招商地產(chǎn)逆市而為 資金無虞風(fēng)險(xiǎn)難防

　　雖然表面看，招商地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入大量城市，但仔細(xì)分析，招商地產(chǎn)在不同城市采用不同方式操作項(xiàng)目

　　作者:本刊記者 徐雷/文

　　萬科(000002)的頭號假想敵是誰？不是順馳，不是中海，而是去年才開始沖出蛇口的

招商地產(chǎn)(000024)。

　　整個(gè)2004年，是招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)最讓業(yè)界震驚的一年。這一年，它在北京、上海、廣州、重慶、蘇州等地瘋狂圈地超過200萬平米，兇猛得讓人匪夷所思。它在土地儲備上的突然發(fā)力讓萬科感到始料不及。實(shí)際上，萬科、中海早在5年前向全國挺進(jìn)，每家公司近幾年在土地儲備方面的投入都有幾十億元。

　　為何逆市擴(kuò)張

　　在地產(chǎn)業(yè)成為本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之際，2005年4月，招商地產(chǎn)宣布迎來全國戰(zhàn)略第二次浪潮，它的發(fā)展戰(zhàn)略以深圳為總部，在京、滬、穗等地獲取超過200萬平米的土地后，基本形成了珠三角、長三角、環(huán)渤海以及重慶、漳州等地區(qū)的“3+X”發(fā)展版圖。按其“五年規(guī)劃”，深圳和外埠收益各占50%；出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%。

　　一直盤踞在深圳、廣州的招商地產(chǎn)，為何偏偏要選擇這個(gè)時(shí)機(jī)逆市而動(dòng)呢？“因?yàn)楝F(xiàn)在市場的大環(huán)境對像我們這樣的公司有利了。”董秘陳宇回答。

　　“實(shí)際上與國家的宏觀調(diào)控并不矛盾。”他解釋說，“與一些擅長與政府溝通的公司不同，招商地產(chǎn)更適合在公開、成熟的環(huán)境里發(fā)展，我們屬于‘技術(shù)派’，非市場的風(fēng)險(xiǎn)我們應(yīng)付的本事還不是很強(qiáng)。在國內(nèi)，深圳是一個(gè)相對最成熟、競爭最透明、土地供給及其他各方面情況都最市場化的地方，去年一年就有1000萬平米的銷售量。與其他公司相比，我們啟動(dòng)全國擴(kuò)張的時(shí)點(diǎn)晚了一些。”

　　最近幾年，以上海為中心的長三角、北京和西南市場房價(jià)快速上漲，但那里市場化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳、廣州，這讓招商地產(chǎn)遲疑不決。但本輪的宏觀調(diào)控使招商地產(chǎn)意識到機(jī)會的到來。

　　在宏觀調(diào)控以前，土地公開供給沒有實(shí)現(xiàn)，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓催生了大量依靠關(guān)系廉價(jià)拿地存在的公司；同時(shí)，大地產(chǎn)商靠凈資產(chǎn)和商業(yè)信譽(yù)可以獲得銀行資金，但更多沒有資信和品牌的中小型企業(yè)，通過關(guān)系和給回扣手段也能獲取銀行資金。“這兩類公司的存在極大限制了專業(yè)化房地產(chǎn)公司的發(fā)展”，宏觀調(diào)控使這兩類公司都受到打擊。

　　資金無虞

　　全國性擴(kuò)張需要強(qiáng)大的資金支持。中信證券(資訊 行情 論壇)房地產(chǎn)分析師王德勇認(rèn)為，“與其他的上市地產(chǎn)公司相比，招商地產(chǎn)負(fù)債率比較低，公司手中資金比較寬裕。”

　　深圳、廣州構(gòu)成了招商地產(chǎn)的核心市場區(qū)，“我們一直采用的是核心市場最大化的策略，”陳宇說，“去年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)總量、銷售量、銷售金額都在深圳市排第一。”

　　公司同時(shí)亦投資開發(fā)可出租的物業(yè)，并長期持有以獲取穩(wěn)定增長的租金回報(bào)。

　　2004年度，出租率達(dá)88%。全年累計(jì)完成出租面積357萬平米，較上年增加6.3%，實(shí)現(xiàn)出租收入較上年增長11%。

　　截止到2004年，招商地產(chǎn)總股本達(dá)6.19億股，總資產(chǎn)超過84億元。在中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排名中，招商地產(chǎn)近兩年連續(xù)躋身三甲。除了自有資金以外，“我們有幾十億的信貸額度，”陳宇說，今年還會積極開發(fā)信托產(chǎn)品，到年底前會推出2-3個(gè)信托計(jì)劃。“五一”前，招商地產(chǎn)16.5億元可轉(zhuǎn)債申請已經(jīng)通過證監(jiān)會發(fā)審委，不過陳宇承認(rèn)，只有等到股權(quán)分置改革完成以后才能啟動(dòng)這個(gè)融資方式。

　　“大股東蛇口工業(yè)區(qū)給了我們優(yōu)先開發(fā)權(quán)，其實(shí)這是一種間接支持，”陳宇說，盡管蛇口土地已開發(fā)大半，工業(yè)區(qū)至少還可以提供未來5年的土地開發(fā)。但是現(xiàn)在公司一分錢都不用花，等到開發(fā)時(shí)可以再向大股東優(yōu)先購買。

　　擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)

　　陳宇承認(rèn)一向以精細(xì)著稱的南方開發(fā)商到北京以后開發(fā)的產(chǎn)品的確沒有在南方時(shí)做的產(chǎn)品細(xì)致。北京是一個(gè)不太成熟的市場，只要能夠通過關(guān)系拿地，不需要精雕細(xì)刻就能賺到錢。

　　陳宇認(rèn)為，招商地產(chǎn)擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)仍然來自外地的非市場化環(huán)境。“我們還要交很多學(xué)費(fèi)才能進(jìn)入這個(gè)市場。”他說。

　　現(xiàn)在831大限已過了些時(shí)日，“但自831以來北京基本沒有拿出多少公開拍賣和轉(zhuǎn)讓的土地，”陳宇說，“這說明在這些區(qū)域土地供給還沒有完全走向市場化。”同時(shí)這些區(qū)域近幾年房價(jià)快速上漲，蘊(yùn)藏著一定房地產(chǎn)市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。招商地產(chǎn)在進(jìn)入這些非核心但主流市場所采用單個(gè)項(xiàng)目、分散投資的策略，即每個(gè)城市都進(jìn)入一個(gè)面積不大的項(xiàng)目。“把雞蛋放在不同籃子里，在每個(gè)城市的投入并不是很大。”畢竟，在天津的項(xiàng)目是與萬科合作，實(shí)際操盤的是萬科，招商地產(chǎn)只是享有投資收益。

　　“我們現(xiàn)在只是搭出一個(gè)脈絡(luò)來，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到推進(jìn)的時(shí)機(jī)。”陳宇說。

　　但管理和經(jīng)營水平的確是個(gè)挑戰(zhàn)，必須要升級換代，王德勇分析。這一點(diǎn)得到了陳宇的認(rèn)同：“這是從沒遇到過的問題。我們正著手做這件事情。”