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【MarketWatch洛杉磯3月23日訊】不動產的最關鍵原則--位置、位置還是位置，適用於任何語言。
打個不太恰當的比方，持有國際不動產股票的共同基金，對希望降低投資組合風險、提高多元化回報的投資者而言就是一個好“位置”。
Alpine International Real Estate(EGLRX)的經理人利伯(Sam Lieber)說，“不動產的回報模式與整體經濟很不一致；有些類型的不動產，回報早早出現在經濟周期的開始階段，有些則出現得很晚。”EGLRX基金去年回報為36%。
利伯說，周期性因素對全球不動產投資很關鍵。例如，他說他一直在買進住宅類公司的股票，因為這個領域在經濟復蘇階段初期表現很好。
價格敏感性也是一個關鍵。利伯指出，澳洲的不動產公司股價遠遠高出其資產凈值，日本的不動產公司股價適度高出其資產凈值，而歐洲的不動產公司股價則非常合理。
但是他接著說，日本以外的亞洲地區，不動產公司的股價被低估，這促使他把這些地區作為投資的重點。
“一旦房地產變熱，市場就會知道。買家開始為下一年的漲價買單，他們愿意為下一年或更遠未來的成長而付出代價。”
Fidelity International Real Estate(FIREX)經理人布勒(Steve Buller)說，國際不動產股票值得投資者考量有三個原因：一是擴大多元化，因為全球不動產股票與國際股票或債券的聯系較少；二是相較其它證券所得高於平均水平；三是歷史回報比股票和債券更具吸引力。
他說，“過去十年來，國際不動產股票的年均回報為11%，”同期其它國際股票年均回報6%，國際債券年均回報7%。
但布勒說，并非所有投資者都適合投資全球不動產類基金。“這類基金適合那些在國際投資組合之內尋求多元化的投資者，他們的國際投資組合應當已經包括了不動產類股票。”
海外的不動產投資信托
海外對不動產投資信托(REITS)這種企業模式接受程度的提高，令投資全球不動產市場變得更為方便。
不動產投資信托，是指擁有或經營收益型不動產(如公寓、商場、辦公室、旅館和倉庫)的公司。在美國，它們是投資商業或住宅地產的一種傳統方式。不動產投資信托每年必須將至少90%的應稅利潤分配給股東。
美國之外的不動產投資信托市場也很火爆。澳洲、日本、新加坡、南韓、香港、比利時、義大利、荷蘭和法國等國家或地區已經有了不動產投資信托公司；英國和德國預計短期內也將推出這類公司；臺灣也表示有此考量。
AIM Real Estate Investment(IARAX)經理人羅杰古斯(Joe Rodriguez)將大約8%的資產分配給全球不動產股票。
羅杰古斯說，“看看海外，我們認為有些市場充滿機會，英國就是其中之一，主要理由是，當英國采用不動產投資信托模式之后，股票的價值將上升。”
他認為，新加坡、香港以及一定程度上的日本也隱藏著機會。經過數年停滯，這些國家或地區的租金水平在上升，而且“將繼續迅速上升，特別是香港和新加坡。”
羅杰古斯的持股便反映了這種趨勢，其中包括日本房地產業巨頭三井不動產(Mitsui Fudosan)(JP:8801)(MTSFF)，澳洲最大的地區性購物中心擁有者Westfield，以及英國辦公室建筑擁有者Derwent Valley(UK:DWV)。
投資國內公司分享海外成長
全球不動產市場的火爆催生了幾支新的基金。
富達(Fidelity)於六個月前推出了International Real Estate基金，而專門投資美國不動產市場的基金公司Cohen & Steers，也計劃推出封閉式和開放式全球不動產基金。
富達的布勒說，他的公司考量推出這么一支基金已經有好幾年了。“我們終於感到放心，全球不動產市場上有足夠多的股票或公司可供選擇，市值規模也足夠大。”
Forward Uni-Plan Real Estate(FFREX)經理人因派利爾(Rick Imperiale)說，對於不想直接冒險投資海外的投資者，有些美國不動產基金也提供一定程度的全球多元化。
他說，“盡管我們以持有國內不動產公司為主，但如果你分析一下某些大型不動產投資信托，就會發現其中一些公司擁有跨國業務。”
這類公司在因派利爾的基金中就有一家。該公司名為AMB Property Corp.(AMB)，位於舊金山，專門經營貨運或其它公司需要用到的倉庫。“該公司在墨西哥城、東京、環太平洋地區和歐洲都購買了新的不動產。”
因派利爾還喜歡位於維吉尼亞州Arlington的Mills Corp.(MLS)。該公司在歐洲和日本擁有地區性購物中心。他的另一個選擇是位於印第安納州Indianapolis的Simon Properties(SPG)，該公司在加拿大擁有眾多不動產。去年，該公司收購了在歐洲和日本擁有資產的競爭對手Chelsea Property Group。
因派利爾說，“因此，投資具有全球前景的美國不動產公司，也能分享海外不動產市場繁榮的成果。”
(本文作者：Barbara Kollmeyer)
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