提到CBD，房地產業的人士普遍會認為是個用濫了的概念，多年的開發利用已使CBD成為一個“老”概念。同時，不可否認，CBD是個含金量很高的概念，甚至能夠帶動國家經濟，成為國際化都市的精華代表。我們要說的是，CBD概念不是用得過濫，而是利用不足，不夠充分，尤其體現在CBD內涵的深層借勢上。

　　CBD概念的核心價值

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　　中央商務區(CBD)的概念核心是基于產業聚集效應，搭建一個商務交易集中的平臺，成為一個與商務活動相關的金融、商貿、傳媒、廣告、服務、酒店、展覽等行業聚集的場所。同時，由于CBD區域員工的生活需要，配套增加居住、消費、娛樂、文化等相關設施。該區域具備完善便捷的交通、通信等現代化基礎設施和良好環境，便于開展大規模的商務活動。由此可見，CBD的核心是商務活動，而載體是房地產(寫字樓、公寓、酒店、展館、商鋪等)。房地產的建設是商務活動的前提，同時又決定了商務活動的主要形式，是CBD區域的外在表象。

　　基于房地產與CBD區域的密切關系，CBD概念首先帶給房地產的重大利好就是商務活動的便利性，這一概念是不可替代的，因此與CBD概念相關的所有房地產都有著附加的價值及遠期的升值預期。

　　對于CBD區域一般性的功能、樓宇形態、配套要求等特征，大家都已耳熟能詳。我們有必要進一步分析北京CBD區域的一些獨特點：

　　首先，北京建設商務中心區意味著在中國構筑一個與國際接軌的口岸。因為，國外機構對于辦公環境的要求比較嚴格，隨著中國加入WTO的腳步加快，外國公司將大量進入中國，CBD集中的甲級寫字樓和優化的交通、通信等辦公配套形成與國際相同標準的投資環境，將吸引大量的跨國機構入駐。國內的公司入駐CBD，可與國際的對話距離最小。

　　其次，北京是首都，基于政治、文化和國際交往中心的城市定位，北京的城市功能是多樣的，因此分區域的定位使該區域的核心功能得到更好的發展。CBD純粹的商務定位一定能夠獲得管理、政策方面最大的便利。這點尤其吸引以大量以商務活動為核心的國內公司，隨著公司客戶定居CBD而引發的產業聚集效應將更為顯著。

　　另外，第三產業是北京市的主導產業之一，時代的發展使高新技術產業成為最有潛力的經濟增長點，而這些產業都必須依托于金融、貿易、投資以及一些中介、服務行業等。商務中心區是容納這些行業的最好區域，北京的商務中心區將囊括大多數高薪行業。

　　目前北京房地產對CBD概念的借勢

　　CBD概念已經提出多年，規劃方案基本確定也有一年多了，北京房地產開發商在廣告中打出CBD區域或者服務CBD人群的已經不可勝數。北京的東部區域已經被劃分為CBD核心區、CBD周邊區域和泛CBD區域。CBD概念的引用有一個過程，最早是核心區通過新聞、軟文等形式打出概念并且造勢，隨后是周邊區、泛CBD區借勢。目前在北京，打著所謂泛CBD、緊鄰CBD的房地產項目價格從2000-3000元到2萬元人民幣每平米普遍存在，服務CBD高尚人群已成模糊的虛擬概念，而CBD真正的價值往往被忽略。

　　在剛剛打出CBD概念時，引用國外的實際例證來解釋、說服CBD的巨大價值，CBD本身就是含金量很高的招牌；當現在被濫用之后，借用就需要非常謹慎，否則甚至可能成為與低端項目進行對比的分類標準。

　　具體分析北京CBD對房地產開發的價值，有以下幾點：

　　第一、最主要體現在地段價值。眾所周知，房地產的不可復制主要體現在地段的惟一性上。CBD區域巨大的經濟運轉能力本身是最大的經濟價值，靠近CBD就意味著接近核心價值圈。但是現在由于CBD概念已經非常成熟，消費者根據項目的位置已經能夠判斷出距離CBD的遠近，借用CBD的地理位置概念和傳播項目的具體位置一樣，已經是項目的功能點，不會帶來額外的價值利益。

　　第二、CBD的人群價值。CBD聚集的產業多數是高薪行業，在人群的數量規模和購買力上都是其他區域不可比擬的。

　　第三、CBD區域的涉外價值。由于外資公司的大量進入，CBD區域將成為北京國際化程度最高的區域。

　　第四、區別于其他區域的獨特的經濟拉動性。

　　第五、高新技術產業、第三產業、傳媒行業集中帶來的CBD群體的高學歷、高強度、高壓力，以及接受新事物能力強的生活方式特點。

　　基于北京CBD概念的房地產行銷

　　房地產的競爭越來越激烈，在CBD的核心區、周邊區域和泛CBD區，都存在大量同質項目扎堆的現象。這與CBD概念巨大價值的未開發利用形成鮮明對比。由于CBD的消費體量巨大，在科學研究的基礎上，基于CBD概念的定位差異化、產品概念的差異化的行銷方式成為產品推廣的必須。而在表現方式上，借助CBD內涵進行房地產行銷主要表現在“在CBD不需要說CBD”，強調基于CBD內涵開發的項目特色，而這恰恰也是現在的趨勢。

　　例如，在CBD的核心區，雖然是寸土寸金的限量開發，但由于寫字樓統一的高端定位和差不多的上市時間，迫使開發商在高端寫字樓中進一步細分為CBD總部、CBD區高端定位的尊貴級、針對小眾配套齊全的綜合樓宇(“小而全”概念)等。

　　成功營銷的關鍵就是準確把握客戶需求，換言之，能夠在市場前期準確把握客戶需求，有針對性地細分群體，并選擇最適合客戶需求的市場空白點進行產品包裝，就能夠巧中取勝。下面分析幾種CBD概念深層開發的思路：

　　1、涉外概念的深層開發。適用于核心區、周邊區的高端項目。目前北京部分項目已經能夠滿足涉外人員基本的居住要求，主要體現在房屋品質、配套(如消防等設施)等方面。而針對外籍人員居住需求的研究遠不如對本市居民的研究深入。可能的產品需求來自：區分外籍人員的幾個主要國籍進行定位；對外籍人員的家庭狀況(單身、couple、小家庭等)、職業特點(是否高強度、有無時間規律)等進行區分。只要任何一個細分市場的潛力夠大，就會成為一個獨特的吸引賣點。

　　2、經濟概念的深層開發。適用于所有區域的商務建筑。由于商務區域的經濟純粹性，針對不同經濟類別的細分成為可能。寫字樓，可以開發服務機構(如會計師、律師、廣告業、咨詢業)為目標客戶的全方位服務寫字樓，針對傳媒(中央電視臺、北京電視臺)配套機構的突出行業配套特點的寫字樓等。

　　3、CBD精英從業者概念的開發。適用于所有區域的住宅公寓以及商場、消費、娛樂等生活配套。CBD從業者擁有CBD房地產的巨大購買力。深層細分可以有多種方式：(1)個性特點的細分，比如追求時尚的、求新的、西化的、傳統的等，關鍵是這些概念的具體反映及強度，通常的西化可能會表現在居住環境的需求、生活習慣、文化娛樂偏好等，不同的時尚表現可以成為不同外觀風格、不同性能價格組合等產品概念；(2)生活方式的細分，與工作的特點密切相關，比如高強度工作渴望便利的、享受生活品質的、經常出差的等，高品質的生活方式有不同的理解；(3)營銷方式細分，比如CBD的底商完全可以在樓層通道處增加更多的直觀展示方式，增加上門配送等；(4)核心需求的細分，比如對住宅的物業類型、地段、價格、居住環境等；(5)常見的價格細分、人口學細分(年齡、家庭生命周期等)。成功的產品定位是多因素綜合細分的結果，同時，對細分市場需求的具體表現形式的研究非常重要，在產品競爭非常激烈時，突出一個相對不重要點的就成為勝出同質產品的理由。

　　北京CBD房地產概念組合模式

　　通常的產品定位方式為，針對核心用戶確定產品賣點，確保吸引核心用戶同時鏈動邊緣用戶。核心用戶的特征是相對明晰的，而邊緣客戶有一定的分散性，產品定位要區分實際客戶中的核心客戶。房地產進入產品深化階段后，一個孤立的概念不會有很好的行銷效果，而概念深化或者組合的模式能夠更加準確的定位和訴求。針對CBD房產的概念組合模式有：

　　1、體現CBD“工作激情”概念與24小時全方位配套的組合。CBD概念的白領階層奮斗核心價值觀，強調工作的快感和成就，強調人生一步步的征服。充分研究該群體的背景特征和具體需求，實現概念和功能的契合。

　　2、體現CBD“機會人生”概念與絕版地段的組合。CBD概念的價值來源于絕版地段，強調稍縱即逝的投資機會和把握機會的長期遠景，在這一核心理念的基礎上適當包裝投資價值，吸引投資買家。

　　3、體現CBD“精彩豐盛”概念與綜合樓宇(寫字樓、商場、公寓一體化)的組合。CBD不僅僅是工作的CBD，還是生活、文化和娛樂等的綜合區域，CBD的價值在于“一站式”解決，對于追求效率的群體有很大吸引力，但是方便只能作為潛在訴求，更重要的是享受的質量——精彩而豐盛。

　　CBD概念的開發利用，是未來10年甚至更遠的時間一直受益的，尤其在房地產行業，充分利用已有的概念進行新的演繹；基于周詳的市場研究確定更切合需求的項目定位，也將是未來長期的發展趨勢，早走一步將搶占先機。