中華企業：大量項目竣工保證業績增長

　　近期在大盤持續下跌的背景下，地產股整體走強，房地產成為弱市中的避風港，其中的中華企業也表現不俗，預計隨著公司未來兩年盈利的爆發性增長，公司股價將有更出色的表現。今日投資在線分析師顯示，12月以來對其跟蹤的3位分析師均給與買入評級。

　　房地產收入所占比例降低

　　中華企業(資訊 行情 論壇)近期主營收入主要由土地轉讓、房產銷售和房屋租金等部分構成。在公司01、02年的業績中土地轉讓貢獻了60%以上的主營毛利，由于土地轉讓取得的業績并不具備可持續性，公司調整了經營策略，02年以后公司的房地產開發毛利貢獻增長迅猛。由于宏觀調控，土地資源的稀缺性進一步顯現，預計今后公司土地出讓比例將會進一步減少。而隨著公司開發規模的不斷增長，房地產開發業務完全可以為整體業績的高增長提供足夠的支撐。

　　公司主要通過中華企業以及子公司古北集團(87.5%控股權)、上房經營集團(90%的股權)產生效益，后兩家公司是中華企業02年下半年收購的，盡管兩公司為公司提供了大量的項目結算，但公司對古北集團的控制較弱，表明公司整體的組織構架較為松散。總的看來，公司對子公司的整合還是漸進式的變革，未能實現充分的資源共享，綜合費用的降低有限，子公司整合和架構調整還有很長的路要走。

　　-04-06年，大量項目竣工對業績提升有保證

　　按照公司的計劃，今后三年有大量的項目竣工，將能保證公司的主營業務收入高速增長。

　　公司04主要結算項目是恒盛苑、上海春城的商品房銷售和御品大廈的整體轉讓，05年主要結算項目是財富廣場、靜安中華大廈、古北西郊別墅，其中靜安中華大廈是公司在2000年收購的“爛尾樓”改造項目，目前已經達到了60%以上的預售率，銷售價格在19000-22000元之間。這三個項目將貢獻6.38億元的主營利潤；值得注意的是自05年起異地項目開始貢獻利潤，蘇州金雞湖和重慶袁家崗將分別貢獻0.38億元和0.22億元的主營利潤。

　　06年主要結算項目是古北國際花園、張楊濱江花園和古北中心廣場，其中古北國際花園雖然尚未開盤，但周邊樓盤的售價已經漲到了20000元左右，項目的毛利率將在60%以上。這三個項目將貢獻7.74 億元的主營利潤；同時，異地項目蘇州金雞湖和重慶袁家崗貢獻利潤都將達億元，為0.99億元和1.28億元。

　　根據對公司現有項目的分析，預計公司04-05年結算面積將保持40%以上的增長，銷售收入分別達到17.9億元和30.3億元，凈利潤同比增長34%和43%，達2.3億元和3.3億元。

　  擁有大量的土地儲備

　　公司在上海、蘇州、重慶三個城市擁有大量的土地儲備，除了正在建設的以及規劃的200萬平方米的地塊外，在上海的崇明島和南匯還有1.4萬畝的土地儲備，并對這部分土地支付了50%的出讓金，盡管由于這些土地屬于城市儲備用地，存在規劃等不確定性，市場價值受城市規劃的影響而波動幅度較大。但是上海正處于城市的高速擴張期，這一進程不會輕易被改變，因此這些土地具有極大的想象空間。

　　財務狀況不甚理想，資金異常緊張

　　04年中期公司的資產負債率達到了74%，同時其它應付款增長較快，較期初增長了21.9%，顯示了宏觀調控后，銀行收緊信貸，而公司大量的項目需要投資，資金鏈異常緊張。資金的壓力如果不能緩解，一旦公司的銷售率因為加息出現下滑，新項目的開工和進度有可能得不到保證。

　　但公司新股東―上海地產集團入主后，這種情況預計將有所改善，公司新股東的實力和背景大大強于原股東上房集團，這將增大公司的信用保證。此外，地產集團作為上海土地市場供應“總龍頭”的地位至少為中華企業獲取土地資源提供了很強的信息優勢。

　　-風險提示

　　上海房價波動將影響公司主要業務收入：進入加息周期后，上海房價波動的頻率和幅度都將加大，因此將對公司的業績產生影響。

　　關聯交易較多：截至04年中期公司的擔保達到了4.55億元，占公司凈資產的29.89%，主要是因為孫公司浦東金鑫和子公司上海房地經營集團開發資金緊張。而公司的子公司與孫公司之間也存在大量的債權、債務往來，由于過多的關聯交易違反了證監會《關于規范上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》，嚴重影響了公司從資本市場的融資能力，這也是公司資金緊張問題難于解決的原因之一。

　　估值偏低

　　中華企業的重估凈資產值(RNAV)為6元左右，高于當前股價23%，估值明顯偏低。另外公司有40%的重估增加值來自中期土地儲備(崇明島和南匯的土地)，由于增值幅度大，不論何時出售這類土地，都會極大影響處理當期的損益表。