曹旭特 國金證券

　　北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局近日出臺關于境外機構和境外個人購買商品房有關程序的通知(以下簡稱通知)，對建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的進行了細化。

　　明確了境外個人購房受限數量和范圍。..《通知》明確了境外個人只能購買一套自住商品房。

　　港澳臺地區和華僑與境外個人受同等限制。

　　目的在于平抑房價，穩定市場長期發展。.. 06年北京商品房均價上漲10.4%，明顯快于全國平均5.5%的增幅，通過對境外投資性購房的擠出，能夠一定程度上減緩房價上漲速度。..外資購房行為一般具有短期性，在升值預期結束后，其變現行為容易給市場帶來波動，《通知》的相關規定意在防患未然。

　　其他城市細則可能陸續推出。我們預計房價上漲沒有受到明顯抑制且外資購房比例較大城市，如上海、深圳也會陸續出臺可操做性文件，對外資的投資性購房行為進行抑制。

　　對大多數上市公司業績不會產生影響。境外個人的購房比例在總需求中占比較小且集中在高端產品，北京上市公司中僅有萬通先鋒的新城國際項目境外個人購買比例較大，項目銷售可能會受到一定影響。

　　《通知》的根本目的在于通過擠出不合理需求以平抑房價，而并沒有對外資進入開發層面進行更嚴格的限制，印證了我們在行業報告中的觀點。

　　即升值對房價的影響有限，在我國境外資本可行的渠道只有流入供給層面，通過和國內開發企業的合作分享我國房地產的長期成長收益，并獲取未來的匯兌損益。

　　在升值背景下，行業內優質公司最容易獲得境外資本的資金支持，融資渠道的拓寬將幫助其實現快速擴張，我們仍然看好行業龍頭公司的長期發展。

　　地產股近期出現的波動主要是受頻繁出臺調控政策和對未來預期不確定的影響，并且經過前期的上漲，大多數公司估值吸引力減弱。但我們認為支撐行業發展的需求因素沒有發生改變，行業內龍頭公司仍有能力實現預期增長，如果市場出現矯枉過正情況，我們建議戰略性增持龍頭公司。

　　附錄:關于境外機構和境外個人購買商品房有關程序的通知北京市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局近日出臺關于境外機構和境外個人購買商品房有關程序的通知(以下簡稱通知)。主要內容為：

　　1、在境內工作、學習時間超過一年的境外個人、港澳臺地區居民和華僑因生活需要可以購買一套商品住宅，購房前需到市公安局出入境管理處辦理《境外個人在境內居留狀況證明》。

　　2、境外機構在北京設立分支、代表機構的，可以在北京購買自用商品房。境外機構購買自用商品房時，必須提交有關部門批準其在北京設立分支、代表機構的證明文件，并書面承諾所購商品房符合實際自用需要。

　　3、境外機構和境外個人在北京購買非自用商品房的，應當申請設立外商投資企業。境外機構、境外個人購買非自用商品房進行出租、出售等經營或將原自用、自住商品房進行經營活動的，應當遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。

　　4、各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構及其享有外交特權與豁免的人員購買商品房的，提交外交部同意其購房的照會。

　　5、《通知》所稱商品房包括預售商品房、現售商品房和存量房屋。北京市2006年7月21日前已簽約(認購)的商品房進行預售登記和權屬登記的按原規定執行。