廣州友誼：增長(zhǎng)主要來(lái)源于內(nèi)生增長(zhǎng)

　　歐亞菲 廣發(fā)證券

　　我們維持公司06-07EPS0.52、0.60預(yù)測(cè)，調(diào)高08年盈利預(yù)測(cè)到0.72元。我們預(yù)計(jì)下一年度公司的增長(zhǎng)主要來(lái)源于內(nèi)生增長(zhǎng)，擴(kuò)張速度相對(duì)緩慢導(dǎo)致明后年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)放緩，短期內(nèi)公司股價(jià)缺乏進(jìn)一步上行的動(dòng)力，但我們看好公司精品百貨定位的長(zhǎng)期投資價(jià)值，長(zhǎng)期仍然給予買(mǎi)入評(píng)級(jí)，但下調(diào)短期評(píng)級(jí)至持有。我們隨后將推出深度報(bào)告。

　　奢侈品消費(fèi)熱潮推動(dòng)公司銷(xiāo)售持續(xù)保持較快速度增長(zhǎng)據(jù)安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所調(diào)查，中國(guó)大陸的奢侈品消費(fèi)者目前已占總?cè)丝诘?3%，約1.6億人，其中有1000萬(wàn)~1300萬(wàn)人是活躍的奢侈品購(gòu)買(mǎi)者。安永預(yù)計(jì)06-08年間奢侈品市場(chǎng)的年增長(zhǎng)率可達(dá)到20%，而08年之后增長(zhǎng)率也可維持在10%以上。公司的主力門(mén)店-環(huán)市東店為廣州最高檔的精品百貨商店，且公司一直致力于進(jìn)一步提升該門(mén)店的品牌檔次，公司于9月份引入了2個(gè)最新的奢侈品品牌海藍(lán)之謎(LA MER)化妝品和VERTU豪華手機(jī)，其中LA MER平均銷(xiāo)售單價(jià)在千元以上，該品牌最貴的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為2.3萬(wàn)元；而VERTU豪華手機(jī)單價(jià)至少在萬(wàn)元以上，其中最昂貴的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格在36萬(wàn)元以上。以上2個(gè)品牌均是首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，這也彰顯了公司品牌在廣州奢侈品市場(chǎng)的地位。公司表示將引入更多的高檔品牌，以滿足該市場(chǎng)的前景。同時(shí)，公司計(jì)劃將現(xiàn)有的辦公區(qū)域辟為商場(chǎng)，預(yù)計(jì)可新增2000-3000平方米的經(jīng)營(yíng)面積。基于此，我們預(yù)計(jì)07-08年間奢侈品消費(fèi)熱潮將推動(dòng)該門(mén)店的銷(xiāo)售收入保持20%左右的增速。

　　物業(yè)出租收入在明年大幅增長(zhǎng)的可能性較小公司的前三季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)水平高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)，主要得益于公司的物業(yè)租賃收入的增長(zhǎng)。三季度其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)達(dá)到2366萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)55.5%,明顯高于上半年同比23%的增幅，且前三季度的其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)已超去年全年收入。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)得益于公司物業(yè)出租收入的大幅提高，其中主要是公司新中國(guó)大廈1萬(wàn)平米物業(yè)，于今年物業(yè)合同到期，且采取了竟拍租賃的方式，使得租金收入大幅提高。但明年僅有一年一簽的

寫(xiě)字樓物業(yè)到期，由于廣州商務(wù)中心已經(jīng)向天河區(qū)轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)該物業(yè)大幅提租的可能性較小。因而我們預(yù)計(jì)物業(yè)出租收入在明年大幅增長(zhǎng)的可能性較小。

　　但公司計(jì)劃推動(dòng)

物業(yè)管理部門(mén)向?qū)�業(yè)物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型，承接更多的轉(zhuǎn)租服務(wù)，為公司帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　由于所在Mall逐步成熟，正佳店租金明年將有較大幅度的提高公司租賃經(jīng)營(yíng)的正佳廣場(chǎng)店，采取了根據(jù)廣場(chǎng)商鋪入住率來(lái)確定該物業(yè)租金水平的方式。由于去年和今年上半年均沒(méi)有達(dá)到公司要求水平，使得該物業(yè)公司交納的租金水平較低，但目前該廣場(chǎng)的商鋪入住率已經(jīng)達(dá)到80%-90%之間，預(yù)計(jì)明年可以超過(guò)90%，所以該門(mén)店租金水平在明年會(huì)有較大幅度的提高，但我們認(rèn)為公司完全有能力消化租金的提升，預(yù)計(jì)明年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)仍可保持30%左右的增長(zhǎng)。

　　時(shí)代店銷(xiāo)售下滑速度得到遏制受時(shí)代廣場(chǎng)第三次拍賣(mài)流拍影響，時(shí)代店的銷(xiāo)售仍然有所下滑，但下滑速度得到了遏制。公司表示，如果價(jià)格合適也可以考慮參加拍賣(mài)，但擔(dān)心其中蘊(yùn)含的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。公司同時(shí)表示，雖然時(shí)代店的銷(xiāo)售在下滑，但凈利潤(rùn)水平基本與以前年度持平。我們認(rèn)為隨著時(shí)代店附近中石化廣場(chǎng)群樓招商完成，將有利于該商圈的繁榮。

　　廣百中怡店沖擊有限，廣州本地難覓網(wǎng)點(diǎn)，謀求異地?cái)U(kuò)張國(guó)慶之前開(kāi)業(yè)的廣百中怡店由于商品定位明顯低于公司，故而對(duì)公司正佳店沖擊有限。反而是公司網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張仍值得我們關(guān)注，年內(nèi)在廣州本地都難以尋覓到合適的網(wǎng)點(diǎn)，因而公司一直在全國(guó)尋找合適的網(wǎng)點(diǎn)，主要目標(biāo)地放在南寧和鄭州。建議投資者關(guān)注公司網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張成本，如果過(guò)高將不利于公司短期業(yè)績(jī)。

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