福星科技：利空有限 業(yè)績(jī)預(yù)期依然

　　劉保瑤 廣發(fā)證券

　　國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)再出嚴(yán)厲政策07年1月16日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。該政策將明顯提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或土地使用權(quán)的開發(fā)成本。但是否一定造成從事非投資性房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主營(yíng)利潤(rùn)率下降，還存在疑問，畢竟優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的成本轉(zhuǎn)移能力。

　　政策對(duì)公司短期業(yè)績(jī)影響較小短期看：公司是“金屬制品+房地產(chǎn)”雙主業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為一半；雖然“水岸星城”屬于中高檔住宅項(xiàng)目，但公司預(yù)提費(fèi)用主要針對(duì)土地預(yù)計(jì)開發(fā)成本，計(jì)提較為充分。該政策短期內(nèi)對(duì)公司06、07年的業(yè)績(jī)影響預(yù)計(jì)較小。

　　長(zhǎng)期看：由于土地的開發(fā)成本上漲，增加了土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力和開發(fā)能力提出了更高要求。對(duì)此，資金實(shí)力稍弱的福星科技在未來轉(zhuǎn)型之路上面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　投資建議公司是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)優(yōu)良的“金屬制品+房地產(chǎn)”雙主業(yè)企業(yè)，未來將有一系列的利好消息。在資本市場(chǎng)青睞績(jī)優(yōu)股的情況下，公司享有15倍市盈率是較為保守的估值。根據(jù)我們對(duì)公司業(yè)績(jī)的預(yù)期，公司07年EPS將達(dá)1.272元，合理股價(jià)應(yīng)為19.08元，繼續(xù)維持買入評(píng)級(jí)。

　　國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)再出嚴(yán)厲政策07年1月16日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。該政策將明顯提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或土地使用權(quán)的開發(fā)成本。

　　但是否一定造成普遍從事非投資性房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主營(yíng)利潤(rùn)率下降，還存在疑問。商品房是具有一種比較特殊的商品，本身存在著大量不可復(fù)制和轉(zhuǎn)移的元素，交易價(jià)格易受供求關(guān)系的影響。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控只是不斷的限制商品房的供應(yīng)和抬高開發(fā)商的成本，由于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的成本轉(zhuǎn)移能力，因此，最終受損的很可能只是購(gòu)買房子的消費(fèi)者，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，在一、二線城市中，綜合素質(zhì)高的商品房始終屬于稀缺資源，隨著人們消費(fèi)能力的提升，優(yōu)質(zhì)商品房?jī)r(jià)格可能隨著成本的上揚(yáng)而上升。

　　綜上所述，該政策的出臺(tái)短期內(nèi)明顯降低了從事非投資性房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的盈利水平，但是隨著時(shí)間的推移，擁有較強(qiáng)市場(chǎng)定價(jià)能力的房地產(chǎn)企業(yè)很可能仍保持目前的盈利能力，或者更高。

　　公司所受影響：短期較小，長(zhǎng)期較大短期看，該政策短期對(duì)公司06、07年的業(yè)績(jī)影響預(yù)計(jì)很小。

　　1、公司是“金屬制品+房地產(chǎn)”雙主業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為一半，凈利潤(rùn)占六成左右，并非如業(yè)務(wù)單一的從事非投資性房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)一樣遭受明顯的影響；2、雖然“水岸星城”屬于中高檔住宅項(xiàng)目，但公司預(yù)提費(fèi)用主要針對(duì)土地預(yù)計(jì)開發(fā)成本，計(jì)提較為充分。公司的預(yù)提費(fèi)用從06年1-6月的377萬元提高到當(dāng)年1-9月的4,488萬元，增長(zhǎng)了近11倍，與此對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入由1-6月的9,079萬元提高至了1-9月的45,984萬元，只增長(zhǎng)了4倍。

　　雖然在季報(bào)中，公司并沒有披露預(yù)提費(fèi)用的具體明細(xì)，但考慮到金屬制品經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)的特點(diǎn)，我們認(rèn)為預(yù)提費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)主要針對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)開發(fā)成本；3、公司也沒有取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的樓盤；公司在經(jīng)營(yíng)方面一直保持合法、合規(guī)的做法，時(shí)刻防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，此次清算土地增值稅對(duì)公司短期業(yè)績(jī)而言，基本沒有明顯影響。

　　長(zhǎng)期看，福星科技在未來轉(zhuǎn)型之路上面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　主要原因是：土地的開發(fā)成本上漲，增加了土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力和開發(fā)能力提出了更高要求；目前公司正在全力以赴的增加土地儲(chǔ)備，而該政策今年2月1日?qǐng)?zhí)行，必然增加公司今后的拿地成本。考慮到企業(yè)在資金實(shí)力上稍微不足，拿地成本的上漲，對(duì)企業(yè)的影響較大。

　　估值水平房地產(chǎn)行業(yè)：

　　目前國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)市盈率基本上在14倍以上，行業(yè)龍頭萬科、保利地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)高達(dá)41.67、70.35倍，區(qū)域龍頭企業(yè)棲霞建設(shè)、華發(fā)股份的動(dòng)態(tài)市盈率分別為20.73、35.74倍。

　　金屬制品行業(yè)：

　　上市公司中，金屬制品業(yè)務(wù)方面最具有可比意義的企業(yè)主要是法爾勝、寧夏恒力、貴繩股份，三者的動(dòng)態(tài)市盈率分別為42.78、0.00、18.60倍，福星科技就其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言，絕對(duì)比上述三家企業(yè)優(yōu)良，應(yīng)享有更高的動(dòng)態(tài)市盈率。

　　福星科技在房地產(chǎn)開發(fā)上并不遜色于行業(yè)龍頭企業(yè)，正處在“水岸星城”的開發(fā)收獲期；在金屬制品(鋼絲、線、繩領(lǐng)域)上產(chǎn)品檔次最高、毛利最好，仍具有較好的發(fā)展前景。兩種優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的搭配，即使在估值上有所折價(jià)，也不應(yīng)該過于明顯。目前按照公司06、07年業(yè)績(jī)分別為0.968、1.272元而言，動(dòng)態(tài)市盈率只有12.24、9.32倍，而可比公司的動(dòng)態(tài)市盈率基本上都在14倍以上，存在明顯的折價(jià)現(xiàn)象。不合理的折價(jià)必然存在一個(gè)價(jià)值回歸的過程。公司作為一家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)優(yōu)良、利好不斷的企業(yè)，在績(jī)優(yōu)股備受市場(chǎng)青睞的資本市場(chǎng)景氣時(shí)期，其市場(chǎng)價(jià)值終將被廣大投資者認(rèn)同。

　　在這里，我再次重申公司現(xiàn)階段的投資亮點(diǎn)：

　　1、06、07、08年凈利潤(rùn)保持高速增長(zhǎng)；2、公司擁有實(shí)施大比例送配的條件，如果實(shí)施送配，股票流動(dòng)性有望進(jìn)一步激活，放大公司利好效應(yīng)；3、公司具備突出的房地產(chǎn)開發(fā)能力，在武漢已獲得市場(chǎng)高度認(rèn)同，目前資本市場(chǎng)沒有充分認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)價(jià)值低估；4、公司增加土地儲(chǔ)備意愿強(qiáng)烈，并作了資金方面的準(zhǔn)備，土地儲(chǔ)備將不斷增加，公司地產(chǎn)企業(yè)定位有望獲得市場(chǎng)認(rèn)可；5、公司已經(jīng)實(shí)施了股權(quán)激勵(lì)方案，股東利益、公司利益和職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)利益一致，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有助于公司的可持續(xù)發(fā)展。

　　因此，一旦上述亮點(diǎn)被市場(chǎng)認(rèn)可，公司股價(jià)將步入合理回歸的過程。

　　雖然國(guó)家不斷調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，公司未來發(fā)展的不確定性有所增強(qiáng)，但是考慮到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)地位、未來發(fā)展等因素，我們認(rèn)為公司07年動(dòng)態(tài)市盈率保守估計(jì)不應(yīng)低于15倍，合理股價(jià)應(yīng)為19.08元，而現(xiàn)階段公司股價(jià)才14.38元，繼續(xù)維持買入建議。

　　在操作上，我們建議逐步買入。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)正在消化政策利空，股價(jià)在獲利回吐和慣性下挫等因素的影響下可能存在階段性回調(diào)，所以在買入時(shí)機(jī)上，為了更高的投資收益，須合理把握買入時(shí)機(jī)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示公司市場(chǎng)定位日益傾向于房地產(chǎn)企業(yè)，其估值將受到資本市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊認(rèn)識(shí)的變化而變化。若房地產(chǎn)板塊的估值水平遇到調(diào)整，公司的估值水平將有所調(diào)整，合理的股票價(jià)位也將隨之變化。目前，房地產(chǎn)板塊的估值水平已經(jīng)大幅上揚(yáng)，不排除回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，造成公司合理價(jià)位的下移。

　　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

　　一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　二、土地增值稅的清算條件　(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；　3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料　符合本通知第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第(二)項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；　(二)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；　(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

　　納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證　稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收　

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；　(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。