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【MarketWatch紐約6月1日訊】現在，聯儲主席葛林斯潘已經明確表示，房市也許存在泡沫，問題是這將如何影響聯儲的政策？
首先，提出幾點事實供大家考量。
過去一年里，新屋和現屋價格平均上漲了8個百分點，為二十五來最高年度升幅。
如果單看現屋價格，則比去年同期上漲了15個百分點。在某些地區，漲幅甚至更大。
由于個人所得成長比房價漲幅慢得多，因為現在典型房屋的價格達到家庭平均年所得的3.4倍，至少為二十五年來的最高水平。1984至1999年，典型房屋的價格為家庭平均年所得的2.8倍，而在1970年代初——那也是房市繁榮時期，典型房屋的價格僅為家庭平均年所得的2.4倍。
僅過去五年中，平均房價就上漲了50%上下。這使得住宅不動產的市值增加了大約5兆美元。
由于就業市場疲軟，個人所得成長自上次經濟衰退結束以來低于正常水平。然而，人們的需求成長并沒有因此停止，尤其因為能源和健保等必需品的成本一直在上升。
幸好，聯儲在2000年股市泡沫破裂之后實行的減息政策緩解了人們的支出壓力，房屋的凈值得到釋放，從而彌補了所得成長的不足。僅去年，消費者提取的房屋凈值就越過7000億美元，而五年前這個數字僅為2650億美元。
更讓人擔憂的是，由于借款人謀求最低的可能成本，這些房屋凈值貸款中80%為可變利率貸款；不僅如此，許多借款相對作為抵押本身的房屋價值而言顯得過高，而且與借款人所得相比也顯得過高。
這些借款中只付息貸款所占比重愈來愈大，意味著頭三、五年借款人不用償還本金，因此也房屋凈值也就不會增加。
消費者債務相對個人所得達到紀錄最高水平。為了支撐過去一年來6%的支出成長，消費者債務總額的成長兩倍于這個水平。
現在來看聯儲的政策。為了消減上述過剩的貨幣供應，確保房屋價格的上漲不擴散至經濟的其它領域，聯儲于七個月前開始加息。
盡管自那以來聯邦資金利率上升了兩倍，并推高了短期利率的水平，但聯儲顯然認為利率還應當更高。然而，這樣做便有刺破房市泡沫的風險，并可能造成新的經濟衰退。
由于葛林斯潘的任期將在八個月內結束，而他最不愿看到的事就是離開時經濟虛弱不堪，因此我猜測他將從公開市場政策轉向“公開口頭政策”。
也就是說，葛林斯潘將放慢加息速度，收緊貸款方的貸款標準。目的是：讓房市泡沫逐漸縮小，卻又不使其爆裂。
(本文作者：Irwin Kellner)
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