|
【MarketWatch佛羅里達州1月28日訊】最新資料顯示，投資目的的購房比例顯著上升。問題是，這是一個投機行為在過熱市場引起麻煩的跡象，還是美國人聽從資產(chǎn)多元化建議弭補股票和債券不足的明證？
盡管這仍然是初步的資料，且有待進一步研究，但數(shù)字顯示，過去一年投資目的的購房比例上升了一倍，這引起了經(jīng)濟學(xué)家的注意。
Fannie Mae的首席經(jīng)濟學(xué)家伯森(David Berson)說，“過去一年，投資型購房數(shù)量顯著上升。”
伯森說，用于購買不打算自住的住宅的抵押貸款比例，目前約為9%，而一年前約為4.5%。打算自住與否，是抵押貸款行業(yè)衡量房產(chǎn)是否用于投資的標(biāo)準(zhǔn)。
“在大多數(shù)地區(qū)，投資型房產(chǎn)的比例不是太高，但在某些地區(qū)，投資者的比例高達25%。而且，房價上升最快的地區(qū)，往往投資的需求也最強勁。”
對投資型房產(chǎn)所占比重過高的擔(dān)憂，來源于這樣一種看法：如果房價達到頂點，投資者就會拋出手中的房產(chǎn)獲利，使房屋供應(yīng)量急劇增加，并可能造成房價大跌。
全美住宅營造商協(xié)會(National Association of Home Builders)首席經(jīng)濟學(xué)家希德斯(David Seiders)說，“房市上投資者比例增加，使人猜測房市可能出現(xiàn)變局。之所以出現(xiàn)這種擔(dān)憂，是因為投資型購房數(shù)量急速上升，僅僅人口因素不會造成這種現(xiàn)象。”
人口因素被認(rèn)為是目前全美許多地區(qū)房市熱的原因之一，包括遷入居民和嬰兒潮世代邁入收入黃金期和購房期。許多不動產(chǎn)分析師稱，嬰兒潮世代可能動用家庭遺產(chǎn)和自有房屋的凈值來購買第二住宅和休假住宅，這有時候會被誤以為是投資目的。
但是，投資型購房數(shù)量的急速上升，也意味著投機者正在追捧熱門地區(qū)的房市，希望從東岸和西岸部分地區(qū)高達兩位數(shù)百分比的房價升幅中沾光。
住宅營造商也看到了房市上投資行為的增加。希德斯說，最近全國性的調(diào)查顯示，11%的營造商稱，銷售房屋中相當(dāng)部分(超過10%)被投資者買走。一半營造商則說，沒有發(fā)現(xiàn)或僅有很少的投資型購房行為。
但希德斯說，在高銷售的營造商(更可能開發(fā)第二住宅社區(qū)和大型公寓)中，報告投資型購房的比例甚至更高--為15%。
更令人擔(dān)憂的是，利用只付息抵押貸款購房的比例也在上升。只付息抵押貸款通常為可變利率貸款，一定期限內(nèi)不用歸還本金。在房價急速上漲的市場上，利用這種貸款具有優(yōu)勢，因為房價升值可帶來房屋凈值的增加；但是在房價持平、上漲減弱甚至轉(zhuǎn)跌的地區(qū)，這種貸款就可能置購房者于兩難的處境：貸款還不了，房子又賣不出去。
Freddie Mac首席經(jīng)濟學(xué)家諾沙夫特(Frank Nothaft)說，“屆時，可變利率抵押貸款就會給借款者雙重打擊：一方面，鎖定利率期限結(jié)束后利率將提高，另一方面必須開始歸還本金。因此，可變利率抵押貸款的倒債率比一般抵押貸款要高。”
伯森說，房市投資者過多的地區(qū)主要是加州和佛羅里達州。盡管他拒絕提供資料來源，但承認(rèn)這些數(shù)據(jù)仍在核實之中。
但他指出，影響這些地區(qū)房價和房屋供應(yīng)量的還有其它諸多因素，包括這些地區(qū)遷入人口激增，就業(yè)成長強勁以及之前房價漲幅可觀。
希德斯說，眼下真正的問題，是無法確切知道多少是出于房價投機目的，多少是在購買第二住宅或出租用途房產(chǎn)以實現(xiàn)投資組合的多元化。
過一段時間，局勢可能會變得明朗。
(本文作者：Steve Kerch)
| 
