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胡慧平
近年來，隨著商用房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，在以租賃經(jīng)營為主的同時(shí)，一些寫字樓和商鋪開始實(shí)行售賣產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式因?yàn)榫哂袑砜梢宰兆饨鸬暮锰帲蚨蟠笪艘恍┲行⊥顿Y人的注意。投資商鋪，機(jī)遇多，風(fēng)險(xiǎn)也大，如何科學(xué)地回避投資風(fēng)險(xiǎn)呢？
產(chǎn)權(quán)能否落實(shí)是關(guān)鍵
2003年9月15～26日某大城市一處樓盤在當(dāng)?shù)馗鞔笾髁鲌?bào)刊媒體上投放26次大篇幅的紙質(zhì)廣告，折合金額約420余萬元，一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此展開。應(yīng)該說該盤的銷售機(jī)遇是相當(dāng)不錯(cuò)的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性決定了其市場境遇理應(yīng)不錯(cuò)，開盤前三天購買者就請(qǐng)人徹夜排隊(duì)。但出人意料的是，一張不該出現(xiàn)的公告出現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上：“經(jīng)查，XX中路X號(hào)XX大廈1～6樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示。”落款是XX區(qū)工商局，日期是9月25號(hào)。
投資購買產(chǎn)權(quán)，物業(yè)經(jīng)營的合法性是首先要考慮的，譬如″五證″是否齊全(《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》)，由此確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目的合法性。如何防止被抵押問題？投資人要暗地調(diào)查一下，所要購買的商鋪是否被抵押，或者在你購買后防止被再次抵押。不動(dòng)產(chǎn)被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，很多原因是由于金融放貸機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的信息通報(bào)，甚至利益部門和相關(guān)利益人相互勾結(jié)造成的。由于所購商鋪僅是整個(gè)房產(chǎn)的一部分，因而今后的房產(chǎn)管理問題、投資人對(duì)商鋪有哪些權(quán)益等問題都要問清楚。
評(píng)估投資周期與風(fēng)險(xiǎn)
投資購買產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和租賃經(jīng)營是兩種截然不同的運(yùn)作方式，購買產(chǎn)權(quán)意味著你將擁有店鋪的所有權(quán)，通過自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。通過投資行為購買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式，一次性投資大，回收周期長，往往風(fēng)險(xiǎn)較大，由此，你必須做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，考慮退出機(jī)制，必要時(shí)能及時(shí)退出。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)大往往收益也大。
想要知道一個(gè)簡單的投資公式來評(píng)估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里提供一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×１5年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×１5年＞房產(chǎn)購買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積／100，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財(cái)。在看一項(xiàng)投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。
商鋪投資回報(bào)率高的往往受到百姓的青睞。去年國慶節(jié)期間，位于上海長寧路、匯川路口的一家商廈推出了3年前就已經(jīng)竣工的4層商業(yè)裙房。一樓均價(jià)4萬元／平方米，二樓均價(jià)2.6萬元／平方米，3樓以上尚未推出，單套面積約10-40平方米。在回報(bào)方式上該盤承諾：包租10年，前3年，業(yè)主將以8%的投資回報(bào)率獲得固定回報(bào)。3年后8%的回報(bào)取消；第4、第5年，業(yè)主們將獲得商場租金收益的80%，由業(yè)主們再按投資比例分成；第6至第10年上升為租金收益的90%。同時(shí)，后7年業(yè)主的收益將有5%回報(bào)率的保底。
租賃好壞是投資依據(jù)
天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)椋c獨(dú)立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經(jīng)營情況好壞的影響。經(jīng)營情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經(jīng)營情況不好，人流量減少，則商廈內(nèi)的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經(jīng)營管理者疏于對(duì)鋪位的經(jīng)營管理的督導(dǎo)，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地，不時(shí)發(fā)生質(zhì)量問題，逐漸影響了商廈的聲譽(yù)，造成了惡劣的影響，使消費(fèi)者望而卻步，而投資者對(duì)鋪位的出租情況就更難以樂觀了。許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價(jià)自然比單純一樓的店面低得多。但對(duì)此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對(duì)象，此類行業(yè)對(duì)面積的要求都在100平方米以上，如果太小，可能不好出手。
物業(yè)品牌決定商鋪價(jià)值
香港不少大型商業(yè)物業(yè)有專門的經(jīng)營管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場，就是在香港地鐵物業(yè)經(jīng)營之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績，廣受商業(yè)客戶的好評(píng)，不僅名店紛紛入駐，出租率長年維持在100%，而且在近年來市場不景氣的情況下，仍保持每年7%左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經(jīng)營商，就成為投資大型商廈(或?qū)I(yè)市場)內(nèi)鋪位的關(guān)鍵。由品牌經(jīng)營商通過科學(xué)規(guī)劃商場布局、策劃營銷活動(dòng)、制訂經(jīng)營主題等，為物業(yè)提供相關(guān)經(jīng)營管理服務(wù)，提升物業(yè)的整體聲譽(yù)和形象，提高物業(yè)對(duì)特定租戶的吸引力，并承擔(dān)招商及售后服務(wù)、市場管理等經(jīng)營管理活動(dòng)的職能。這樣，大型商業(yè)物業(yè)通過經(jīng)營管理來集聚人氣，其鋪位的價(jià)值才能獲得提升。
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