中糧地產(chǎn)：大股東資產(chǎn)注入預(yù)期成長(zhǎng)性看好

　　長(zhǎng)江證券

　　錢(qián)錕　

　　大股東資產(chǎn)注入預(yù)期，我們對(duì)公司成長(zhǎng)性長(zhǎng)期看好。

　　公司控股股東中糧集團(tuán)承諾，將以公司作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使公司成為具有品牌優(yōu)勢(shì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前中糧集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)企業(yè)鵬利國(guó)際被私有化并從香港退市后，其下還有很多中、高檔住宅和商業(yè)項(xiàng)目,包括北京名都園、北京中糧廣場(chǎng)、香港鵬利中心、廣州都市華庭等項(xiàng)目，集團(tuán)將可能逐步將這部分資產(chǎn)注入到上市公司，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了一個(gè)良好發(fā)展空間。

　　公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，后續(xù)盈利能力持續(xù)增強(qiáng)。

　　公司目前擁50萬(wàn)平米待開(kāi)發(fā)土地、90萬(wàn)平米工業(yè)地產(chǎn)和20萬(wàn)米的

商業(yè)地產(chǎn)，這將使公司未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和出租有充足的儲(chǔ)備。另外中糧集團(tuán)土地儲(chǔ)備將達(dá)到450萬(wàn)平米左右。隨著公司成為中糧集團(tuán)在

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的平臺(tái),集團(tuán)很有可能將土地儲(chǔ)備一起注入上市公司。在今年國(guó)家出臺(tái)的工業(yè)用地必須實(shí)現(xiàn)招拍掛政策下，將提升公司在寶安區(qū)擁有90萬(wàn)平米的工業(yè)廠房的價(jià)值。另外公司擁有的20萬(wàn)平米左右商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在未來(lái)幾年人民幣持續(xù)升值預(yù)期下，公司物業(yè)資產(chǎn)重估價(jià)值將大幅提高，盈利能力得到進(jìn)一步提升。

　　公司未來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和物業(yè)開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變凸現(xiàn)巨大的成長(zhǎng)空間

　　公司將逐漸轉(zhuǎn)向以住宅和商業(yè)地開(kāi)發(fā)為主，工業(yè)用地為輔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。在大股東逐步進(jìn)行資產(chǎn)注入后，公司將進(jìn)入京滬穗等一線城市，以及部分有潛力的二線城市。拿地方式包括招牌掛，收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)和以及與其它有實(shí)力公司合作開(kāi)發(fā)等。

　　公司股權(quán)投資收益可觀，參股券商提升每股價(jià)值

　　目前公司參與新安湖實(shí)業(yè)公司55.2%股權(quán)，公司股權(quán)投資收益構(gòu)成了凈利潤(rùn)的重要來(lái)源。公司三季報(bào)公告從參股公司獲得的投資收益在3200-4600萬(wàn)之間，約占同期凈利潤(rùn)的40%左右。而新安湖實(shí)業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新安湖花園三期銷(xiāo)售狀況良好，保守估計(jì)公司賬面還有約9000萬(wàn)元的未分配利潤(rùn)，因此公司未來(lái)還將從新安湖實(shí)業(yè)公司的股權(quán)投資中獲益。

　　公司參股招商

證券6.47%的股份，相當(dāng)于每股含0.22份招商證券股權(quán)，我們預(yù)計(jì)招商證券上市后的合理價(jià)格為22-24元，則公司每股凈資產(chǎn)提高約4.6-5.1。則結(jié)合其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)估值，公司的合理13.1- 13.9元，投資評(píng)級(jí)為推薦。

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