風(fēng)催秀水市場(chǎng)：天價(jià)租位隱藏的升級(jí)陷阱

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　　京城批發(fā)市場(chǎng)近來(lái)硬件升級(jí)，風(fēng)起云涌。作為在外國(guó)人眼中與故宮、長(zhǎng)城等量齊觀的秀水，在劫難逃。本來(lái)蓋大樓、登大堂，風(fēng)生水起、風(fēng)光無(wú)限是件好事，但如不量入為出，盲目跟風(fēng)，露了臉面，傷了元?dú)猓�那不是劫�?shù)又是什么？孔尚任在哀江南中寫(xiě)道：眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他它樓塌了

　　文/本刊記者 陳亞南

　　引子：

　　風(fēng)摧秀水

　　2004年6月21日，北京二十一世紀(jì)飯店里正如火如荼的進(jìn)行著一場(chǎng)特殊的拍賣會(huì)。拍賣師不斷地給260名競(jìng)買者潑冷水：“你們好好算算，到時(shí)可要真交錢(qián)的。”沒(méi)人理他。一個(gè)小時(shí)不到，一個(gè)市場(chǎng)10個(gè)攤位5年承租權(quán)的拍賣全部結(jié)束，最高價(jià)，達(dá)到了395萬(wàn)元人民幣！

　　每平方米每月7萬(wàn)元租金！這個(gè)天價(jià)就來(lái)源于北京秀水街市場(chǎng)大廈服裝攤位的拍賣，而這個(gè)攤位制的市場(chǎng)大廈，總投資不過(guò)8000萬(wàn)人民幣。媒體紛紛驚呼“比曼哈頓還貴”、“新秀水成為世界上最貴的市場(chǎng)”。難道，北京真的比紐約還要發(fā)達(dá)了嗎？

　　一方面，攤位競(jìng)價(jià)款的40%——852萬(wàn)元人民幣已于一周內(nèi)打入該大廈開(kāi)發(fā)商新雅盛宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賬戶，該公司總經(jīng)理握著腰包樂(lè)呵呵的放言“大廈最遲5年內(nèi)就能收回全部投資開(kāi)始盈余”，另一方面，與新秀水大廈僅一街之隔的原秀水市場(chǎng)的多數(shù)商戶卻為老市場(chǎng)是否拆遷前途未卜已多日愁眉不展，對(duì)這場(chǎng)拍賣秀更是冷眼旁觀。

　　如此高的價(jià)錢(qián)，難道就因?yàn)橐步行闼�？舊秀水市場(chǎng)是否將被僅有一墻之隔的同名大廈取代而就此退出歷史舞臺(tái)？

　　秀水市場(chǎng)，位于北京市建國(guó)門(mén)附近，初建于1985年。這條長(zhǎng)僅500米、寬3米的胡同服裝市場(chǎng)，憑著比鄰大使館優(yōu)越的地理位置，更憑著物美價(jià)廉，每天的客流量都在1萬(wàn)人左右，據(jù)說(shuō)周末高峰時(shí)候能達(dá)到2萬(wàn)人。在中外游客眼里，秀水與故宮、長(zhǎng)城、北京烤鴨、王府井齊名，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為“用改革開(kāi)放的剪刀裁剪出來(lái)的21世紀(jì)的清明上河圖”。可如今，“21世紀(jì)的清明上河圖”可能要變成“清明散伙圖”市場(chǎng)了。隨著時(shí)光流逝，秀水街因其雨天不能經(jīng)營(yíng)，人流量大，通道狹窄，存在火災(zāi)安全隱患，而且又占用外國(guó)使館的消防通道等等問(wèn)題，與北京大都市發(fā)展規(guī)劃不符，面臨被拆遷的處境。中國(guó)加入WTO以后，秀水街經(jīng)營(yíng)的假名牌商品，涉及到知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，也使得秀水街的處境更加的尷尬。

　　2004年3月10日，在秀水的正北面，一墻之隔，一棟叫“秀水街市場(chǎng)”的新建筑正式動(dòng)工，該大廈建筑面積達(dá)到28000平方米，工程造價(jià)8000萬(wàn)元，分地上三層 、地下三層，目前新秀水街的地下結(jié)構(gòu)工程已經(jīng)完工，地下二、三層停車場(chǎng)采用汽車電梯直接升降方式，工程將于12月28日前按期完工。屆時(shí)，一座嶄新的秀水街服裝市場(chǎng)將亮相于長(zhǎng)安街。

　　其實(shí)早在4年前，秀水市場(chǎng)就有過(guò)一次“拆遷”風(fēng)波。1999年5月，北京某報(bào)報(bào)道，“秀水市場(chǎng)改造項(xiàng)目籌備組”的有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，要將秀水退路進(jìn)廳，并力圖保持其原味。那場(chǎng)風(fēng)波引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。商戶們邀請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系的專家召開(kāi)座談會(huì)，共同研討秀水市場(chǎng)存在的價(jià)值。按照當(dāng)時(shí)專家的意見(jiàn)，秀水市場(chǎng)極具保存價(jià)值。專家們說(shuō)：“秀水市場(chǎng)最早在北京開(kāi)展民間貿(mào)易，享有極高的聲譽(yù)”，“秀水并非簡(jiǎn)單的馬路市場(chǎng)，它在一個(gè)較封閉的街道內(nèi)經(jīng)營(yíng)，已成為京城一景。”秀水市場(chǎng)就這樣被保留下來(lái)，直至今日。

　　新大廈，一個(gè)打著“秀水”招牌的新載體用拍賣惹人眼球火熱招商，老秀水，再不舍遲早也難脫拆遷命運(yùn)。然而，新秀水拍出天價(jià)攤位，開(kāi)發(fā)商如此熱情的叫賣，能否還吸引老秀水商戶潑著血本來(lái)經(jīng)營(yíng)？做買賣，唯“利”是圖，如此昂貴的攤位費(fèi)，商戶的利潤(rùn)如何保障？一條胡同服裝街能屹立京城20年生意興隆揚(yáng)名中外的制勝法寶——物美價(jià)廉又當(dāng)如何延續(xù)？

　　8月中旬的一天，記者來(lái)到秀水市場(chǎng)，對(duì)商戶和管理者等進(jìn)行了實(shí)地采訪。

　　調(diào)查之商戶： 我只想把“根”留住

　　提到京城的秀水市場(chǎng)，每一位去過(guò)那里的人恐怕都印象深刻。—條狹長(zhǎng)街市云集數(shù)百個(gè)大小攤位，貨品琳瑯，街市擁護(hù)，不同膚色的人在那里討價(jià)還價(jià)……這個(gè)始建于1985年、由個(gè)體戶組成的市場(chǎng)沐浴改革春風(fēng)，走過(guò)了20年歷程。這里的商戶告訴記者，最早的秀水市場(chǎng)只是由三輪車和地?cái)傂纬傻氖袌?chǎng)，那會(huì)兒，只能從地上鋪的白布上“文明經(jīng)商”四個(gè)大字來(lái)鑒別秀水商戶的真實(shí)身份。沒(méi)有人想到，若干年后的今天，“秀水”兩字成了老外們?cè)谥袊?guó)的必會(huì)之詞。如今的秀水街一共有攤位410多個(gè)，每個(gè)門(mén)面大多在三至五平米左右，門(mén)口一般都站著一兩名商戶招攬生意，不時(shí)地對(duì)經(jīng)過(guò)的老外熱情地“say hello”。

　　記者一提到新秀水，商戶張先生馬上搖頭苦笑：“那拍賣會(huì)我也去了，可從頭到尾我都沒(méi)舉過(guò)牌子，我也知道這老秀水遲早要拆我得盡早準(zhǔn)備出路，可新大廈的那個(gè)價(jià)錢(qián)，根本就不是給人做生意的地方。”張先生給記者算了這么一筆賬，目前老秀水5平方米左右的鋪面，刨去租金一個(gè)月大概能賺1萬(wàn)元左右，一年下來(lái)是12萬(wàn)，這樣就要30年才能賺到395萬(wàn)元。新大廈一平米7萬(wàn)元的租金，“除非是搶錢(qián)，否則沒(méi)有人能負(fù)擔(dān)的起。”據(jù)張先生說(shuō)，盡管拍賣會(huì)后，發(fā)開(kāi)商稱拍下395萬(wàn)攤位的也是老秀水商戶，并稱這位商戶以自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)將來(lái)盈利有十足把握，可更多的秀水人都和張先生一樣，把這場(chǎng)拍賣會(huì)看作一場(chǎng)商業(yè)炒作，把天價(jià)拍下新大廈攤位的人看作是開(kāi)發(fā)商的“托兒”，十分不齒。

　　張小姐也是秀水的老商戶之一。她說(shuō)，秀水的魅力就在于它是敞開(kāi)的、露天的，顧客在這里可以自由自在地討價(jià)還價(jià)。“老外喜歡用他們蹩腳的漢語(yǔ)和我們蹩腳的英語(yǔ)交流，雖然他們可能什么都不買。”“一樣的東西，老外就愿意買秀水的。”“當(dāng)時(shí)不明白，還以為外國(guó)人傻呢。現(xiàn)在才知道，這種交流叫文化。”

　　另一位王小姐更是一語(yǔ)中的：“秀水為啥能火？歸根結(jié)底一句話——東西好，價(jià)錢(qián)便宜！不管做什么生意，只有物美價(jià)廉才能有人氣。新秀水大廈租金比現(xiàn)在高上幾倍甚至幾十倍，我們要賣出多高的價(jià)錢(qián)才能保本啊？到時(shí)誰(shuí)還來(lái)買呢？秀水的名氣建起來(lái)花了一二十年，可如果失掉了物美價(jià)廉的老跟兒，要不了一年準(zhǔn)關(guān)張。就算新秀水環(huán)境可以媲美五星級(jí)酒店，也根本不適合我們。”

　　記者對(duì)秀水街400余個(gè)攤位的部分商戶進(jìn)行了抽樣調(diào)查。在記者采訪到的25家商戶中，有16家認(rèn)為，是有關(guān)管理部門(mén)和開(kāi)發(fā)商想利用新秀水大廈吃掉秀水街的品牌、客流量和知名度，利用他們創(chuàng)造的價(jià)值分享利潤(rùn)，卻把他們剔除出局。另外9家不愿對(duì)此事表態(tài)，卻沒(méi)有1家對(duì)進(jìn)駐新秀水表現(xiàn)出熱情。

　　此外，有21家商戶認(rèn)為老秀水衛(wèi)生環(huán)境差、存在消防隱患的現(xiàn)狀不符合北京大都市今后的發(fā)展方向，但只有9家認(rèn)為老秀水應(yīng)該拆遷，同時(shí)他們也不認(rèn)可新秀水大廈的“貴族”作風(fēng)，25位商戶都認(rèn)為即使要拆遷，也一定要保持老秀水的原汁原味，退場(chǎng)進(jìn)樓并非萬(wàn)全之策。

　　不管是4年前的“改造”還是今天的“拆遷”，其實(shí)說(shuō)白了就是要改變現(xiàn)有的秀水街市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。這才是商戶們最擔(dān)心的。“秀水市場(chǎng)最大的特色就是其商業(yè)業(yè)態(tài)，我們希望政府對(duì)秀水的改造是在保留秀水步行街的前提下進(jìn)行的，一旦把市場(chǎng)放入大廈，這種民間貿(mào)易的形態(tài)就不存在了，就會(huì)隨之變成一個(gè)小商品市場(chǎng)，從此被湮沒(méi)。”

　　還有商戶表達(dá)了這樣的疑慮：“秀水固然紅火了這么多年，可并非北京城內(nèi)無(wú)敵手。另一個(gè)服裝市場(chǎng)女人街就位于西三環(huán)的燕莎商場(chǎng)附近，與萊太花卉市場(chǎng)比鄰而居，新建中的美國(guó)大使館就在其旁邊，相對(duì)于秀水街，女人街的品位和檔次更高，它經(jīng)營(yíng)的服飾除了外貿(mào)服飾，還有港、澳、臺(tái)服飾、日韓服飾而且都是進(jìn)口的，商品更精致。在經(jīng)營(yíng)管理上它借鑒已經(jīng)成功的香港女人街，內(nèi)地打響品牌的重慶、南京、合肥女人街的經(jīng)驗(yàn)，布局合理，規(guī)劃完整。面臨擁有同樣地理優(yōu)勢(shì)，同樣擁有外國(guó)客源，經(jīng)營(yíng)的東西又有雷同性的女人街，秀水的優(yōu)勢(shì)還在嗎？經(jīng)歷幾十年風(fēng)風(fēng)雨雨才樹(shù)立起來(lái)的秀水品牌將何去何從？”

　　調(diào)查之新大廈投資方：誰(shuí)說(shuō)唯“利”是圖？

　　曾經(jīng)有媒體記者做過(guò)這樣的調(diào)查：1999年以前，秀水街418位商戶，一年上交主管部門(mén)管理費(fèi)255萬(wàn)元；2002年有關(guān)部門(mén)上調(diào)了管理費(fèi)，一年達(dá)到354萬(wàn)元；2003年以來(lái)，有關(guān)部門(mén)再次調(diào)高了管理費(fèi)，上交金額達(dá)到了551萬(wàn)元。而在上交的管理費(fèi)之外，秀水街418位商戶們每年仍還承擔(dān)著300多萬(wàn)元工商管理費(fèi)、1100多萬(wàn)元的國(guó)家稅收。

　　北京市工商局查詢的資料顯示，秀水豪森有兩個(gè)股東，一是北京市新雅順天府商業(yè)連鎖有限責(zé)任公司，另一個(gè)就是原秀水市場(chǎng)管理中心所屬的北京市朝陽(yáng)建華貿(mào)易公司，而管理中心書(shū)記郭利文已出任新大廈管理公司的總經(jīng)理，任法人代表。既是老秀水街的直接管理者，又是新秀水大廈的總經(jīng)理，并為股東之一，郭利文的多重身份讓很多人無(wú)法釋?xiě)眩�難免商戶有滅“市”興“廈”猜疑。

　　面對(duì)著新秀水大廈如此大張旗鼓的火熱招商，又如此高調(diào)的“策劃”了一出天價(jià)拍賣會(huì)，有人為開(kāi)發(fā)商算了這么一筆帳：按新大廈1500個(gè)攤位算，押金每戶5萬(wàn)元是0.75億元，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)每戶10萬(wàn)元是1.5億元，商鋪?zhàn)饨鸢磻艟?萬(wàn)元一月計(jì)算的話，2年下來(lái)為3.6億元，合計(jì)5.85億元。這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商收回成本似乎太容易了，5.8億的巨款，恐怕什么樓都蓋出來(lái)了，而此樓的造價(jià)，卻不過(guò)只有8000萬(wàn)。

　　面對(duì)著這種質(zhì)疑，新大廈投資方保持緘默。無(wú)論是否是真的做秀，一場(chǎng)天價(jià)拍賣會(huì)，每攤位每月7萬(wàn)元的租金，新大廈投資方著力讓媒體和公眾把注意力放在所謂“商戶對(duì)新秀水投資的信心”上，卻極力回避這高額租金的所得者的既得利益。

　　真金白銀落入腰包，新秀水投資方自然是喜笑顏開(kāi)，然而這“秀水”的名頭能吃多久，卻不知道可能已被勝利沖昏頭腦的投資方是否還會(huì)考慮？只要租金在手，投資方似乎就可以“兩耳不聞商戶事”。被投資方忽略的一點(diǎn)是，這利益也分長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益，投資商和商戶本是綁在一根繩上的螞蚱，如果商戶賺不來(lái)錢(qián)，投資方又能笑多久？

　　真不想說(shuō)“無(wú)商不奸”，但不知擺出“公益”面孔高調(diào)吟唱“提高秀水品牌，弘揚(yáng)秀水文化”時(shí)，這些投資者是否也曾臉紅心跳過(guò)。

　　調(diào)查之消費(fèi)者：新秀水還能“秀"起來(lái)?

　　從秀水街的南門(mén)一眼望去，大大小小攤位沿狹街兩側(cè)筆直地向北延伸而去。攤位上或擺或掛的形形色色商品，覆蓋著整個(gè)狹長(zhǎng)的秀水街，煞是絢麗。接踵不斷的人群中，流動(dòng)著不同的膚色，張張臉上帶著新奇興奮的表情，不時(shí)被淹沒(méi)在這狹街紛繁的人流和貨品中。

　　走在秀水市場(chǎng)中，你常會(huì)聽(tīng)到周邊攤主略顯生疏的外語(yǔ)與地道的北京話、浙江話、安徽話攙雜一起，而老外們用蹩腳的漢語(yǔ)討價(jià)還價(jià)更是別具特色。“Hello，Hello，Can　I　help　you……”，秀水街那多種語(yǔ)言匯成的叫賣聲里，人們似乎在開(kāi)始著一場(chǎng)比眼力、比智慧的“尋寶”的游戲。討價(jià)還價(jià)，褒貶貨色的交談，仿佛變成了人流中飛跑起來(lái)的音符，涌動(dòng)在這條滾動(dòng)的商河里，不斷更迭變化著每天的樂(lè)章。一位導(dǎo)游對(duì)記者說(shuō)，他帶過(guò)很多外國(guó)旅游團(tuán)來(lái)北京，游客最急切的不是去長(zhǎng)城、游故宮，而是逛秀水。正是這一切湊成了秀水市場(chǎng)今天的人氣。這里平均每天兩三萬(wàn)人的客流量，年銷售額上億元，稅費(fèi)上千萬(wàn)元，使得這條狹窄的街市真正成了一塊“寶地”。

　　秀水市場(chǎng)的魅力何在？一位在附近大使館常駐的白皮膚藍(lán)眼睛老外告訴記者：“我基本隔個(gè)十天半月就會(huì)來(lái)秀水逛逛。秀水的環(huán)境是差點(diǎn)，沒(méi)有中央空調(diào)，冬天凍得人縮手縮腳，夏天熱得人滿頭大汗。但我就喜歡在這個(gè)狹窄、擁擠的街巷市場(chǎng)里走攤串店，挑東揀西，就是喜歡和這些商販們討價(jià)還價(jià)。一來(lái)秀水東西好又便宜，衣服很合我們的身，我們也希望能夠少花錢(qián)買好東西，二來(lái)我覺(jué)得這有濃厚的中國(guó)味兒，北京味兒，所以我有親戚朋友過(guò)來(lái)，秀水是我推薦的No.1。他們也很喜歡這里。”

　　在秀水，有中國(guó)傳統(tǒng)的絲綢制品和精致的手工藝品，據(jù)說(shuō)前兩年頗為流行的繡花真絲肚兜，第一條就是從這里流傳出去的。記者又相繼詢問(wèn)了幾個(gè)老外，他們也大多是沖著這些做工精細(xì)又便宜的“地道中國(guó)貨”而來(lái)，而秀水很少讓他們失望。

　　而面對(duì)一墻之隔的新秀水大廈，消費(fèi)者卻基本沒(méi)有表現(xiàn)出很高的熱情。在記者隨機(jī)詢問(wèn)的30名消費(fèi)者里，有22位表示聽(tīng)說(shuō)過(guò)新秀水?dāng)偽慌馁u之事，其中13人對(duì)秀水搬家表示贊同，6人反對(duì)，另有3人持中立態(tài)度；但其中三分之二的人認(rèn)為進(jìn)入“貴族”式的新秀水大廈會(huì)使秀水喪失原有特色，就此失去這個(gè)品牌。

　　正如消費(fèi)者梁小姐所言：“我們來(lái)秀水是沖著它東西好也便宜，新大廈弄得那么高檔，東西一定很貴，那就沒(méi)意思了，如果一樣的價(jià)錢(qián)，還不如去大商場(chǎng)呢。”

　　調(diào)查之市政：潑水不把孩子潑掉

　　隨著市場(chǎng)不斷的成熟發(fā)展，秀水街在國(guó)內(nèi)外享有越來(lái)越高的知名度。希臘雅典市市長(zhǎng)、奧地利總統(tǒng)等都曾到秀水市場(chǎng)觀光購(gòu)物。《人民畫(huà)報(bào)》以“活躍在北京市場(chǎng)的外國(guó)人”為題，反映秀水市場(chǎng)吸引很多外國(guó)人。該畫(huà)報(bào)以15種文字出版，向30多個(gè)國(guó)家發(fā)行。秀水市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外旅游的一道風(fēng)景線。

　　另一方面，秀水設(shè)備陳舊、火險(xiǎn)隱患突出的弊端卻越來(lái)越顯著，朝陽(yáng)區(qū)委書(shū)記和區(qū)長(zhǎng)都曾到秀水市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。然而，面對(duì)“秀水”這么一塊含金量十足又響當(dāng)當(dāng)?shù)钠放疲�如何能既保住秀水的特色又能使其符合北京大都市的發(fā)展規(guī)劃，卻著實(shí)成了一個(gè)棘手問(wèn)題。

　　于是乎，四年的“拆”與“不拆”論證后，盡管老秀水能否保留到目前為止仍無(wú)定論，可新秀水大廈還是一天比一天蓋的高。我們不能否認(rèn)的是，老秀水的路，快走到盡頭了。

　　然而，要符合北京的大都市發(fā)展規(guī)劃，是否一定要退場(chǎng)進(jìn)樓呢？攤位制也是一種文化，保留秀水街文化，就是保留一個(gè)歷史的縮影。朝陽(yáng)區(qū)有關(guān)政府部門(mén)組織幾次座談會(huì)又找專家學(xué)者充分研究論證，直到目前也沒(méi)拿出一個(gè)明朗的態(tài)度，其謹(jǐn)慎作風(fēng)自然也是怕就此失了秀水之風(fēng)。市政改造，勢(shì)在必行，可“潑水不把孩子破掉”大概才是根本所在吧。

　　調(diào)查之專家：退廳進(jìn)樓未必一試就靈

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所研究員劉維新教授說(shuō)，一個(gè)城市最怕的不是破破爛爛，怕的是建些不倫不類的，拆了可惜，不拆又很窩心的東西。秀水怕是最典型的一個(gè)例子了。

　　中國(guó)商業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)萬(wàn)典武先生提出，秀水街是20年里諸位經(jīng)營(yíng)戶所創(chuàng)造的很有特色的北京市的名牌商業(yè)街，這樣的商業(yè)街世界各國(guó)都有。美國(guó)也不一定都是第五大道。買賣方式要多樣性，這是一種文化，是商業(yè)發(fā)展必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，不能說(shuō)不要就不要了，也不能說(shuō)這種一手錢(qián)一手貨討價(jià)還價(jià)的形式都是落后的，進(jìn)廳并不就意味著先進(jìn)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)研究會(huì)副理事李成勛教授也認(rèn)為，從保持和培育城市文化特色，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色，從國(guó)際影響來(lái)看，秀水市場(chǎng)在北京有不可替代的作用，不可輕舉妄動(dòng)。

　　全國(guó)高校市場(chǎng)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)民族大學(xué)管理學(xué)院博士生導(dǎo)師楊暄教授也曾發(fā)表這樣的觀點(diǎn)：全球的商業(yè)組織形態(tài)經(jīng)歷了雜貨店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心一系列的發(fā)展演變后，又回過(guò)來(lái)連鎖經(jīng)營(yíng)到社區(qū)便利店。但無(wú)論怎樣變化，馬路市場(chǎng)始終草色新鮮。馬路市場(chǎng)反映大眾的生產(chǎn)生活方式，是平民經(jīng)濟(jì)和平民文化，符合社會(huì)進(jìn)步的民本主義標(biāo)準(zhǔn)。秀水既是我國(guó)對(duì)外交往的一個(gè)文化窗口，也是正在發(fā)展中的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。

　　點(diǎn)擊案例之雅寶路市場(chǎng)：盲目膨脹租金跌半

　　雅寶路市場(chǎng)成立于1992年，最早主要經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)，前蘇聯(lián)剛剛解體，中俄邊境貿(mào)易和官方貿(mào)易大大縮減。這時(shí)，“雅寶路”因其強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求、充足的貨物供應(yīng)和明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，迅速成長(zhǎng)為全國(guó)最大規(guī)模的民間對(duì)東歐貿(mào)易集散地。來(lái)自全國(guó)各地的私人貿(mào)易公司在此租賃攤位，把它當(dāng)作對(duì)外貿(mào)易的窗口。在雅寶路鼎盛時(shí)期的1996年，這里的商戶幾乎人人都賺錢(qián)，每天，拉貨的大卡車都有上百輛。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)時(shí)每年整個(gè)雅寶路市場(chǎng)的流水額約300億元人民幣。

　　1999年，因?yàn)橛兄�各種治安隱患，雅寶路舊市場(chǎng)閉市，位于朝外大街的雅寶路新市場(chǎng)同時(shí)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。2002年，臨時(shí)的雅寶路市場(chǎng)再次拆遷，進(jìn)駐規(guī)劃中的朝外大街市級(jí)商業(yè)中心。在一次次硬件升級(jí)的同時(shí)，曾經(jīng)以每月每平方米租金109美元和100%出租率創(chuàng)下北京樓市兩個(gè)第一的雅寶路市場(chǎng)，目前租金較市場(chǎng)鼎盛時(shí)期卻下跌了一半之多。單位面積為15平方米到20平方米的商鋪，過(guò)去的月租金在8000元至18000元人民幣左右的，現(xiàn)在每月最多只能租到3000元至7000元人民幣，租金最高下跌了近70%；即使是生意較好的，租金也較2001年以前下跌了30%以上。盡管如此，大跌的寫(xiě)字樓租金并沒(méi)有令雅寶路市場(chǎng)出現(xiàn)滿座的景象。在雅寶路市場(chǎng)內(nèi)的20個(gè)大廈中，幾乎沒(méi)有一家大廈的出租率能夠達(dá)到100%，能有一半的出租率就算是好效益了。

　　雅寶路某大廈負(fù)責(zé)人認(rèn)為，造成雅寶路市場(chǎng)租金下跌和空置率上升的一個(gè)致命原因是雅寶路市場(chǎng)幾次搬遷盲目進(jìn)樓，導(dǎo)致寫(xiě)字樓數(shù)量的激增，失掉了原味兒。盡管如此，雅寶路市場(chǎng)的規(guī)模并沒(méi)有就此打住，記者看到，在雅寶路市場(chǎng)周圍，還有幾座大廈正在建設(shè)中，市場(chǎng)內(nèi)每天都能聽(tīng)到有關(guān)附近拆遷的傳聞。

　　雅寶路市場(chǎng)主要商鋪?zhàn)饨鸾裎舯容^：物業(yè)名稱　建筑面積　單位面積　原每平方米月租金　現(xiàn)每平方米月租金

　　　　　(平方米)(平方米)　　(美元)　　　　(美元)

　　吉利大廈　31000　　　14-60　　　　　96　　　　　　　48-67

　　雅寶大廈　20000　　　20-40　　　　　80　　　　　　　16-56

　　北斗星大廈1000　　　 10-40　　　　48-73　　　　　　 24-37

　　國(guó)星大廈 5000　　　 10-60　　　　65-109　　　　　　24-42

　　點(diǎn)擊案例之隆福大廈：十次轉(zhuǎn)型仍陷麥城

　　上世紀(jì)90年代初，隆福寺街成了北京最火商圈之一，隆福大廈是北京第一家擁有中央空調(diào)、第一家引進(jìn)自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)，當(dāng)時(shí)主要是大型批發(fā)市場(chǎng)，“五金”用品很受青睞。1993年8月，隆福大廈遭受意外大火。2000年，隆福寺商業(yè)街重新改造，定位在小吃與服裝上。2001年8月，隆福大廈閉門(mén)謝客，要改造成類似秀水街的服裝市場(chǎng)，后又曾致力于紡織產(chǎn)品。2003年10月，隆福大廈數(shù)碼廣場(chǎng)悄然試營(yíng)業(yè)，至2004年6月宣布關(guān)門(mén)停業(yè)，所有商戶幾乎都撤出大廈，這個(gè)北京家喻戶曉的老字號(hào)商廈的轉(zhuǎn)型又一次“夭折”了。

　　隆福大廈遭遇大火洗劫重建之后，曾先后調(diào)整過(guò)約10次。最近的一次改造后，其建筑由加拿大BDCL建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，具有鮮明的民族特色和現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施的營(yíng)業(yè)樓，并有可容納300多輛汽車的地上、地下停車場(chǎng)，成為首都一座大型現(xiàn)代化零售企業(yè)。盡管硬件條件不可謂不豐富，環(huán)境不可謂不好，然而等待隆福的，卻仍然是失敗。

　　有商業(yè)專家則認(rèn)為，隆福大廈在失火后進(jìn)行重新裝修，面積擴(kuò)大了，可是沒(méi)有解決好經(jīng)營(yíng)商品的定位問(wèn)題。當(dāng)初隆福大廈是個(gè)老百姓的商場(chǎng)，可是重張后經(jīng)營(yíng)的商品檔次沒(méi)有提高，價(jià)格卻提高了，新隆福不再是老百姓心目中的隆福，隆福大廈才會(huì)無(wú)法擺脫失敗的結(jié)局。

　　升級(jí)豈可拔根

　　文/本刊記者 陳亞南

　　據(jù)了解，目前全國(guó)有近9萬(wàn)個(gè)商品交易市場(chǎng)，像秀水這樣的馬路市場(chǎng)并不在少數(shù)。如果從業(yè)態(tài)上來(lái)算，馬路市場(chǎng)自然不登大雅之堂，與大多數(shù)城市規(guī)劃改造目標(biāo)也不甚一致，不可否認(rèn)的是，硬件升級(jí)勢(shì)在必行。然而如何升級(jí)卻是一個(gè)關(guān)鍵。是否應(yīng)該“一刀切”硬性退場(chǎng)進(jìn)樓呢？有關(guān)專家指出——如果都采取封閉型的廳內(nèi)市場(chǎng)，必然會(huì)導(dǎo)致“千市一面”的效應(yīng)。應(yīng)允許街區(qū)型市場(chǎng)、廳內(nèi)市場(chǎng)、MALL型市場(chǎng)、拍賣市場(chǎng)、中遠(yuǎn)期市場(chǎng)、網(wǎng)上交易市場(chǎng)等多種商品交易市場(chǎng)存在，才算因地制宜，才適應(yīng)我國(guó)目前現(xiàn)在階段國(guó)情。

　　在采訪中，商戶、消費(fèi)者、新秀水大廈投資方，甚至是朝陽(yáng)區(qū)政府，各方意見(jiàn)都不盡相同，那么秀水究竟該不該拆？如果要遷，遷到一個(gè)什么樣的場(chǎng)所才算合適？本刊記者認(rèn)為應(yīng)從以下三方面考慮。

　　1 升級(jí)的時(shí)機(jī)——忌好高騖遠(yuǎn)，宜水到渠成。哲學(xué)上認(rèn)為，事物發(fā)展都有內(nèi)因與外因兩種因素，外因起重要作用，而內(nèi)因才是事物發(fā)展的決定性因素。拆遷就意味著硬件升級(jí)。為何拆遷在秀水街營(yíng)業(yè)了近十年之后的1999年才會(huì)被首次提出而直至今日仍未動(dòng)手？原因只有一個(gè)——時(shí)機(jī)未到。這里的時(shí)機(jī)，包括秀水本身營(yíng)業(yè)效益是否能夠保障升級(jí)所需足額資金的積累，對(duì)于升級(jí)后秀水所處同類型市場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況的考察等等。如果秀水本身并未發(fā)展到一個(gè)必須硬件升級(jí)的程度，而只是被人為硬性的“拽”上一個(gè)臺(tái)階，只能是“傷根傷身”，不可能長(zhǎng)久。

　　事實(shí)上，在被稱為“購(gòu)物天堂”的香港，花園街、通菜街這樣的街巷市場(chǎng)照樣存在；在巴黎、倫敦這樣的世界性商業(yè)大都市里，大型露天市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)甚至跳蚤市場(chǎng)各具特色，不但受到個(gè)階層消費(fèi)者的歡迎，甚至也成為旅游景點(diǎn)。

　　在采訪中，有許多秀水商戶都提到了雅寶路市場(chǎng)的前車之鑒，認(rèn)為雅寶路市場(chǎng)各大廈就是因?yàn)楸拳h(huán)境爭(zhēng)升級(jí)，盲目擴(kuò)張才會(huì)導(dǎo)致一蹶不振。對(duì)于秀水是否會(huì)蹈雅寶路之覆轍，憂心忡忡。

　　2 升級(jí)的關(guān)鍵——保留核心競(jìng)爭(zhēng)力。采訪中記者了解到，無(wú)論是商戶還是消費(fèi)者，都認(rèn)為秀水的“旺”靠的只有四個(gè)字——物美價(jià)廉，這才是秀水市場(chǎng)的終極核心競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)不只是秀水，任何一個(gè)市場(chǎng)想要有好發(fā)展，都離不了這四字法寶。白領(lǐng)們喜歡到大商場(chǎng)去shopping，無(wú)非是看中了商場(chǎng)的好環(huán)境和名牌效應(yīng)；然而更多的普通消費(fèi)者，卻是習(xí)慣于在市場(chǎng)里用盡量少的錢(qián)淘最中意的東西。

　　因此，硬件升級(jí)不能涸澤而漁，更不能只看眼前利益。新秀水大廈盡管打著“秀水”的招牌，可高昂的租金已經(jīng)讓大廈丟掉了“秀水”品牌物美價(jià)廉的內(nèi)涵，失去了生存最根本載體。那么即使留著“秀水”的虛名，又如何能算是真秀水呢？就猶如耗資6200萬(wàn)元停業(yè)裝修全面轉(zhuǎn)型精品百貨的西單商場(chǎng)，年銷售額降幅竟高達(dá)46.75％，最終總經(jīng)理黯然下臺(tái)。盡管西單商場(chǎng)已決定再次轉(zhuǎn)型，可這盲目升級(jí)的硬傷，又豈是一時(shí)半會(huì)就能恢復(fù)過(guò)來(lái)的呢？。

　　3 升級(jí)“樣板間”——要升，更要?jiǎng)?wù)實(shí)。市場(chǎng)硬件升級(jí)勢(shì)在必行，可升級(jí)并非一升就一定要升到五星級(jí)酒店的高度。為了保留市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，延續(xù)物美價(jià)廉的老根兒，升級(jí)就必須要控制成本。秀水換市，務(wù)須高貴，只要價(jià)廉。北京萬(wàn)通小商品市場(chǎng)，能夠放下原來(lái)大商場(chǎng)的架子轉(zhuǎn)而經(jīng)營(yíng)小商品，秉持的只有兩個(gè)字——?jiǎng)?wù)實(shí)。大商場(chǎng)并非一定尊貴，有好的經(jīng)營(yíng)效益，才算是英雄。

　　秀水街是一個(gè)品牌，具有品牌價(jià)值；秀水街是一種文化，保留著中國(guó)的一種民俗貿(mào)易風(fēng)俗和傳統(tǒng)。攤位制也是一種文化，保留秀水街文化，就是保留一個(gè)歷史的縮影。新秀水的投資方只握著一個(gè)“秀水”的名字就擺著高身價(jià)的姿態(tài)來(lái)招商，圖的無(wú)非是眼前高租金的回收。然而，他們卻忘記了，失去秀水內(nèi)涵的秀水大廈，只能是有“名”無(wú)“實(shí)”，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，必定是竹籃打水一場(chǎng)空。

　　鏈接

　　歷史秀水街

　　1982年開(kāi)始有人在北京秀水東街南口、外交公寓墻外懸掛各種雜貨、工藝字畫(huà)、民間飾物等，并逐漸蔓延為一條自發(fā)的，無(wú)固定人管理的小街；

　　1985年朝陽(yáng)區(qū)政府組織成立秀水市場(chǎng)，月稅15元，給每位個(gè)體戶發(fā)一塊印有“文明經(jīng)商，保持衛(wèi)生，保持質(zhì)量，收費(fèi)合理”字樣的白布，作為合法經(jīng)營(yíng)的憑證。當(dāng)時(shí)的攤位有三輪車，有竹竿挑起的大布搭攤。

　　1988年夏，在區(qū)政府的號(hào)召和要求下，當(dāng)時(shí)140多個(gè)體戶每戶出資3000元，建立戶戶有防火措施的商亭，使用至今。