路穎 海通證券

　　調研概況。2月15日，我們走訪了歐亞集團，與公司副總經理兼董秘席汝珍女士進行了交流，并再次考察了經營結構繼續調整、已經顯現出現代化綜合百貨特征、并在當地具備絕對競爭優勢的歐亞商都，以及人氣同樣已經非常旺盛的歐亞賣場。我們還就公司未來的發展戰略，尤其是公司在沈陽收購的兩處百貨類資產、在吉林省內的擴張、相關激勵政策的計劃、以及未來五年業績增長前景等進行了更深層次的溝通。

　　基本結論。歷史上我們已經多次考察個這家地處長春市的區域性商業龍頭，尤其是最近一年多的時間內，我們已經連續跟蹤調研了三次，而每一次這家公司給我們的信心都會更強一些。我們之前給予公司2006-2008年EPS的預期分別為0.37元、0.45元和0.54元，這相對保守的預期很大程度上是根據公司在股改方案中的相關承諾(連續三年凈利潤增長率不低于20%)做出的。而我們的分析發現：公司僅靠“歐亞商都”本身就基本上能夠完成這個對于增長率的承諾；“歐亞賣場”2006年以后面積擴大效應將完全顯現，再加上提價的潛力將會給公司2007年之后帶來更多的利潤增長；公司在沈陽收購的兩處地理位置較好的百貨類資產和儲備、以及在吉利省內的擴張將在2008年之后開始逐步釋放能量。因此，我們認為公司在穩健擴張的風格下，蘊含了較高的持續增長潛力，而且作為區域百貨龍頭已經形成了連鎖經營的框架和能力。

　　公司最新情況。本報告我們僅就最新調研情況給出介紹，關于對公司主營業務和治理結構更深入的分析、業績預測和價值評估等，敬請關注我們即將推出的歐亞集團深度調研報告。

　　(1)歐亞商都在2004年第三次擴建之后建筑面積超過13萬平米，銷售環境不斷提升，品牌的調整進展有序。作為公司目前凈利潤的重要來源，歐亞商都已成為長春市綜合百貨龍頭，優勢非常明顯，未來兩年仍有望實現年均20%的增長。(2)歐亞賣場在2006年三期開業，并新加了3萬平米的停車場之后建筑面積達到了46萬平米。目前歐亞賣場用于出租部分的平均租金為30元每平米，而2007年歐亞賣場的租金價格還在調整，預計租金收入增長(源自面積增加和租金提高)能夠達到30%。根據我們的調研，在前次部分租金價格調整之后，入駐商家并沒有感覺到壓力，主要原因是歐亞賣場目前人氣越來越旺，而本身租金的起始價格偏低。我們認為歐亞賣場今后的租金水平仍舊有逐年調整的勢頭。預計2007年之后來歐亞賣場給公司貢獻的凈利潤將超過1000萬(已經考慮約40%的持股比例)，且2008年后有能力保持幾年15%的復合增長率。“歐亞”品牌在長春市影響力之大可以通過歐亞賣場周邊樓盤價格的變化看到：從歐亞賣場開工之前的幾近荒蕪，到開工之后單價1400元/平米，到目前的3000元/平米左右。而越來越多的新建小區為賣成集結了更大人氣。(3)沈陽聯營2006年被公司以2.5億左右的成本取得了其60%的股權，總建筑面積6多平米，公司希望能夠在2007年把另外一部分股權也拿過來，目前還沒有參與到經營管理中。沈陽聯營位于沈陽重要商業區中華路與南京街交匯處，地鐵在聯營有一站，將來有可能會通到聯營的地下。此前聯營的銷售收入在6億以上，凈利潤不足1000萬，公司全面接手之后，正常年份的凈利潤有望達到2000萬以上。(4)沈陽嘉濠是公司在沈陽收購的另外一處商業資產儲備。公司目前先購買了其中部分物業，并有可能購買剩下的部分，再加上已經獲得的二期的在建工程，公司有可能在此獲得5萬平米建筑面積的百貨物業。如果這個門店能夠順利整合成為商業門店，可以與沈陽聯營相互呼應，并消化一些聯營的員工。(5)其他省內網點及未來拓展計劃等。除了目前已經擁有的幾個網點(車百經營穩定，年凈利潤在600萬以上；2005年開業的新發商廈、歐亞益民2006年之后都有望實現微利；2006年下半年開業的星河灣商廈和四平歐亞商場預計2007年之后也有可能打平或者微利)，公司2007年在通化市和農安縣也有了兩個投資：通化市是比較富庶的地區，歐亞的門店就選在新區，土建一共投資4500萬，計劃2008年有可能建成投入使用。在農安縣的投資主要是建設農安商貿物流中心，主要為給小店配貨，也是為公司物流配送的發展摸索經驗。

　　整體分析，公司的發展在穩健中滲透著敏銳的戰略思維：從歐亞商都在一個區級副商業圈中經過三次擴建發展成為大型綜合百貨龍頭，并從無到有成功營建了長春市級商圈；到歐亞賣場在懷疑聲中再次從無到有創建了適合東北地區的積聚人氣的商業模式；再到公司走出長春、走出吉林，戰略性收購和儲備了商業項目。公司在處理長期發展和短期利潤的問題上已經形成了良性循環。公司目前還在河北等區域進行商業發展的調研。