公司非公開發行股票申請日前獲得證監會批準，本次募集資金到位后，將使公司實力進一步增強。房地產調控將使行業優勝劣汰較快，有利于龍頭企業獲得更大發展機會，對于萬科來說是長期利好。

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　　國信證券 方焱

　　事件：

　　公司日前公告：2006年度非公開發行A股股票申請已獲得中國證券監督管理委員會批復,核準公司非公開發行A股新股不超過70000萬股.本次募集資金總額不超過42億.。

　　評點：

　　行業調控有利于優勢企業的發展

　　龍頭地位優勢明顯，長期看目前價格低廉

　　今年公司新進入杭州、寧波和青島市場，進一步完善了在三大經濟區域的布局。1—10月，公司新增項目50多個，總占地面積約960多萬平方米，規劃建筑面積1248萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積1053萬平方米，加上公司上年已有的項目資源，目前項目個數達97個，總建筑面積2497萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積2133萬平方米，拉開了與追隨者的差距；隨著房地產調控的進一步深化，公司優勢地位還將進一步提高。

　　預計公司未來年復合增長在35%左右

　　1—10月公司累計實現銷售面積255.65萬平方米，累計銷售金額165.68億元，已超過2005年220萬平方米、129億元的銷售，前三季度累計結算116.1萬平方米，結算收入83.3億元，分別增長46.8%和53.7%，公司尚有177.5萬平方米已售面積未竣工結算，簽約金額合計約107.9億元，預收賬款達103億元，為公司2006年及2007年的良好業績和未來高增長奠定了堅實的基礎，預計公司未來3年將能保持35%左右速度增長。

　　增發融資將加速公司發展,對業績攤薄有限

　　公司擬向不超過10家特定對象發行不超過7億股以及募集資金不超過42億元，其中，華潤有意認購不低于1.1億股。募集資金到位后，將為公司項目發展提供資金支持，使公司實力進一步增強，同時也將降低公司的整體資產負債率水平，有利于公司撬動更多的項目，為股東創造更多的價值。公司此次募資不超過42億元，假設發行價為10元(我們估計在10元左右)，則增發4.2億股就可滿足要求，股本只增長11%(按05末股本計算,增長18%)，對公司EPS攤薄十分有限。

　　公司未來一年合理估值19.80-22.05元

　　公司06、07年EPS為0.46元和0.63元(攤薄后)，對應動態PE分別為28和20倍，我們認為，象萬科這樣管理優秀、增長迅速的公司，按0.9—1.0倍的PEG估值較合理，則對應的估值在19.80元—22.05元.,相對于公司重估凈資產值9.56元/股溢價100%，考慮公司龍頭地位、管理能力強、高成長、未來不斷獲得新項目及銷售價格上漲，給予100%的溢價不過分。

　　風險提示

　　宏觀政策的重大調整將會導致房地產消費需求下降、

　　表1：估值

　　表2：未來三年盈利預測