增發募集資金23億，扣除購買股權和資產的14億，招商地產可獲得9億元現金，將明顯改善公司現金流。

　　投資建議。

　　預計公司在07年中期完成增發，則07、08攤薄每股收益分別為1.05和1.53元。目前每股重估凈資產22.6元，股價產生15%溢價，而萬科和金地溢價分別為54%和31%，招商地產溢價幅度最低，并且上述對凈資產值的重估并沒有考慮大股東未來將注入的蛇口300萬平米項目。

　　如果蛇口地區07年

　　招商地產本次向第一大股東蛇口工業區定向發行

　　發行價格為20.77元/股，不低于公告日前二十個交易日A股股票均價的90%。

　　計劃募集資金不超過23億元。

　　如果增發完成，蛇口工業區的持股比例將由06年底的44.58%提升至53%，達到絕對控股地位。

　　募集資金投向..本次募集資金將用于收購股東資產和投入現有項目開發。

　　收購深圳招商地產5%股權，收購完成后股份股份公司將擁有深圳招商地產100%權益。

　　投入8.8億元收購新時代廣場寫字樓。

　　收購美倫公寓土地使用權并開發建設。其中1.2億元用于收購土地使用權，1.3億投入開發建設。

　　投入3.3億開發蛇口地區海月華庭項目。

　　投入4.4億開發南京仙林(1-2期)項目。

　　增發對公司影響..增加穩定租金收入。招商地產部分收入來源物業出租，本次收購的新時代廣場和美倫公寓項目都屬出租類物業，在穩定運營后，上述項目將分別貢獻每股收益0.05元和0.025元。

　　優化現金流。本次增發募集資金23億，扣除購買股權和資產的14億，招商地產可獲得9億元現金，將明顯改善公司現金流。

　　本次定向增發如果實施，將增強大股東與上市公司利益相關性。目前大股東在蛇口尚有200萬平米開發用地，按1.5的容積率計算可建設300萬平米項目，作為招商局集團地產運作的唯一資本平臺，集團資產的注入僅是時間問題，蛇口是公司地產資源拓展的穩固根據地。

　　投資建議

　　我們預計招商地產在07年中期完成定向增發，則公司07、08年攤薄每股收益分別為1.05和1.53元。公司目前每股重估凈資產值22.6元，股價產生15%溢價，而萬科和金地的溢價分別為54%和31%，招商地產溢價幅度最低，并且上述對凈資產值的重估并沒有考慮大股東未來將注入的蛇口300萬平米項目。

　　如果蛇口地區07年房價上漲5%，招商地產在07年底攤薄后每股凈資產將達到27.7元，公司股價至少不應低于凈資產值，建議買入。