長春經開：資產重組 半年目標價6.96元

　　張朝暉 中信建投

　　中信建投分析師張朝暉最新報告認為，長春經開(600215)通過股改將形成新的房地產開發盈利模式，通過資產重組，公司的主營業務變更為附有條件的土地一級開發、會展中心出租和開發區熱力供應，減少了與大股東的關聯交易，公司經營走向市場化。其附有條件的土地一級開發，成為深滬兩市房地產開發公司中絕無僅有的盈利模式。給予“買入”評級，6個月目標價格：6.96元。

　　分析師對購入土地的盈利空間進行了分析。假設：拍賣底價的年漲幅與貼現率同為6%，所得稅為33%，全部土地只做一級開發。1、長春南部新城核心區24宗國有土地(195萬平米)，土地成本為531477萬元，土地出讓后的稅后利潤為30746萬元；2、5號用地(34.876萬平米)，土地成本為20264萬元，土地出讓后的稅后利潤為4185萬元；3、7號用地(25.7656萬平米)，土地成本為11234萬元，土地出讓后的稅后利潤為3092萬元；4、臨港經濟區3.6平方公里商業和住宅土地使用權，這宗地的交易將變更，長春市政府將另外選擇一宗土地委托長春經開進行土地一級開發。按5號用地、7號用地的平均開發利潤測算，這部分的稅后利潤為4.32億元。以上四個項目將產生8.1223億元。如果不考慮分紅，公司的每股凈資產將達8.58元。