公司11月10日公告競得沈陽一地塊

　　股價近期突破前期高點創出新高

　　公司未來三年將繼續保持快速增長

　　當前股價： 目標股價：

　　今日投資個股安全診斷星級： ★★★★

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　　躋身一流地產公司

　　保利房地產(集團)股份有限公司是中國保利集團全資子公司保利南方集團的控股子公司，是保利集團

房地產業務的運作平臺。中國保利集團為國有獨資公司，是由國資委領導監督，以貿易、文化、房地產、酒店管理等為主營業務的多元化經營控股集團公司。截至2005 年12 月31 日，保利集團總資產為229 億元，凈資產為58 億元，2005 年度主營業務收入62 億元，利潤總額11 億元。

　　保利地產的前身為廣州保利房地產開發公司，1992 年由中國保利集團全資子公司保利南方集團全額出資成立。2002 年開始籌備上市，并進行公司改制。有保利集團的強大實力支撐，保利地產迅速發展，公司在獲取土地儲備的競爭中具有較強優勢。保利房地產集團已進入規模經營的階段，成長成為一家全國性的品牌規模開發商，進入國內一線地產商的行列。

　　2005 年，在國資委屬下的房地產企業中，保利綜合實力排名第一；2005 年保利地產榮獲全國房地產公司品牌價值五強，2006 年度保利地產集團成功入選中國房地產企業綜合實力前五強，是國家建設部首批授予的"放心房"履行承諾企業，中國工商銀行授予最高信用等級(AAA)企業，廣東省消委會首批房地產誠信企業，廣東省資信20 強和廣州納稅最高信用等級企業。

　　過去三年發展速度極為迅猛

　　2003 年末，公司的總資產為18.54 億元，凈資產為4 億元，只是一家中等規模的地產公司，但到06 年中期，公司已經增長到總資產110.64 億元，凈資產11.72億元，規模擴張非常迅速，僅兩年半時間，總資產規模擴大了496.76%，凈資產增長了193%，其中03 年公司存貨僅為14.49 億元，到06 年中期，公司存貨已經增長到73.68 億元，兩年半時間存貨擴張了408%。公司的擴張速度驚人，在A 股房地產上市公司中無人出其左右。

　　截至06 年08 月，公司的在建和土地儲備已經達到1291 萬平米，其中土地儲備905 萬平米，06 年1-8 月份開工面積208 萬平米，合同銷售額達到52 億元。在房地產上市公司中，已經僅次于萬科，位居第二。

　　我們以萬科為參照分析了公司的資產規模和銷售增長水平，公司的總資產和流動資產規模大概是萬科的40%左右，06 年中期的結算收入和利潤大概是萬科的20%左右，但是從銷售收入看，今年1-8 月份公司的銷售收入已經達到萬科的46.43%。

　　集團強大的資金實力是超常發展的后盾

　　近幾年隨著房地產市場的快速升溫，高速發展的公司并不少見，但是高速發展并且發展得很好的并不多，公司就是少有的一個特例。但是和順馳等公司不同的是公司的超速發展并不存在資金上的制約，沒有資金鏈斷裂的風險。公司背后實力雄厚的保利集團，給公司提供了堅實的資金后盾。雖然公司的凈資產規模不大，但是我們看到在2003、2004、2005 年和2006 年中期，主要來源于集團及兄弟公司的其他應付款一項分別為1.98 億元、3.92 億元、21.8 億元和27.78 億元。公司可以利用集團的資金，作為項目的自有資金，達到滿足房地產貸款“35%自有資金比率”的

　　要求，取得貸款，順利地推進項目。也是因為這個原因，公司得以能夠實現驚人的42.81%的凈資產收益率。我們認為公司上市后，充實資本金后，集團資金發揮的作用將有所下降，但是這仍然將是公司可資利用的有利資源。

　　具備長期發展的核心競爭力

　　1、準確的戰略規劃能力

　　公司具有準確的戰略規劃能力，這是公司長期發展的重要核心競爭力。公司過去對行業發展趨勢的準確判斷和最大限度進行擴張的戰略成就了今天的公司。現在公司堅持以廣州、北京、上海為中心城市，輻射環渤海經濟圈、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈；并以重慶、沈陽、武漢等區域中心城市輻射西南經濟圈、東北重工業區和華中經濟圈；以點帶面，網狀擴散，由中心城市向區域周邊拓展；在拓展城市結構上側重于區域中心城市，輔以部分地產市場看好的中型城市。我們認為公司準確的戰略規劃能力能夠幫助公司未來取得良好的發展。

　　2、良好的公司治理和優秀的管理能力

　　公司是一家央企控股的上市公司，大股東實力雄厚，對公司支持力度大。主要管理層都持有公司股份，公司治理結構較好。雖然公司是一家國有控股公司，但是公司的管理相當市場化，管理水平較高。這幾年快速增長，資產和業務規模的快速膨脹，并沒有給公司帶來普遍存在的管理能力跟不上業務發展的現象，公司新項目的開拓仍然虎虎有力，項目的運作井井有條，內部各項管理都規則有序。這說明公司具有良好的管理體制和較高的管理能力。而且，公司的管理風格頗有具備決策速度快，執行力強的軍旅風格，這對公司的經營起到很好的作用。

　　3、專業的產品開發能力和較高的客戶服務水平

　　公司經過十幾年的積累，已經具備了專業的產品開發能力。公司向市場推出的產品深受市場歡迎。在產品打造方面，保利地產在廣州最早提出開發“零缺陷”規劃設計理念，形成一整套保利獨有的節能型、環保型、智能化社區建筑設計規范標準。公司的項目開盤銷售率往往創當地的紀錄，而公司的項目到竣工時，基本上銷售率都達到90%以上，這些體現了公司較強的產品開發能力。

　　保利地產是廣州較早推行“客戶關系管理”的房地產開發企業，明確提出了“讓客戶滿意，出滿意客戶”的服務觀，將“客戶滿意度”提升到公司發展的戰略高度予以重視。保利物業已是全國性的知名物業品牌，能夠提供高水平的物業服務。

　　未來五年業績將繼續快速增長

　　經過近幾年的高速發展，在集團的大力支持下，公司已經擁有了上千萬平米的項目儲備，06 年7 月公司成功上市融資30 億元，又獲得了發展的新動力。土地儲備、資金和品牌相結合決定了公司未來三年還將快速發展。2006 年公司開工面積預計將達到的300 萬平米，開工面積已經超過過去三年的總和。公司在這樣的開發速度下，公司目前的土地儲備僅需3-4 年即可開發完畢，考慮到開發到結算的周期，公司未來五到六年的高速增長基本已經可以保證。我們預計公司未來五年能夠保持50%左右的增長速度。從產品結構上，公司將形成以住宅為主，優質商業、

寫字樓為輔的產品結構，未來公司將選擇一批優秀的商業物業作為持有物業，增加公司穩定收入，這將使公司未來的業務結構攻守兼備。

　　公司06-、07 和08 年的每股收益預計將達到1.16 元、1.78 元和2.74 元，公司的重估凈值約為21.54 元。綜合公司良好的長期發展能力和出色的成長性，以及考慮公司目前的股價水平，我們給予長期“買入”評級。

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