長江證券　邵穩重

　　優秀的管理團隊支撐競爭力

　　歐亞集團近年已經顯現出非常強的競爭實力：公司主力門店歐亞商都和歐亞大賣場客流量和銷售均不斷增長，日趨成熟。

　　公司的管理團隊不僅具有豐富的零售業經營管理經驗，更可貴的總是具有超前的戰略眼光。公司總能夠在一個新的地方開辟一個新的商圈。

　　長春原來只有一個老商圈即重慶路商圈(主要有長春百貨、卓展百貨、百盛、王府井等零售企業)，公司1993年IPO上市時候，就敏銳地發現紅旗街將是一個未來的商圈，于是通過數十年的投入打造了一個歐亞商都，目前歐亞商都所在的紅旗街商圈已經成熟。

　　另外，早在10年前的1997年，歐亞大賣場所在地還是長春市煤炭供應站和一片荒地，地處長春市南郊，但歐亞集團公司管理團隊已經敏銳地發現了該地塊未來的商業價值，于是就以合理成本收購了近30萬平米的土地，分三期開發為現在46萬平米的歐亞大賣場。

　　商業+地產的成熟業務擴張模式

　　公司已經形成“地產+　商業”的成熟業務擴張模式：先以合理成本收購物業或土地———再新建或改造商業門店———通過良好的經營來吸引人氣———實現門店的經營盈利和綜合價值的提升。

　　我們研究后發現，公司的這種業務模式屢試不爽。我們認為，這些物業在收購時候的成本都很低，一個根本的原因是，這些物業對一般人來說并不值錢，但在歐亞集團優秀管理團隊超前的眼光和經營能力的打造下，這些物業的價值將得到極大地出來提升。

　　展現歐亞集團公司

　　未來增長第一極：歐亞商都

　　公司屬下的旗艦店歐亞商都(3　期合計13　萬平方米)是長春地區最大的百貨店，歐亞商都一站式的購物優勢、良好的口碑和品牌使得其已經成為長春市民購物的首選之地。從而奠定了公司在當地商業零售市場的強勢地位。

　　2005和2006年，歐亞商都均保持20%以上的內生增長，鑒于1)歐亞商都正在將商品向中高端調整；2)商都消費者層次的提升和延伸；3)公司擬將辦公場所外遷，實際用于經營的面積將擴大。我們認為這種增長勢頭將得到有效持續。

　　未來增長第二極：歐亞大賣場

　　公司持股40%的歐亞大賣場是一個建筑面積為46　萬平方米的大型購物中心。公司經營管理能力不斷增強提升賣場吸引力，賣場的人氣逐步興旺，歐亞賣場的收入和業績將保持快速的增長。

　　我們認為，隨著該商圈的逐步成熟，歐亞賣場的收入和業績將保持加速的增長：1)人氣集聚和租金上漲帶來的內生增長。歐亞賣場目前的平均租金水平為近30元/平米，具有較大的提升空間；2)經營面積擴大帶來的外生增長。

　　公司計劃4　期再建一個27　萬方的購物中心(定位于餐飲、娛樂和酒店)。一旦4　期工程完成，歐亞賣場將是世界最大的購物中心。

　　歐亞賣場主要采取向經營戶收取租金的經營模式。按照協議，一般經營戶為1-2年一簽租戶協議，重要或品牌經營戶多為5　年一簽租賃協議。

　　未來增長第三極：新開門店

　　公司新開門店均實現了盈利。1)2005　年新開的新發商廈、益民商廈等百貨門店將逐漸進入成熟期。2)2006　年國慶期間新開的四平歐亞商都目前銷售強勁，預計2007　年(開業第一年)將會實現盈利。3)公司新收購的沈陽聯營商廈經營穩定，預計整合后業績將有較大幅度的提升。