廣宇發展：依托魯能提升盈利 強烈推薦

　　陳慧渤海證券

　　廣宇發展自成立以來，三易其主，目前公司已經成功轉型為房地產開發公司。目前，魯能集團間接控制廣宇發展，成為其第一大股東。

　　公司目前的房地產項目主要為其控股子公司重慶魯能開發集團公司在建的“魯能.星

城”項目、“茶園新區”項目和德陽分公司開發建設的“南域中央”項目，以及重慶魯能參股35%的宜賓魯能的“山水綠城”項目。

　　在西部大開發戰略的推動下，重慶市經濟快速發展，為地產業發展提供了良好的機遇。以主城區為例，總體看土地、樓面地價和商品房的成交價格逐年提升。以公司目前的儲備項目和儲備土地看，升值潛力相當可觀。房地產業務是魯能集團的四大核心業務之一，主要通過魯能置業集團運作。集團已經把在重慶的項目注入到注冊地在天津的上市公司廣宇發展中。我們認為大股東魯能集團意欲把廣宇發展作為房地產業務的資本運作平臺。因此，資產注入給了廣宇發展極大的想象空間。

　　綜合考慮公司基本面情況，公司現有的項目足以支持3-5年的發展，而大股東的資產注入題材更為該股提供了巨大的想象空間。我們認為公司合理價格為6-10元，給與“強烈推薦”的評級。

　　1.三易其主公司成功轉型為房地產開發企業津國商——南開戈德——廣宇發展000537這個

　　1999年10月13日，立達集團將所持津國商的國有法人股全部轉讓給天津戈德防偽識別有限公司(后改名戈德集團)，轉讓總價為2.11億元。津國商名稱變更為“天津南開戈德股份有限公司”。主營業務也從商業轉向GD系列自動售貨機、防偽檢測儀、智能卡、多維碼識讀設備等電子設備產品生產和銷售。

　　隨著GD系列自動售貨機業務下滑，公司主業不斷萎縮，連續虧損。2004年7月20日，天津南開生物化工有限公司競得公司總股本的25.29%，成為公司第一大股東。公開資料顯示，山東魯能恒源置業有限公司持有南開生化93%股權，是其第一大股東。而山東魯能集團有限公司則是魯能恒源置業的第一大股東，持有93.33%的股權，剩下的6.67%的股權也由魯能系的另一家公司持有。自此魯能集團付出水面，間接控制戈德，成為其第一大股東。2005年6月30日，公司名稱由“天津南開戈德股份有限公司”變更為“天津廣宇發展股份有限公司”。

　　2004年12月，魯能集團將其控股的重慶魯能65.5%的股權注入廣宇發展。重慶魯能主要從事城市建設和房地產開發，為魯能置業集團公司下屬六大區域性公司之一。該公司擁有重慶107萬平米的土地使用權，目前投資管理320萬方的重慶魯能·星城項目、重慶茶園新城區的魯能·領秀城項目、德陽魯能·南域中央項目和宜賓魯能開發(集團)有限公司和武漢盤龍城市開發有限公司等，擁有8600畝的土地資源儲備。

　　2.四大項目成為公司業績持續增長的基礎公司目前的房地產項目主要為其控股子公司重慶魯能開發集團公司在建的“魯能.星城”項目、“茶園新區”項目和德陽分公司開發建設的“南域中央”項目，以及重慶魯能參股35%的宜賓魯能的“山水綠城”項目。

　　2.1重慶項目重慶的地產項目是公司收入和利潤的主要來源。目前重慶地區有兩個大項目：一個是魯能星城，一個是魯能領秀城。

　　魯能星城——未來重慶的中心城區魯能星城項目總占地2000畝，總建筑面積320萬平方米，總體規劃上打破了傳統的居住區、小區、組團的三級布局模式，采取街區式的理念，整個魯能星城分為一個中央公園、九個街區、一個文化區和一個中央商務區。預計建設周期為5-6年。

　　魯能星城位于北部城區的核心地帶，重慶市最大的交通樞紐、未來的高檔住宅區、行政中心、金融中心和商務區環布周圍，將形成北部新城最核心的城市中心區域。

　　配套設施齊全，引進了巴蜀中學、巴蜀小學、巴蜀幼兒園。將教育資源引入魯能星城，解決了業主后代的教育問題，同時也推動了魯能星城第2、3、4街區的持續熱銷。總體來說，魯能星城是一個功能齊全的高檔社區，從銷售記錄看，魯能星城銷售量連續10月位居重慶樓市銷售10強，并6次奪得當月銷售金額冠軍。

　　魯能領秀城魯能領秀城位于重慶茶園新區，規劃用地面積約2000畝，計劃開發期為2006年7月至2011年10月，目前項目已經進入前期施工階段預計總投資約30億元。重慶魯能持有茶園項目70%左右的權益。

　　2.2四川德陽項目——南域中央魯能·南域中央項目位于德陽市熱點發展區域——旌南片區，總建筑面積11萬平米，規劃總戶數733戶，容積率1.2。該項目定位于高檔住宅，銷售均價為1800元左右。

　　作為魯能集團首次在德陽地區的開發項目，在當地引起了較大反響。目前項目已完成驗收交房，預計實現銷售收入1.8億元左右。

　　2.3宜賓項目——山水綠城宜賓魯能2000年12月成立，宜魯合作項目總規劃面積約6.08平方公里，采用整體規劃、分期實施、滾動開發的運作模式分兩期實施。首期規劃面積約5300畝，建設期8年，投資約60億元人民幣。項目整體命名為魯能·山水綠城，是一個集城市商貿、生活居住、行政辦公、科研教育、文化服務、高新技術產業等為一體，代表宜賓現代化水平、展現我國長江上游一級中心城市形象的新城區。現已開發完成建設“魯能·山水綠城”A區(碧峰園)、B區(山水庭院、魯能生活廣場)商品樓建筑面積約68萬平方米，其中多層住宅樓約45萬平方米、小高層住宅樓13萬平方米、高層住宅樓10萬平方米。目前，A區碧峰園已完成銷售并陸續進住，B區山水庭院也即將完成銷售，等待交房。

　　3.資產升值及新資產注入是公司最大賣點3.1資產升值潛力巨大重慶市作為西部的直轄市，在西部大開發戰略的推動下，經濟快速發展，人民生活水平大幅度提高，為重慶房地產業發展提供了良好的機遇。目前重慶正處于大發展階段，居民消費能力不斷提高，政府加大基礎設施建設，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區”工程為主的基礎設施建設；未來幾年內將相繼建成幾個上百萬人口規模的衛星城市；城市總體規劃修編以后，都市發達經濟圈(主城區)內城市規劃區面積將有所擴大，這些因素都將極大地促進重慶房地產開發投資和消費的進一步活躍。

　　目前宜賓魯能正在開發建設山水綠城3期C、D、E街區，其中D街區和C街區已分別于06年6月和10月開盤銷售，目前的銷售均價2000元/平米以上。公司子公司重慶魯能擁有宜賓魯能公司的35%的股權，將通過股權投資收益的方式獲得項目利潤。

　　以主城區為例，總體看土地、樓面地價和商品房的成交價格逐年提升。2003年土地成交均價為52.91萬元/畝，到2005年上漲到72.58萬元/畝，僅僅兩年時間，土地成交均價上漲了37.2%。樓面地價從2003年351元/平米，上升到2005年的516元/平米，兩年時間上漲47%。雖然商品

　　3.2魯能集團可能注入資產提升想象空間房地產業務是魯能集團的四大核心業務之一，主要通過魯能置業集團運作。魯能置業具有國家一級房地產開發資質，開發項目分布于北京、海南、四川、重慶、濟南、青島、大連、銀川、廈門等十幾個省市和地區，2006年在建房地產面積達270多萬平方米，在國內房地產市場中具有重要影響力。集團已經把在重慶的項目注入到注冊地在天津的上市公司廣宇發展中，就不排除把其他地區的項目陸續注入的可能。我們認為大股東魯能集團意欲把廣宇發展作為房地產業務的資本運作平臺。因此，資產注入給了廣宇發展極大的想象空間。

　　4.盈利預測房地產公司項目收入的確認時間是做盈利預測的關鍵，不同的結轉時間可能對當期業績有很大影響，我們的預測，建立在以下前提下：

　　(1)假設魯能星城第2、3、4街區07年結轉收入；第7街區的收入從07年開始確認；(2)本次預測不考慮魯能星城剩余5、6、8、9街區的影響；(3)茶園新區項目從08年開始確認收入；德陽二期項目06年確認；碧峰園06年確認剩余部分收入，山水庭院收入確認分06、07兩年，山水綠城的三期項目到07年才開始確認。

　　(4)假定在建項目的毛利在30%左右；(5)公司對興安證券股權投資14000萬元，由于興安證券被

　　我們選取行業內比較典型的上市公司為樣本，按市凈率估值公司價值為4.03元，按市盈率估值為10.19元。綜合考慮公司基本面情況，公司現有的項目足以支持3-5年的發展，而大股東的資產注入題材更為該股提供了巨大的想象空間。我們認為公司合理價格為6-10元，給與“強烈推薦”的評級。