世博股份(002059)：旅游地產(chǎn)鋪高成長(zhǎng)路

　　8月29日公司董事會(huì)通過中期報(bào)告

　　股價(jià)8月份以來(lái)反復(fù)盤升，新高不斷

　　公司的“旅游＋地產(chǎn)”主業(yè)和盈利模式極為清晰

　　當(dāng)前股價(jià)： 目標(biāo)股價(jià)：18元

　　公司視點(diǎn)

　　國(guó)泰君安 譚曉雨

　　世博集團(tuán)將全力支持上市公司做大做強(qiáng)

　　世博集團(tuán)屬于云南省廳局級(jí)企業(yè)，是云南省重點(diǎn)扶持的企業(yè)集團(tuán)之一。2005 年底，世博集團(tuán)總資產(chǎn)19.6 億元，凈資產(chǎn)8 億元。世博集團(tuán)支持上市公司“輕資產(chǎn)、高回報(bào)”的經(jīng)營(yíng)模式。公司經(jīng)營(yíng)管理的世博園，是中國(guó)第一次舉辦的一個(gè)A1 級(jí)博覽會(huì)會(huì)址，也是歷屆世博會(huì)中唯一在會(huì)后把整個(gè)會(huì)址以及全部配套設(shè)施整體保留并轉(zhuǎn)為企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的園區(qū)。

　　世博股份納入報(bào)表核算的世博園資產(chǎn)總額為1.7 億元，而資料顯示1999年世博園展園及園內(nèi)外配套設(shè)施總投資高達(dá)14.7 億元，不難看出，世博股份對(duì)世博園真正實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。與世博園的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相對(duì)應(yīng)，世博股份卻擁有世博園門票的完整經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)(目前門票為100 元/人)，并未像黃山、峨眉山等景點(diǎn)類公司要將約一半門票收入上交給大股東。由此看出，上市公司“輕資產(chǎn)、高回報(bào)”的經(jīng)營(yíng)模式得到了世博集團(tuán)的大力支持。

　　“世博園看護(hù)者”向“世博園經(jīng)營(yíng)者”的轉(zhuǎn)變

　　昆明世博園是歷屆世博會(huì)中唯一在會(huì)后把整個(gè)會(huì)址以及全部配套設(shè)施整體保留的園區(qū)，起初公司定位于世博園看護(hù)者的角色，但以園藝觀光為主的世博園日益面臨周邊成熟景點(diǎn)石林、滇池、九鄉(xiāng)等的競(jìng)爭(zhēng)壓力，顯然單單依靠世博園門票收入很難獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。世博生態(tài)城的建設(shè)是公司實(shí)現(xiàn)由世博園看護(hù)者向世博園經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變的突破口，是公司發(fā)展歷程中的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。世博生態(tài)城的地理位置獨(dú)一無(wú)二。緊緊環(huán)繞昆明世博園，坐擁世博森林公園與金殿國(guó)家森林公園，植被覆蓋率將達(dá)到85%。世博生態(tài)城繼國(guó)家建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境特別獎(jiǎng)”之后，又榮獲亞太地區(qū)人居領(lǐng)域最高規(guī)格的獎(jiǎng)勵(lì)——亞太人居環(huán)境唯一特設(shè)金獎(jiǎng)，世博生態(tài)城是迄今為止中國(guó)唯一問鼎這兩項(xiàng)國(guó)際權(quán)威大獎(jiǎng)的浩瀚新城，充分肯定了其無(wú)以倫比的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境。

　　為了更好地經(jīng)營(yíng)世博園社區(qū)，公司擬建設(shè)兩個(gè)商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目以提升世博園人氣。首先

　　是利用世博園門口停車場(chǎng)附近的閑置用地，與香港投資商合作建設(shè)奧斯萊特品牌折扣商場(chǎng)，項(xiàng)目占地近200 畝，建筑面積達(dá)8 萬(wàn)平米，為集餐飲、娛樂、購(gòu)物于一體的商業(yè)中心。其次擬在目前世博園內(nèi)的商業(yè)街附近打造占地150 畝的游客集散中心，該項(xiàng)目將與昆明87 家旅行社合作，充分利用游客在昆明中轉(zhuǎn)逗留時(shí)間，給游客提供一個(gè)休憩、購(gòu)買云南特產(chǎn)的場(chǎng)所，公司獲取穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目的建成將起到完善世博生態(tài)社區(qū)功能、提升人氣等作用，并使得公司的利潤(rùn)來(lái)源更趨多元化，更為重要的是，這兩個(gè)投資項(xiàng)目得到了政府的支持，使得公司由“世博園看護(hù)者”向“世博園經(jīng)營(yíng)者”的轉(zhuǎn)變得到了政府的肯定，今后公司在經(jīng)營(yíng)世博園方面將獲得更大的空間。

　　公司未來(lái)最主要的戰(zhàn)略規(guī)劃將是世博新區(qū)的建設(shè)。目前，世博集團(tuán)正在與昆明市政府共同規(guī)劃以世博園為核心區(qū)域的，總面積為19 平方公里的世博新區(qū)。世博興云憑借特殊的政府背景，極有希望成為世博新區(qū)規(guī)劃、建設(shè)的主要負(fù)責(zé)單位。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)的世博新區(qū)至少具有5個(gè)功能：觀光景區(qū)、昆明市的城市中央游憩區(qū)、商務(wù)新區(qū)、休閑園區(qū)、生態(tài)居住城區(qū)。無(wú)可比擬的自然優(yōu)勢(shì)，再加上政府規(guī)劃的鼎力支持，世博新區(qū)正在迅速崛起為昆明豪宅第一板塊。

　　確立高增長(zhǎng)的旅游＋地產(chǎn)模式

　　最近幾年昆明市

房?jī)r(jià)表現(xiàn)為穩(wěn)步上漲，平均漲幅在0.1-5%之間。隨著大湄公河開發(fā)、云南-中南半島世界級(jí)精品旅游路線等國(guó)際開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)，云南作為通往中南半島、印度洋和太平洋的對(duì)外口岸和通道作用會(huì)增強(qiáng)，我們看好昆明市未來(lái)房?jī)r(jià)表現(xiàn)，尤其是昆明的高檔商品房。

　　世博興云前身為1993 年成立的云南煙草集團(tuán)興云

房地產(chǎn)開發(fā)公司，2002 年5 月由世博股份、世博集團(tuán)和煙草興云投資公司合資組建，此次IPO 募集資金前世博股份擁有30%權(quán)益。世博興云財(cái)務(wù)非常穩(wěn)健。成立后3 年多時(shí)間沒有一筆銀行借款，財(cái)務(wù)費(fèi)用表現(xiàn)為100-200 萬(wàn)的利息收入。截止2003 年世博興云累計(jì)竣工建筑面積為30 多萬(wàn)平方米，開發(fā)的佳園小區(qū)是昆明市第一個(gè)高尚住宅項(xiàng)目，佳園上居是昆明市第一個(gè)Townhouse 聯(lián)排

別墅項(xiàng)目。近期開發(fā)項(xiàng)目是世博生態(tài)城一期和二期。其中，一期絕大部分在05 年年報(bào)中已經(jīng)銷售結(jié)算，剩余部分和二期將在06 年、07 年結(jié)算，二期3.5 萬(wàn)平米今年年中已預(yù)售完畢。一季度世博興云賬面上7313 萬(wàn)元的預(yù)收賬款顯然還沒有充分反映二期銷售情況。

　　世博股份此次IPO 募集資金中將有1.3 億元左右用于增持世博興云股權(quán)，股權(quán)比例從30%上升到50%以上，從而可以控股世博興云，并實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表。控股世博興云將使世博股份主營(yíng)業(yè)務(wù)由單一的旅游變?yōu)槁糜危�地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和財(cái)務(wù)指標(biāo)將得到極大改善。世博股份將更加充分地享受到世博園土地和房產(chǎn)升值的收益，旅游＋地產(chǎn)主業(yè)和盈利模式更為清晰。因此這是非常符合股東利益最大化的擴(kuò)張舉措。

　　土地儲(chǔ)備重估價(jià)值高

　　世博興云現(xiàn)在擁有1305 畝土地，合87.04 萬(wàn)平米，全部環(huán)繞在世博園周邊，每畝成本悲觀估計(jì)大約22 萬(wàn)/畝，世博園及其周邊土地在2002 年1 月就屬于昆明市三級(jí)綜合用地，隨著目前世博片區(qū)市政和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成熟，土地價(jià)格也快速攀升；目前周邊土地出讓價(jià)格已經(jīng)達(dá)到200 萬(wàn)/畝以上。假設(shè)世博興云土地儲(chǔ)備目前出讓價(jià)格為200萬(wàn)元/畝，則1305 畝土地儲(chǔ)備的重估市值達(dá)到26.1 億元。按照51%權(quán)益，世博股份權(quán)益土地儲(chǔ)備重估價(jià)值達(dá)到13 億元，相當(dāng)于公司目前17.85 億總市值的73%。由于公司市值小，所以導(dǎo)致每一億元市值對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備達(dá)到4.88 萬(wàn)平米，相對(duì)儲(chǔ)備水平名列地產(chǎn)同行前茅。世博股份權(quán)益土地儲(chǔ)備增值12 億元，折合每股重估凈資產(chǎn)為5.51元，公司06 年中期每股凈資產(chǎn)為2.21 元，重估后每股凈資產(chǎn)為7.72 元。可見，從資產(chǎn)重估角度看，公司市值存在擴(kuò)大要求，股價(jià)存在上漲要求。

　　盈利預(yù)測(cè)和投資建議

　　我們預(yù)計(jì)公司06-09 年的凈利潤(rùn)分別為4618、9985、13825、15621 萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)EPS 分別為0.21、0.46、0.64、0.73 元。公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)都很健康，未來(lái)在大股東支持下仍會(huì)沿著旅游+地產(chǎn)的方式進(jìn)行復(fù)合式擴(kuò)張。如果公司的世博生態(tài)城和世博社區(qū)項(xiàng)目都能發(fā)展順利，那么公司進(jìn)行跨地域擴(kuò)張前景就會(huì)比較樂觀，其長(zhǎng)線投資價(jià)值就會(huì)更加凸現(xiàn)。綜合判斷，我們給予“增持”評(píng)級(jí)。同時(shí)考慮到大股東旅游資源重組趨勢(shì)、公司小市值特性、旅游地產(chǎn)處于高速成長(zhǎng)期、土地等資產(chǎn)重估價(jià)值高、股價(jià)提前反映業(yè)績(jī)和趨勢(shì)，6 個(gè)月內(nèi)目標(biāo)價(jià)定為12 元，12 個(gè)月定為18 元。

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