G冠城(600067)：地產黑馬加速奔馳

　　公司9月19日公告大股東增持流通股3237萬股

　　股價近期呈慢牛緩步盤升

　　近三年凈利潤年復合增長率遠超過40%

　　當前股價： 目標股價：10元

　　中投證券 李少明

　　地產業務逐步在全國區域布局

　　02年冠城集團全資公司--盈榕投資(后改名為豐榕投資)入主公司后完成重組，并逐步將公司做強做大，形成了漆包線、房地產雙業并舉的產業格局。冠城集團陸續將“太陽星城”F、B、C 區項目資產注入上市公司，使公司逐步從雙主業成功轉變為房地產業為主。公司房地產業務實現的收入及利潤呈現逐年遞增趨勢，并逐漸成為公司最主要的利潤來源，05年房地產的利潤貢獻已超過公司利潤總額的70%。

　　在公司股改完成后，明確了以專門從事大規模綜合性中高檔社區開發的

房地產開發和經營藍籌公司，計劃到2009年，公司將初步完成全國區域布局，以北京為中心，在福州、上海、深圳、成都、武漢等地設立房地產分公司，并向周邊輻射的國內地產行業有影響力的上市公司。同時，漆包線業務將逐漸退出。公司目前注冊地在福建省福州市。

　　目前占公司利潤總額低于50%的特種漆包線業務仍在國內位居第三，其技術在國內處于領先地位，年利潤貢獻約2000萬元。但由于其業務與公司房地產開發和經營相去甚遠，股改也曾承諾將逐步退出漆包線業務。此前，公司與海淀集團合資設立“福州大通機電有限公司”，共同經營特種漆包線及其他機電產品，未來海淀集團將增持上述合資公司股權，從而順利接手公司現有的特種漆包線業務。預計上述業務退出在07-08年完成。公司計劃未來將更名為“冠城置業”或“冠城地產”。

　　控股股東不斷增持公司股權

　　控股股東--豐榕投資股改時承諾于公司相關股東會議批準股改方案之日起的9個月內通過上交所增持不少于3225.95萬股，不高于3548.55萬股公司股份。截至2006年9月4日，豐榕投資已經增持公司非限售流通股2771.1619萬股。上述增持后，豐榕投資共持有公司股份10920萬股，占公司總股本的29.44%。預計到9月23日前，按股改承諾豐榕投資仍將購買454.7881-777.3881萬股，合計11243.45萬股，將占總股本的30.3066%

　　公司2006年8月擬向特定對象Starlex以非公開發行方式發行7272萬股流通A股股份，折算為35996.4萬元，作為購買Starlex 持有的京冠地產100%股權的

股票對價(分紅方案實施后，發行價格調整為4.95元/股)。上述方案股東大會已通過并上報

證監會批復，預計年底前將獲批準實施。上述方案實施后，公司實際控制人薛黎曦與中國海淀實際控制人韓國龍將聯合控制公司約45.83%的股權。

　　定向增發購買資產增加土地儲備

　　一方面，由于公司規模的限制，控股股東部分優質房地產業務一直未注入至公司；另一方面，由于公司最終控股股東的關聯公司中國海淀在房地產業務上與公司存在同業競爭。因此，公司擬通過非公開發行股票7272萬股(折合35996.4萬元)購買中國海淀的房地產開發業務—Starlex100%持有的京冠地產股權(旗下擁有太陽星城E區“水星園”項目100%權益與廣渠門項目80%權益)以加強公司的房地產業務實力，推動戰略轉型，做強做大房地產主業，實現雙業并舉向房地產單一業務的戰略轉型。中國海淀在出售其唯一的房地產公司京冠地產后，承諾將不再在中國境內從事房地產開發業務，有利于公司進一步完善公司治理結構和加強獨立運作能力。廣渠門項目(增加建筑面積54萬平方米)可滿足公司未來2年的房地產開發的土地需求；太陽星城--E區“水星園”項目可使公司馬上實現盈利并帶來現金流。有利于公司業務轉型，成為更加優質的房地產上市公司。

　　預計購買資產將帶來凈利潤6.23億元。公司擬購買中國海淀控股的Starlex100%持有的京冠地產股權從而獲得太陽星城E區“水星園”項目100%的權益和廣渠門項目80%的權益。盈利預測目前公司房地產開發業務運營正常，計劃全年開復工面積74.6萬平方米，其中：北京B區、C區及F區開復工面積69萬平方米。太陽星城F區18號樓盤預計銷售90%、8號樓07年銷售。預計B、C區06年底07年初開工，06年，桂林青秀花園、衡陽冠城江景封頂銷售。

　　盈利預測和投資建議

　　根據公司目前已售項目、在建項目和非公開發行股票購買資產帶來的項目的盈利情況，太陽星城、廣渠門項目將是公司未來3-4年的重要利潤來源。我們預計，公司06、07和08年的EPS將分別為0.56、1.26和1.61元。近三年凈利潤年復合增長率遠超過40%。(公司目前的動態PE只有10倍，遠低于市場平均水平19.5倍，因此，我們認為公司股價在中期內應不低于10元/股(06年動態18倍PE)。

　　從PB估值看，根據行業上市公司中具有典型代表意義的公司的加權算術平均PB的平均水平4倍的情況來測算，G冠城增發后每股凈值2.56元/股，若按可比公司加權算術平均PB的平均水平4倍來衡量，G冠城的市價應該為10.24元。

　　綜上所述，我們認為公司股價在中期內應不低于10元/股。鑒于上述我們的分析，我們給予公司“強烈買入”的投資評級。

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