泛海建設：定向增發成功 強烈推薦評級

　　中投證券　

　　李少明

　　投資要點:

　　2006年12月30日公司披露定向增發成功，泛海集團通過定向增發取得70.42%的控股權。定向增發的4億股股份的鎖定期36個月，2010年1月4日允許流通。

　　本次增發資金購入資產集團公司北京泛海國際居住區1-3號地74萬平米建筑面積，是公司未來3—5年的開發保證，并將帶來不低于18.6億元凈利潤。增發后公司的償債能力、持續經營能力和融資能力得到增強，資本結構更為合理。

　　公司本次購買集團公司資產后，集團仍然持有超過900萬平米建筑面積的優質土地儲備。下一步集團公司將盡快實現整體上市計劃，泛海建設將作為泛海建設集團系統內房地產發展的旗艦。集團承諾：對與泛海建設未來的交易，將本著公開、公平，不損害上市公司利益，不損害上市公司其他股東特別是中小投資者利益的原則進行。若一次性整體上市成功，將帶來巨額利潤。(敬請垂注我們后續的有關泛海建設整體上市的分析報告)。

　　2006年公司已完成3項重大投資，對公司業績持續增長具有實質重要意義。上市公司正在開發銷售的泛海國際居住區5-8號地住宅項目銷售良好，8號地1、2號樓目前的銷售均價為1.86萬元/平米。

　　預計5-8號地項目將帶來不低于15億元的凈利潤，是近2-3年公司的主要利潤來源。

　　6號地部份銷售收入將被2006年年報確認，加上2006年公司投資開發的北京光彩國際中心A座分回利潤4200萬元，以及處理歷史遺留問題帶來6000多萬元凈利潤，2006年公司能順利實現增發承諾，即每股收益攤薄后將不低于0.33元-0.35 /股。初步估計2007年EPS為1元/股，2008年EPS為2元/股。

　　公司基本面不斷向好，已持續獲得實力機構投資者的廣泛認同，前十名股東中已有7名為基金機構投資者，個人投資者已讓位于機構投資者，預計公司還將持續獲得實力機構投資者的青睞。

　　風險提示：

　　公司基本面變化低于預期或國家宏觀政策調控將影響我們的盈利預測，請投資者留意由此帶來的投資風險。

　　重要事件：

　　2006年12月30日公司公布了：《2006年非公開發行股票發行情況報告暨上市公告書》，2006年12月26日經中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司批準公司辦理了發行新增股份的登記及股份限售事務，2006年12月29日發行新增股份上市申請獲得了深圳證券交易所的批準。我們分析上述事件給公司帶來的影響如下：

　　泛海集團通過定向增發取得70%的控股權

　　本次定向增發4億股，發行價4.86元/股，公司第一大股東泛海建設控股全額現金認購，公司募集資金凈額為19.32億元。增發后，公司總股本從3.5148億股增加至7.5148億股，其中限售股份占70.42%，非限售股份占29.58%(2.2267億股)。限售股份5.2921億股中，1.2921億股將在2007年3月23日限售期滿后流通，剩余部分4億股股份鎖定期為36個月，即2010年1月4日允許流通泛海集團。具體見表1。

　　增發后泛海建設控股持有公司的股權從16.76%提升為61.07%，最終控股股東泛海集團通過旗下全資子公司泛海建設控股(61.07%)和光彩事業投資集團(9.35%)控股上市公司70.42%的股權。具體見下圖1所示：

　　增發資金購入資產收益不低于18.6億元凈利

　　本次增發募集資金全部用于收購大股東的優質地產項目--北京泛海東風置業有限公司(注冊資本2000萬美元，總資產2.15億元，凈資產1.65億元)65%的股權并投資于其名下泛海國際居住區1#、2#、3#地塊的開發經營。1#、2#、3#地塊建筑面積74.38萬平方米，是公司未來3—5年的開發保證。詳見表3。

　　北京泛海國際居住區1#、2#、3#地塊位于北京東風鄉泛海國際居住區(1#-8#地塊)的西北部，朝陽公園橋東北角，隔東四環路與朝陽公園遙遙相望。占地面積：25.03萬平方米；規劃建筑面積：74.38萬平方米，其中住宅60.04萬平方米，商業2.6萬平方米。

　　1#、2#、3#地塊熟地總地價為人民幣410254萬元。泛海東風已付清地塊土地出讓金，取得《土地出讓合同》并取得《建設用地規劃許可證》。上述地塊與泛海建設所屬北京泛海信華置業有限公司正在開發的東風鄉泛海國際居住區5#、6#、7#、8#地塊相鄰。項目建設期預計3年，擬定于2007年年底開工建設，2008年開始銷售，將為2008-2010年帶來可觀利潤。

　　1#、2#、3#地塊總投資約人民幣73.77億元。公司目前開發的5-8號地中的8號地1、2號樓目前的銷售均價1.86萬元/平米，1-3號地樓盤預計在08年-09年銷售，由于其樓盤景觀、品質和裝修檔次將遠高于5-8號地樓盤，加上我們預計，奧運前后該區域的房價仍將處于上升趨勢。因此我們保守預計屆時1-3號地的住宅售價將超過1.8萬元/平米，商業售價將在3.5萬/平米。

　　這里我們對1-3號地的售價和收益作一簡單計算，當售價分別為1.8萬元、1.9萬元、2萬元、2.1萬元和2.2萬元時將分別給公司帶來117.17億元、123.18億元、129.18億元、135.18億元和141.19億元的銷售收入；18.57億元、21.05億元、23.53億元、26.02億元、和28.50億元的稅后權益凈利潤；分別帶來2.471元/股、2.801元/股、3.132元/股、3.462元/股和3.793元/股的每股收益。

　　增持股權后的泛海集團將盡快實現整體上市

　　本次增發后，公司資本實力增強了，凈資產由12.04億元增加到31.37億元，資產負債率由67.59%下降至44.56%(以2006年11月30日模擬計算)，每股凈資產從3.42元提高到4.17元/股。公司的償債能力、持續經營能力和融資能力得到增強，資本結構更為合理。

　　向大股東增發是大股東支持公司發展的重大舉措，結果將改善公司的可持續發展能力和盈利能力，為下一步大股東向公司持續注入地產資源，推動本公司做強、做大奠定良好基礎。

　　本次增發并購買大股東優質資產是實現公司在股權分置改革時的承諾，“依托大股東支持，盡快通過資產重組吸納優質資產、增加土地儲備、實現長遠發展”。根據泛海建設控股有限公司的未來發展計劃，泛海建設將作為泛海建設控股有限公司集團系統內房地產發展的旗艦企業，集中進行各類開發性房地產、投資性房地產的建設經營，以實現集團房地產整體上市計劃。

　　泛海建設控股有限公司承諾：計劃在泛海建設2006年非公開發行股票完成后，在一定時期內，將所擁有的房地產項目資源以合適方式盡快注入泛海建設，支持泛海建設充分發展主營業務，把公司做優、做強。對與泛海建設未來的交易，將本著公開、公平，不損害上市公司利益，不損害上市公司其他股東特別是中小投資者利益的原則進行。

　　若未來1-2年內，集團公司能順利實現房地產業務整體上市，我們預計整體上市資產將給上市公司帶來將帶來來巨額利潤和凈值。(敬請垂注我們后續的有關泛海整體上市的分析報告)。

　　已完成的3項重大投資對公司業績持續增長具有實質重要意義

　　1、2006年8月增資武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司12000萬元(仍占20%股份)，注冊資本金60000萬元；2、2006年4月收購北京泛海東風置業有限公司65%的股權，截止10月底已付清股權收購款10，755.87萬元；3、2006年12月7日以17，430萬元收購北京泛海信華置業有限公司35%股權增至100%。工商變更登記手續正在辦理中。

　　武漢王家墩中央商務區建設投資股份有限公司、北京泛海東風置業有限公司及北京泛海信華置業有限公司均為從事土地一級、二級開發的專業公司，擁有大量的土地儲備(超過900萬建筑面積)，該三項資本支出將為公司未來持續盈利打下良好的基礎。

　　泛海國際居住區5-8號地項目保守估計將帶來15億元凈利，部份銷售收入將被2006年年報確認

　　北京泛海國際居住區5#、6#、7#、8#地塊項目于2006年9月開盤銷售，目前銷售情況良好，價格低開高走，隨著該項目的逐步銷售，公司的現金凈流量狀況得到了很好的改善，預計5-8號地將為公司帶來不低于15億元的凈利潤。

　　2006年第四季度北京泛海國際居住區項目部份銷售收入將被確認，2006年全年的營業收入將有一個較大幅度的提高。房地產行業仍處于景氣周期，公司在北京和武漢地區擁有大面積土地儲備，將為公司盈利能力的持續穩定提供必要的保障。

　　公司2006年1-9月投資收益主要是與泛海建設控股有限公司合作開發的北京光彩國際中心A座分回的利潤4200萬元。此外，公司處理歷史遺留問題時收到南油集團向公司償付的7331萬元帶來將帶來營業外收入7331萬元，由此也將帶來6000多萬元凈利潤。

　　因此，公司在股改時和增發時承諾2006年增發后(股本7.5148萬股)每股收益將不低于0.33-0.35元/股將順利實現。

　　預計2007年EPS1元/股，2008年EPS2元/股。

　　持續獲得廣泛的實力機構投資者的青睞

　　公司的高速成長、優質資產以及公司基本面越來越有吸引力已得到廣大機構投資者的認同，與2006年3季報相比，2006年年底，公司前十名投資者中絕大部分為實力機構投資者，前十名股東中有7名為基金機構投資者，個人投資者已讓位于機構投資者。四季度，廣發基金增持超過700萬股，南方基金天元增持200萬股，科瑞基金增持495萬股、融通基金增持426萬股。前十大股東中，基金機構投資者持有的流通股已占全部流通股的22%，我們預計，隨著公司基本面的不斷向好，公司還將持續獲得實力機構投資者的認同。具體見表2。