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【CBS.MW佛羅里達(dá)州1月12日訊】如今的房屋凈值信用額度(home-equity lines of credit)花樣繁多，弄不好就可能陷入財(cái)務(wù)困境。
貸款商放寬了房屋凈值信用額度的條件，但聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)警告說，貸款容易意味著借款人更可能招致財(cái)務(wù)上的麻煩。房屋凈值信用額度通常為浮動(dòng)利率，而目前普遍認(rèn)為利率將會(huì)上升。利率一旦上升，按浮動(dòng)利率計(jì)息貸款，還款就會(huì)增加，要不就是未償
清貸款總額將增加--與此同時(shí)房屋凈值減少了。
后果，如果無(wú)法償清貸款，則可能失去房屋的所有權(quán)。
聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家布朗(Richard Brown)擔(dān)憂，房屋凈值信用額度業(yè)務(wù)可能遭遇信用卡行業(yè)1982至1992年間的命運(yùn)。那段時(shí)期，隨著大量消費(fèi)者個(gè)人財(cái)務(wù)的破產(chǎn)，信用卡未清償債務(wù)(剔除通膨影響)上升了三倍。
房屋凈值信用額度出現(xiàn)空前成長(zhǎng)，目前已經(jīng)占到整個(gè)房屋凈值類貸款市場(chǎng)的80%。消費(fèi)者和貸款商都喜歡房屋凈值信用額度。業(yè)主喜歡是因?yàn)橛锌赡茉谒枚愔锌鄢@種貸款的利息；銀行高興是因?yàn)檫@種貸款得到聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司的擔(dān)保。大量新出現(xiàn)的貸款商也都推出了房屋凈值信用額度業(yè)務(wù)。
然而，房屋凈值信用額度的動(dòng)用率，從2000年第一季度的44.4%上升至2004年第一季度的48.3%。這表明，消費(fèi)者也許把房屋凈值信用額度當(dāng)作類似于信用卡的獲取現(xiàn)金的方式，這使得借款者在還債時(shí)處于更加不利的地位。
布朗說，“我們看到，房屋凈值信用額度幾乎可以用來購(gòu)買任何東西。”
房屋凈值信用額度與房屋凈值貸款(home-equity loan，也稱房屋二胎貸款)并非一回事，不應(yīng)混淆。
房屋凈值信用額度多為浮動(dòng)利率，它就像信用卡額度一樣，可以輪回使用，只要借款人按約償還了債務(wù)，就可以重復(fù)借款(不超過額度)，再還再借，如此反復(fù)。相反，房屋凈值貸款更接近于汽車貸款，借入一定數(shù)額、一定期限的貸款，通常利率和月還款都是固定的。
布朗說，視房屋價(jià)值的不同，這種輪回式的信用額度還可能引起其它問題。
房屋凈值信用額度使用愈頻繁，就愈不利于個(gè)人的信用分?jǐn)?shù)；反過來，信用分?jǐn)?shù)對(duì)個(gè)人獲得貸款或貸款利率高低又會(huì)產(chǎn)生影響。
布朗說，銀行不會(huì)因?yàn)槟阋呀?jīng)債臺(tái)高筑，就不給你發(fā)來誘人的房屋凈值信用額度業(yè)務(wù)招攬廣告。
“信用分?jǐn)?shù)是一種依據(jù)以往還債紀(jì)錄來推斷未來還債能力的指標(biāo)。如果你顯示出及時(shí)還債的愿望和能力，貸款商將給你提供償還能力以內(nèi)甚至超出償還能力的貸款，但你應(yīng)當(dāng)只接受能夠有效利用并安全償清的貸款數(shù)額。”
潛在陷阱
房屋凈值信用額度很容易誘人過多地舉債。現(xiàn)在，房屋凈值信用額度與支票和信用卡一起提供。貸款商還將信用卡常見的獎(jiǎng)勵(lì)點(diǎn)數(shù)推廣至提供房屋凈值信用額度的信用卡。有些銀行規(guī)定，如果房屋凈值信用額度開出后六個(gè)月內(nèi)動(dòng)用的話，銷售代表還能獲得獎(jiǎng)勵(lì)。
此外，房屋凈值信用額度存在許多潛在陷阱，諸如：
--較低的只付息還款方式。這類房屋凈值信用額度也許要求在額度到期時(shí)額外多還款或償還一大筆總款數(shù)。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司稱，法律不要求貸款方披露這類額外還款的具體數(shù)額。
--利率上升后，某些房屋凈值信用額度的還款數(shù)額中也許并未包括所有應(yīng)付利息。這樣的話，欠款馀額不僅不會(huì)隨著時(shí)間減少，反而會(huì)增大，最終導(dǎo)致根本無(wú)力償清所有的欠債。
--有些貸款商提供的房屋凈值信用額度，會(huì)隨著房屋的升值而自動(dòng)增加。房屋凈值信用額度甚至有可能依據(jù)房屋的“未來價(jià)值”來確定。
貸款商還使用精心設(shè)計(jì)的招數(shù)，來鼓勵(lì)消費(fèi)者使用房屋凈值信用額度。例如，它們會(huì)發(fā)出有針對(duì)性的郵件，對(duì)你的房屋凈值作出評(píng)估；預(yù)先批準(zhǔn)的信用額度申請(qǐng)表；簡(jiǎn)便的甚至線上的申請(qǐng)方式。
拖欠信用卡債務(wù)的消費(fèi)者，會(huì)受到誘惑將信用卡債務(wù)合并入房屋凈值信用額度。
基于房屋裝修后的價(jià)值，房屋凈值信用額度甚至可以高達(dá)房屋購(gòu)價(jià)外加裝修費(fèi)用的總和。
還有的房屋凈值信用額度，頭三年、五年或七年的利率是固定的。
如今，仔細(xì)閱讀房屋凈值信用額度合約的小字印刷內(nèi)容比什么時(shí)候都更重要。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司提醒消費(fèi)者注意以下幾點(diǎn)：
--“未使用收費(fèi)”：房屋凈值信用額度已經(jīng)開出，但消費(fèi)者沒有動(dòng)用額度而招致的收費(fèi)。
--利率折扣：如果房屋凈值信用額度使用數(shù)額提高一定水平，就可以獲得利率折扣。問題是，如果沒有達(dá)到規(guī)定的數(shù)額，則可能要被收取更高的利率。
--較低的初期利率：這要求一定時(shí)期內(nèi)未清償貸款達(dá)到一定數(shù)額。
--如果未能自動(dòng)從銀行帳戶扣款以償還貸款，則將被收取更高利率。
最后不要忘記，房屋凈值信用額度也可能收取前端交易完成費(fèi)或年費(fèi)。
(本文作者：Gail Liberman、Alan Lavine)
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