金融街(000402)：賣地賣樓到收租

　　管窺新政下的房地產(chǎn)公司(七)

　　計劃持有部分商業(yè)服務設施用于自身經(jīng)營，形成“自有物業(yè)租賃”與 “項目開發(fā)”相結合的模式

　　本報記者 林喆 王泓 曹騰 北京報道

　　今年以來，以功能性區(qū)域命名的房地產(chǎn)上市公司G金融街(資訊 行情 論壇)(000402)，憑借業(yè)績的增長吸引了投資者的目光。

　　日前，本報記者實地走訪了G金融街的總部———富凱大廈B座5層。在這里，公司副董事長鞠瑾就公司房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀、未來幾年的發(fā)展思路以及公司戰(zhàn)略的轉型等投資者關心的問題，接受了記者的采訪。

　　重點開發(fā)中心區(qū)150萬平方米

　　鞠瑾指著沙盤向記者介紹道：“真正的金融‘街’，實際上是指從

人民銀行、百盛一直通到阜城門內(nèi)的這條街道，年底之前將全部貫通，這是一個金融商務區(qū)的整體規(guī)劃。”他表示，根據(jù)專家預測，商務地產(chǎn)還有10至20年的發(fā)展空間。

　　而作為“面”上的金融街，南起復興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街，西至西二環(huán)，東至太平橋大街，分為南區(qū)、北區(qū)和中心區(qū)三個區(qū)域，規(guī)劃用地面積約103公頃，其中88公頃是建設用地。總建筑面積396萬平方米，其中350萬平方米為新建面積。寫字樓占57%，車庫占25%，酒店和公寓占9%，商場占4%，附屬設施占5%。鞠瑾表示，目前公司重點開發(fā)的是金融街中心區(qū)150萬平方米。今年下半年可以銷售的產(chǎn)品也主要是金融街中心區(qū)的寫字樓。

　　鞠瑾介紹，整個區(qū)域從規(guī)劃、土地一級開發(fā)、建設和市政配套，建設初期都由政府交給了金融街建設開發(fā)公司一家來負責。但是在公司上市之前，由于資金實力有限，南區(qū)的開發(fā)基本上是采用“賣地”的方式，將房產(chǎn)項目開發(fā)權轉讓給其他開發(fā)商。

　　2000年公司買殼上市后，對中心區(qū)進行了重新規(guī)劃，不再全部延續(xù)“賣地”的方式，自己開發(fā)寫字樓出售，陸續(xù)開發(fā)了富凱大廈、國際金融中心、鑫茂大廈等。主要模式，用鞠瑾的話解釋，就是“蓋樓—賣樓，即建好寫字樓然后銷售。”

　　截至目前，金融街已建成面積190萬平米，在建面積110萬平米，尚未開工建設面積50萬平方米。預計金融街的總投資額為460億人民幣，已經(jīng)完成了380億元的建設。到2008年，金融街將基本建成并投入使用。

　　據(jù)介紹，今年上半年，公司的開復工項目18個，在施項目面積約61萬平米，工程建設進度按計劃進行。鞠瑾表示，下半年，公司將全力推進各工程項目、尤其是金融街中心區(qū)的項目建設，確保北京金融街中心區(qū)配套項目按期竣工、分期開業(yè)，外地項目按期開工。

　　今年半年報顯示，公司上半年共實現(xiàn)主營業(yè)務收入105,006.21萬元，凈利潤13,526.33萬元。截至報告期末，公司總資產(chǎn)為953,168.69萬元，凈資產(chǎn)為225,606.00萬元。公司本期實現(xiàn)凈利潤較上年同期增長了234.76%。毛利率達到32.3%，鞠瑾表示，這一數(shù)值在房地產(chǎn)行業(yè)中處于中上水平。

　　公司表示，上半年業(yè)績增長的主要原因是公司已經(jīng)取得北京金融街B1西樓《竣工驗收備案表》，并收到客戶房屋交接單，公司按照相關會計政策集中確認B1西樓銷售收入86400萬元，由此導致半年度凈利潤同比大幅增長。

　　自留50萬平米物業(yè)

　　對于公司下一步發(fā)展，鞠瑾表示，公司將在開發(fā)剩余土地的基礎上，加大持有型物業(yè)的比重。目前公司的物業(yè)收入僅2000多萬元，基本不成規(guī)模，其來源主要是置換留下的舊樓。

　　事實上，目前G金融街的利潤主要依靠寫字樓的開發(fā)，土地的出售已經(jīng)非常少，持有型物業(yè)出租也不成氣候。但鞠瑾表示，今后開發(fā)的寫字樓、公寓、酒店、商場等項目，公司將持有很大一部分。鞠瑾透露，G金融街計劃持有50萬平米的商業(yè)服務設施自己經(jīng)營，包括目前在中心區(qū)開發(fā)的麗斯卡爾頓酒店、金融家俱樂部和四季商城等。今年年底到明年上半年，這些物業(yè)將陸續(xù)投入使用。

　　而到明年年底，除寫字樓20萬平米外，其余30萬平米持有型物業(yè)就可以交付使用。鞠瑾指出，50萬平米的自留物業(yè)全部建成后，公司的收入結構中，項目開發(fā)和物業(yè)出租貢獻的收入將有較大比例增長。鞠瑾預計，這一塊業(yè)務將會給公司帶來穩(wěn)定的租金收入。

　　他還表示，G金融街的定位是商務地產(chǎn)的綜合體，因此，公司十分重視完成金融街建設后的可持續(xù)發(fā)展問題，目前公司已提出構架金融街未來的業(yè)務發(fā)展模式，即自有物業(yè)租賃+房地產(chǎn)項目開發(fā)。

　　鞠瑾稱，公司的目標是以適度增持優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)來形成公司的可持續(xù)經(jīng)營的堅實基礎，同時公司將以新項目開發(fā)建設作為公司加速成長的推進器。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性強，從購買土地、開發(fā)建設到市場銷售和售后服務，涉及面廣，操作過程復雜，涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，行業(yè)相關度高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重優(yōu)勢產(chǎn)品的發(fā)展，而這要求企業(yè)要集中有限資源搞好主業(yè)，進行專業(yè)化經(jīng)營。在融資、規(guī)劃、建設、銷售和物業(yè)經(jīng)營的鏈條上，選取一環(huán)或兩環(huán)作為自己的主打業(yè)務。

　　鞠瑾認為，G金融街所提出的業(yè)務發(fā)展模式可以將兩者優(yōu)勢充分發(fā)揮出來。一方面，“自有物業(yè)租賃”模式能獲得穩(wěn)定利潤來源，可以對“項目開發(fā)”模式提供有力支持；而“項目開發(fā)”模式快速發(fā)展，也可以為“自有物業(yè)租賃”模式不斷提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)，從而實現(xiàn)兩種模式的良性互動。由于這種發(fā)展模式適合金融街自身的特點，所以兩種模式的結合必將成為金融街今后發(fā)展的強勁動力。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在土地政策緊縮的情況下，北京城中心已經(jīng)很難拿到土地。黃金地段的土地公開拍賣必然引起激烈競爭。有實力的品牌開發(fā)商，擁有地段相對比較成熟的地塊，不用來開發(fā)持有型物業(yè)，實際上是一種浪費。只要不是急于回籠資金，做持有型物業(yè)，獲得一份穩(wěn)定投資回報顯然更為劃算。

　　自己和自己比

　　當記者問及金融街目前的主要競爭對手時，鞠瑾表示：“我們自己和自己比，因為我們在商務地產(chǎn)領域是國內(nèi)領先的。”

　　未來兩年公司的基本發(fā)展戰(zhàn)略是以金融街區(qū)域開發(fā)為基礎，立足北京、面向其他重點城市或地區(qū)，開拓新的發(fā)展空間，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2007年后公司業(yè)務模式將轉變?yōu)轫椖块_發(fā)+自有物業(yè)租賃的“金融街模式”。在今后的開發(fā)中合理增持優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)，可獲得穩(wěn)定利潤來源；在“項目開發(fā)”模式的跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司目前成立了重慶、天津、南昌、惠州等所屬公司。

　　鞠瑾透露，天津的項目可以稱得上“mini金融街”，規(guī)劃面積約50萬平米。另外，公司在惠州的項目在大亞灣東岸，主要用于會議休閑度假。這些土地都是去年10月份獲得的。

　　鞠瑾表示，土地儲備和G金融街商務地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗可為公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供保證。

　　2006年上半年北京寫字樓市場總體發(fā)展較為平穩(wěn)，5月份出臺的各項政策對住宅市場的影響并沒有波及到寫字樓市場。7月份北京工商局下發(fā)的14號文件“住宅禁商”對寫字樓市場來說是一個利好政策。

　　北京市政府相繼出臺了入駐金融街的各項優(yōu)惠政策，對金融街的發(fā)展也是一個不小的利好因素。鞠瑾向記者歷數(shù)了在金融街安營扎寨的金融機構。

　　2005年以來，金融街地區(qū)項目竣工較集中，相繼有國際金融中心、英藍國際金融中心、金澤大廈、鑫茂大廈、盈泰大廈、再保險大廈等新項目相繼投入市場。2006年上半年相繼有高盛公司、摩根大通、瑞士銀行等外資銀行入駐英藍大廈。6月，

中國鐵通集團總部入駐金澤大廈。7月，

銀監(jiān)會進駐鑫茂大廈。中國進出口銀行、建信基金(總部)、英大壽險、財險(總部)購買英藍大廈物業(yè)。9月，北京銀行、北京產(chǎn)權交易所入駐國際金融中心。此外，還有全國社保基金理事會、中國出口信用保險公司入駐豐匯時代大廈。深圳華為科技購買新盛大廈等。這給金融街注入了新的生機。因此，金融街區(qū)域內(nèi)的價格水平還是穩(wěn)步上升，入駐率持續(xù)保持高水平。(本系列完)

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