張巒 海通證券

　　金融街今日公布2006年年報。2006年共實現(xiàn)主營收入34.81億元，同比增長74%，凈利潤5.25億元，同比增長28.52%，每股收益為0.49元。2006年凈利潤增長小于主營收入增長，主要是主營成本、主營稅金和管理費用增幅超過主營收入增長所致，其主營成本、主營稅金和管理費用分別同比增長81%、126.7%和113%。金融街2006年業(yè)績略低于我們的預(yù)期，主要是2006年度完成非公開募集，導(dǎo)致股本擴張所致。

　　2006年主營收入的81.6%來自地產(chǎn)開發(fā)收入。金融街的主營收入來自房產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)開發(fā)和

房屋租賃收入，其中房產(chǎn)收入為28.4億元，約占主營收入的81.6%，地產(chǎn)收入為5.4億元，約占主營收入的15.5%，房產(chǎn)和地產(chǎn)的毛利率分別為37.24%和26.48%。房產(chǎn)收入主要來自報告期內(nèi)B1、F2-1(B)、F2-1(A)的6-11,12-17層等銷售收入；2007年主要經(jīng)濟指標將實現(xiàn)合理穩(wěn)定增長，自持物業(yè)收入和利潤將快速增長。2006年金融街新開工面積39萬平方米，竣工面積46萬平方米(均在北京地區(qū))，竣工項目5個。2007年主要經(jīng)濟指標將實現(xiàn)合理穩(wěn)定增長，其中租賃收入和利潤將快速增長，2006年租賃收入實現(xiàn)6812萬元，由于金融街區(qū)域的租賃物業(yè)尚處于培育期，因此租賃收入占主營收入比重未來將隨著出租率的上升逐漸提高。

　　2007年將新增項目儲備50萬平方米。截至到2006年底公司擁有土地儲備392.87萬平方米的規(guī)劃建面，2007年公司計劃竣工30萬平方米，其中北京地區(qū)10萬平方米，同時完成建面50萬以上新增項目儲備，預(yù)計新增項目將主要位于重點發(fā)展區(qū)域北京和環(huán)渤海區(qū)域。

　　200年經(jīng)營計劃和轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略已經(jīng)確定，天津?qū)⑹俏磥順I(yè)務(wù)的重點開發(fā)區(qū)域，金融街區(qū)域業(yè)務(wù)將以租賃為主。2007年和2008年將是金融街發(fā)展的重要時期，2008年奧運會前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時，貫徹以北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲備策略。我們認為天津?qū)⒊蔀榻鹑诮址慨a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展重點區(qū)域之一，北京金融街區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)將主要以租賃為主，因此公司所具有的獨特區(qū)位優(yōu)勢仍將繼續(xù)。

　　盈利預(yù)測與投資建議。根據(jù)海通業(yè)績預(yù)測模型，2007年每股收益預(yù)測值為0.55元，由于金融街區(qū)域的租賃物業(yè)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，同時房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有明顯的競爭優(yōu)勢，因此維持“買入”評級。

　　主要不確定因素。業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功與否和金融街區(qū)域租賃業(yè)務(wù)尚需培育是公司未來兩年面臨的主要經(jīng)營風險，同時

房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控將對土地供應(yīng)方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成本控制等產(chǎn)生影響，這些都會對金融街的經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。

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