G冠城(600067)：地產藍籌 價值低估

　　新疆證券研究所 陳光明

　　冠城大通2005年年報顯示：公司實現主營業務收入221075.56萬元，比去年同期增長36.62%；實現主營業務利潤28242.32萬元，比去年同期增長37.96%；實現凈利潤9740.74萬元，比去年同期增長51.85%；每股收益0.30元，比去年同期增長26.54%。公司經營穩健，克服了國家對房地產市場繼續實施宏觀調控政策的不利影響，實現業績的穩定增長。

　　奧運經濟拉動北京房地產市場

　　2008年奧運會確定在北京舉行,在近兩年中,伴隨北京各項城市基礎設施項目的全面展開和順利推進,北京市整體投資環境有了質的提高,直接觸發了京城房地產市場的火爆,尤其是奧運圈附近的樓盤,供銷兩旺,呈現愈演愈烈的趨勢,并使得目前以房地產和城市基礎設施為主體的奧運板塊市場投資機會再度顯現。

　　首先，奧運經濟直接拉動房地產市場。北京市作為中國的政治、經濟和文化中心,近幾年來總體經濟保持著良好發展態勢，宏觀調控成效顯著，業已成為世界經濟增長最快的地區，居民收入穩步提高。目前奧運經濟對北京房地產市場的拉動作用開始逐步顯現，地產開發投資項目保持強勁增長態勢，奧運會的舉辦將提升北京，特別是奧運村周邊居住社區品質。現階段奧運村附近已聚集了塔樓、板樓、小高層、TOWNHOUSE等各式樓盤，價格從每平方米2000多元的經濟房到每平方米2000美元以上的別墅，各種檔次物業俱全，

　　目前北京住宅市場主要集中于東、南、西部地區。主要原因是因南部城市基礎設施和綠化環境的改善以及土地供應數量和土地成本方面的優勢，東部則是因為具有便利的內外交通條件、高檔的商務環境和完善的配套設施，西部是由于IT業的崛起和道路交通條件的提高。隨著奧運城建計劃的逐步展開，可以預計，北京東北、西北地區的住宅市場也會進一步升溫。

　　其次，城市建設全面推進，有效提升城市承載力。舉辦2008年奧運會，北京將新建19個體育場館，包括世界貿易中心和北京國際體育展覽中心奧運村、記者村等配套工程在內的奧運公園。在未來幾年，北京基礎設施投資達1800億元，將以城市軌道交通為重點，完成一大批城市交通建設項目。伴隨各項城市建設項目的全面展開，將有效提升城市整體承載力。近幾年來，北京市逐步完善城市道路網的建設，一個以快速交通為骨干、功能較完善、管理較先進的綜合交通體系正在形成。

　　未來數年內，北京基礎設施的開發力度勢必加強，土地有望大幅升值，參與北京城市基礎建設的相關上市公司也必然從中受益，為其帶來無限商機。冠城大通作為北京的房地產公司，直接受益其中。

　　地產項目從北京向全國推廣

　　2005年，國家繼續對房地產行業實施宏觀調控政策，啟用了包括調整住房信貸政策、調高房產交易稅收等系列旨在抑制房價過快增長，房地產過熱的政策措施。對房地產行業產生了較大影響。宏觀調控在華東等地區產生了明顯效果，而在北京地區,雖然一段時間內出現觀望氣氛，但總體而言政策影響并沒有預期的大。宏觀調控后的北京房地產市場，購房客戶逐漸成熟，形成對房地產市場發展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導等。

　　公司針對不利的市場和政策因素，房地產業務堅持品牌經營和可持續發展戰略，一方面通過合理的市場定位，充分發揮“冠城”品牌效應，實現了公司房地產銷售的快速增長。2005年公司房地產主業實現主營業務收入7.45億元，比去年同期增長100.71%；實現主營業務利潤19041.43萬元，比去年同期增長101.62%；另一方面，通過加快儲備項目前期工作，增加項目土地儲備，保證了公司房地產業務的持續增長。 公司地產項目在立足北京的前提下，積極向廣西桂林、湖南衡陽等地拓展。

　　(1)北京太陽宮房地產開發有限公司開發的太陽宮新區F組團共完成銷售額7.44億元，實現合同銷售面積7.89萬平方米，實現合同銷售額7.83億元，實現利潤總額14867.95萬元。

　　F組團共分為兩期：其中：F區一期工程項目占地5公頃，建筑面積15萬平方米，其中地下車庫3萬平方米。該項目于2003年6月取得商品房預售許可證，2003年8月正式開盤銷售。F區一期含1＃、2＃、3＃、5＃住宅樓；4＃商鋪以及車庫。截止本報告期末，住宅樓銷售達98%以上，4＃商鋪及車庫尚未開盤銷售。

　　F區二期工程項目占地5.5公頃，建筑面積25萬平方米，其中地下車庫5萬平方米。2004年6月正式開盤銷售。其中10＃、11＃、12＃、15＃、16＃、6A＃、6B＃住宅樓已開盤銷售，截止報告期末合同銷售率達89%；8＃、18＃及車庫尚未開盤銷售。

　　(2)北京冠城新泰房地產開發有限公司開發的太陽宮新區C組團總建筑面積為25萬平方米，報告期尚處于項目前期開發階段。由于該地塊屬于北京市8.31之前協議轉讓地，容積率較低，現正申請進行規劃調整并取得一定進展。

　　(3)北京冠城正業房地產開發有限公司開發的太陽宮新區B組團規劃總建筑面積20.65萬平方米，報告期尚處于項目前期開發階段。由于該地塊屬于北京市8.31之前轉讓地，容積率較低，現正申請進行規劃調整并取得一定進展。

　　(4)桂林鴻達置業發展有限公司開發的"清秀小區"項目規劃建筑面積為3萬多平方米，項目性質為雙聯體別墅。報告期內一期工程共29棟別墅主體結構均已竣工，二期工程農民征地工作基本結束。

　　(5)湖南衡陽華豐房地產開發有限公司開發的冠城江景(原名“江山景園”)和朱陵閣項目規劃建筑面積為6.3萬平方米，冠城江景項目報告期已經開工建設，朱陵閣項目尚處于前期開發階段。

　　成長迅速 價值低估

　　冠城大通目前業務有兩塊， 一塊是房地產業務, 一塊是漆包線業務。房地產業務增長快速,控股股東冠城集團參與國內房地產開發十余年來，贏得了良好的市場聲譽，形成了獨特的 “冠城” 品牌，收購上市公司后，2002年將房地產業務注入，為公司形成新的利潤增長點。漆包線業務發展穩健，是國內品種最全、產量最大的電磁線及架空導線生產基地之一。 公司目前房地產開發的主要項目是“北京太陽星城”。太陽星城規劃面積298萬平方米，建筑面積180萬平方米，綠化面積高達50%，由金星園(F區)、木星園(D區)、水星園(E區)、