萬科A：協(xié)議拿地 強(qiáng)者恒強(qiáng) 推薦評(píng)級(jí)

　　中投證券

　　李少明

　　投資要點(diǎn):

　　1月7日公司董事會(huì)公告了“關(guān)于獲取上海恒大房產(chǎn)五項(xiàng)目的議案”。公司將以總價(jià)12.9023萬元協(xié)議收購上海恒大集團(tuán)55%、上海吉鑫置業(yè)45%的股權(quán)，從而獲得上海浦東成山路項(xiàng)目、濟(jì)陽路項(xiàng)目、五街坊項(xiàng)目、七街坊項(xiàng)目(上述權(quán)益55%)及中林項(xiàng)目(45%權(quán)益)

　　等項(xiàng)目。上述五個(gè)項(xiàng)目位于上海市浦東三林世博功能區(qū)內(nèi)，分布于中環(huán)線附近。五個(gè)項(xiàng)目總占地面積30.4萬平方米，總建筑面積42.3萬平方米。協(xié)議拿地給公司帶來的主要影響：

　　1、預(yù)計(jì)上述地塊平均樓面地價(jià)為3050元/平米，目前周邊住宅樓盤可比銷售價(jià)格在1.1萬元-1.3萬元/平米之間。除成山路正在開發(fā)外，其余地塊將在2008年開發(fā)，保守估計(jì)開發(fā)上述地塊將給公司帶來8億元的凈利潤，并將增厚08-09年每股收益。

　　2、公司在上海增加項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積42.3萬平方米，并順利進(jìn)入上海浦東三林鎮(zhèn)新片區(qū)，為公司在上海的發(fā)展提供了有力的保障。公司還與恒大集團(tuán)建立起戰(zhàn)略合作關(guān)系，為公司繼續(xù)在浦東三林地區(qū)獲取土地提供了條件，為實(shí)現(xiàn)上海地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)奠定了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　3、公司強(qiáng)大的品牌實(shí)力、資本優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作能力與行業(yè)整合能力在公司通過協(xié)議廉價(jià)拿地上得到進(jìn)一步的證明。在目前

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)加速整合過程中，公司的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和龍頭地位也進(jìn)一步得到體現(xiàn)。在資本為王、土地為王的時(shí)代里，類似萬科這樣的公司將持續(xù)通過核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要以協(xié)議或收購的方式獲取較市場(chǎng)低廉的開發(fā)用地。

　　4、我們?cè)?006年11月19日的行業(yè)策略報(bào)告的評(píng)級(jí)為“強(qiáng)烈推薦”，近兩月漲幅46%，目前估值處于合理區(qū)域。我們預(yù)計(jì)公司未來1年凈利潤仍有40%的增長，給與“推薦”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　公司基本面變化低于預(yù)期或國家宏觀政策調(diào)控將影響我們的盈利預(yù)測(cè)，請(qǐng)投資者留意由此帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

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