曹旭特 國金證券

　　金地順利走過“成長”階段，目前在全國12個城市開發項目資源，已經消除投資者對其擴張能力的擔憂。金地的成績是在基本沒有股東支持背景下取得，證明了公司的專業開發能力，也意味著市場化運作環境下，公司的持續發展能力更強。

　　在進入各地市場前，金地做了充分的可行性研究，所以在拿地時點上很好的順應了各地房地產市場的上升趨勢，這是公司對研發重視的必然回報，也是其核心競爭力。

　　金地的快速成長與城郊大盤戰略的實施密不可分，但在調控大背景之下，項目資源過于集中會加大開發風險。為了應對新市場和金融環境，金地開始注意減少大盤項目在儲備中的比例，采取了分散化投資策略來應對。..預計06-08年金地實現凈利潤4.19、5.9和7.71億元，分別同比增長，30.9%、41%和30.6%，每股收益分別為0.63、0.89和1.16元。綜合兩種估值方法，公司合理價格16.9-17.8元，建議買入。

　　金地順利走過“成長”階段，目前在全國12個城市開發項目資源，已經消除投資者對其擴張能力的擔憂。

　　金地的成績是在基本沒有股東支持背景下取得，證明了公司的專業開發能力，也意味著市場化運作環境下，公司的持續發展能力更強。

　　研究創造價值的典范..在進入各地市場前，金地都做了充分的可行性研究，所以在拿地時點上很好的順應了各地房地產市場的上升趨勢，這是公司對研發重視的必然回報，也是其核心

競爭力。

　　城郊大盤到分散化投資..金地的快速成長與城郊大盤戰略的實施密不可分，但在調控的大背景之下，項目資源過于集中會加大開發風險。為了應對新市場和金融環境，金地開始注意減少大盤項目在儲備中比例，采取了分散化投資策略。

　　項目投資的分散化。金地開始偏向對開發條件成熟、周期短項目的拓展，雖然利潤率水平受到一定影響，但能有效控制風險。

　　區域投資的分散化。金地注意適當增加三大區域外的項目投資，來分散行業系統性風險，如公司在寧波，西安，沈陽，武漢的項目拓展。估值及投資建議..預計06-08年金地實現凈利潤4.19、5.9和7.71億元，分別同比增長，30.9%、41%和30.6%，每股收益分別為0.63、0.89和1.16元。綜合兩種估值方法，公司合理價格16.9-17.8元，建議買入。

　　我國房地產市場存在區域發展不均衡特征，且各地區住房消費偏好也不盡相同，開辟新市場的開發商往往面臨難以有效整合當地資源的“煩惱”，也意味著擴張過程存在諸多不確定性。

　　金地已經順利走過“成長”階段，投資者不必為其擴張能力而擔憂。

　　02年北京格林小鎮項目的成功是金地邁出區域的第一步，之后幾乎每年都有新市場的項目進入收獲期。目前金地在全國12個城市開發項目資源，已經從區域公司成長為完全意義上的全國性開發商。

　　金地的成績是在基本沒有股東支持背景下取得，證明了公司的專業開發能力，也意味著市場化運作環境下，公司的持續發展能力更強。

　　金地集團目前儲備項目的權益建筑面積590萬平方米，形成了三大經濟圈的儲備格局，抵御系統性風險能力較強。

　　金地進入各地市場的前期可行性研究做得比較充分，所以在拿地時點上很好的順應了各地房地產市場的上升趨勢。

　　金地土地儲備的節奏：北京(2001)-上海(2002)-東莞(2003)-武漢(2003)-深圳(2004)-廣州(2004)-天津(2005)。

　　01年在北京住宅郊區化趨勢顯現時取得北京金地格林小鎮。

　　02年在上海市場即將啟動時取得格林春曉、格林春岸。

　　03年開拓了東莞、武漢等處于上升前夕的二線城市。.. 04年在珠三角市場重新啟動初期獲得了廣州增城和深圳漁農村項目。

　　05年初天津市場發展提速時獲取天津金地格林小鎮。

　　能夠把握各區域市場的發展節奏是公司對研發重視的必然回報，也是其能在眾多開發商中勝出的關鍵，研發成果的轉化幫助公司實現了“有智慧的增長”。

　　金地已經走過成長階段，目前鞏固已取得成果重要性遠高于擴張的速度，因此在調控背景下，金地采取分散化投資和提升效率來進行應對。

　　由城郊大盤到分散化投資的策略轉變..成長源自城郊大盤策略。

　　在城市近郊規模化開發是金地過去的發展戰略。上海格林春曉、春岸、格林世界以及天津雙港鎮和廣州增城等項目都是其具體體現。城郊大盤開發難度大，投標時競爭并不激烈，所以土地成本較低。在前期可研正確的前提下，往往樓盤升值速度又較快，金地的快速成長與城郊大盤戰略的實施密不可分。

　　而在調控的大背景之下，項目資源過于集中會加大開發風險。為了應對新市場和金融環境，金地開始注意減少大盤項目在儲備中的比例。采取了分散化投資策略來應對，具體體現在兩方面。

　　項目投資的分散化。金地開始偏向對市場環境和開發條件成熟、開發周期短項目的拓展，雖然利潤率水平受到一定影響，但能有效控制風險。從公司新增項目情況可以看到，在05年2月獲取天津格林小鎮后，金地沒有再增加大盤類項目的儲備。

　　區域投資的分散化。金地注意適當增加在三大區域外的項目投資，來分散行業系統性風險，如公司在寧波，西安，沈陽，武漢的項目拓展。

　　提升投資和開發效率..各項調控措施對開發企業最根本的影響是資金鏈，為此金地更注重提升投資和開發效率來加快資產周轉率，融資渠道也力求多元化。例如公司與ING設立公司共同開發天津的金地格林小鎮項目，這樣雖然損失掉部分較為成熟項目權益，但可以通過戰略合作加大資金杠桿功能，拓展更多可供開發資源。

　　廣州荔湖城是集團最大的儲備項目，總建筑面積238萬平方米。

　　其所在地增城新塘地區與廣州市區相鄰，處于廣州經濟開發區輻射半徑內，而當地民營經濟也比較發達，具有較強購買力支撐。

　　金地對該項目的獲取采用股權收購的方式，原土地所有方取得項目用地時間較早，其成本僅約23.5萬/畝，因此公司對該項目開發取得成功可能性較大。

　　上海金地格林世界是公司第二大儲備項目，規劃建筑面積86萬平方米。

　　一期在04年開發建設，但05年上海房地產市場受調控影響深刻，公司減緩了該項目的開發進度，將主要資金和資源投向受調控影響較小其他城市項目，保證了公司05年整體業績的增長。

　　06年初，上海房地產市場出現復蘇跡象，在

房價企穩的同時銷售量開始回升，公司也開始加大了該項目的開發銷售速度，一期的聯排

別墅和小高層將在06年開始竣工結算。

　　天津、東莞和武漢等二線城市受調控影響較小，公司開發產品也以普通住宅為主，項目在開盤后基本能順利銷售。

　　深圳本地的梅隴鎮和漁農村改造項目也因為深圳未來土地供給不足而不必有過多擔憂。

　　盈利預測

　　預計06-08年金地實現凈利潤4.18、5.9和7.71億元，分別同比增長，30.2%、40.2%和32%，每股收益分別為0.63、0.88和1.16元。

　　金地開發類物業實際價值141.7億元，賬面值86.29億元，實際增值57.9億元，預計公司賬面每股凈資產4.64元，因此實際每股凈資產12.96元。

　　雖然公司股價已經高于凈資產，但對優質公司估值可以給予一定凈資產的溢價。賦予公司07年19-20倍市盈率，合理價格為16.9-17.5元，建議買入。

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