見習(xí)記者 伍雪華

　　北京、深圳、香港報(bào)道

　　攜手接管不良資產(chǎn)

千件數(shù)碼產(chǎn)品1元熱拍 新浪點(diǎn)點(diǎn)通個(gè)性smsDIY 海納百川 候車亭媒體 財(cái)富之旅誠邀商戶加盟

　　2004年6月21日，金地集團(tuán)(600383)(以下簡稱金地)以通訊方式召開董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議，決定與大摩房地產(chǎn)基金�熞韵潞喎Q大摩�牐�以及上海盛融投資有限公司(以下簡稱盛融)合作設(shè)立公司，共同投資國內(nèi)的不良資產(chǎn)。

　　6月22日，金地集團(tuán)對(duì)外發(fā)布公告說，三家共同設(shè)立的項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為人民幣5億元，其中金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊(cè)資本的15%；大摩出資約2.75億元，占注冊(cè)資本的55%；盛融出資約1.5億元，占注冊(cè)資本的30%。該項(xiàng)目公司將受讓中國建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，賬面總值為28.5億元人民幣。金地公告稱上述合作是為了“探索一種新的房地產(chǎn)投資模式，并積累公司在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗(yàn)”。

　　7月8日，金地集團(tuán)副總裁、金地北京分公司總經(jīng)理陳長春向本報(bào)記者透露，公司的具體項(xiàng)目運(yùn)作將在兩個(gè)月之內(nèi)全部完成。

　　在陳看來，金地規(guī)模化和全國化開發(fā)的進(jìn)程在加快，單純的發(fā)展商角色已經(jīng)不能滿足金地發(fā)展的需要，金地已經(jīng)將自己定位于發(fā)展商、投資商、運(yùn)營商等多重角色，這項(xiàng)業(yè)務(wù)一定程度上是金地公司發(fā)展中的一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　到目前為止，已宣布與大摩進(jìn)行項(xiàng)目合作的內(nèi)地開發(fā)商有上海復(fù)地、天津順馳、上海盛融以及深圳金地。

　　據(jù)了解，自2002年起，大摩開始涉足中國不良資產(chǎn)收購，前不久購買的建行的28.5億元資產(chǎn)包是迄今最大最集中的一筆。

　　大摩此前與國內(nèi)企業(yè)合作的地產(chǎn)項(xiàng)目，諸如與上海永業(yè)、復(fù)地的合作，多為單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并以高檔寫字樓為主。據(jù)大摩香港亞太總部新聞發(fā)言人張寶玲小姐透露，該公司此次與金地、盛融合作組建項(xiàng)目公司的目的，是“計(jì)劃通過合資公司陸續(xù)收購銀行的房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)，來加大公司對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度”。

　　此次3巨頭合作備受關(guān)注的焦點(diǎn)在于，雖然外資與國內(nèi)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目已非鮮見，但由全球投行巨頭與房地產(chǎn)公司合作直接參與處置銀行的不良資產(chǎn)則尚屬首次。

　　金地集團(tuán)于6月22日發(fā)布公告后，其股價(jià)應(yīng)聲而起。

　　各盡所能 各取所需

　　一位北京開發(fā)商說，沒想到金地集團(tuán)會(huì)介入不良資產(chǎn)處置。

　　5月31日，建行資產(chǎn)保全部總經(jīng)理?xiàng)钚￡栐诒本┱�式宣布，建行通過國際競(jìng)標(biāo)方式推出的3個(gè)抵債資產(chǎn)包均以較高價(jià)格成功出售，其中大摩牽頭的投資財(cái)團(tuán)和德意志銀行牽頭的投資財(cái)團(tuán)在角逐中勝出，前者沽得其中的兩個(gè)資產(chǎn)包。

　　據(jù)建行公布的信息，此次交易涉及的資產(chǎn)包賬面價(jià)值約為43億元人民幣，其中97%是建設(shè)銀行近年來所收取的抵債房地產(chǎn)，這些資產(chǎn)包括寫字樓、購物中心、酒店、綜合物業(yè)、住宅公寓、工業(yè)物業(yè)和建筑空地等多種類型。而其中大摩獲得的兩個(gè)資產(chǎn)包賬面價(jià)值約為28.5億元人民幣，收購金額僅為8億多元，資產(chǎn)共計(jì)154項(xiàng)，分布在華南和華中地區(qū)的30余個(gè)城市中。

　　“我們從去年年底就開始關(guān)注這個(gè)交易。隨后大摩的整個(gè)投標(biāo)過程，包括前期投標(biāo)過程的咨詢，相關(guān)的文件分析，以及項(xiàng)目資產(chǎn)凈值調(diào)查，資產(chǎn)的估值，金地都是全程參與的。”一直全盤負(fù)責(zé)合資業(yè)務(wù)的陳長春回憶說。

　　建行拍賣不良資產(chǎn)前夕，三方共同分擔(dān)了相關(guān)的各項(xiàng)工作：大摩主要負(fù)責(zé)國外融資以及細(xì)節(jié)談判，并對(duì)金地在國內(nèi)地產(chǎn)界的經(jīng)驗(yàn)頗為看重，而盛融在成立之初便得到了大摩房地產(chǎn)基金的注資，并將處置國有不良資產(chǎn)作為公司的重要功能。

　　6月8日，大摩新聞發(fā)言人向媒體透露，盛融未來將主要關(guān)注內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)企業(yè)的并購以及一些爛尾樓的回收整合，并透露不久后盛融很可能會(huì)吸收熟悉房地產(chǎn)操作的金地加入。

　　半個(gè)月后，金地如期加盟，這場(chǎng)醞釀了近8個(gè)月的“三巨頭牽手”正式落下帷幕。

　　業(yè)內(nèi)專家稱，較之于土生土長的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)真正的贏利空間，包括每一個(gè)具體項(xiàng)目的贏利空間的判斷是“很差的”，往往需要很多事先規(guī)定的指標(biāo)來體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的把握。而金融機(jī)構(gòu)的人通常習(xí)慣于用一些條條框框去衡量已經(jīng)蓋好了的樓盤，但爛尾工程則情況復(fù)雜，很多只能靠經(jīng)驗(yàn)判斷。

　　盛融是具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資的綜合性投資公司，注冊(cè)資本達(dá)30億元，由上海市國資委歸口管理。該公司在去年10月成立伊始就介入了一系列有關(guān)資產(chǎn)運(yùn)作和不良資產(chǎn)處置的項(xiàng)目，并將在以后的兩年內(nèi)負(fù)責(zé)上海市不良資產(chǎn)的處理，具有良好的政府關(guān)系。涉及到一些項(xiàng)目的手續(xù)和法律程序，具有政府背景的盛融顯然有其優(yōu)勢(shì)所在。

　　而金地在國內(nèi)雖屬一流規(guī)模的房地產(chǎn)大公司，但因?yàn)橥恋貎?chǔ)備不足而為投資者所詬病。但金地自成立以來一直專注于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　而在國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足的大摩正亟需金地加盟。于是三方可謂一拍即合，皆大歡喜。

　　回報(bào)率20%？

　　不良資產(chǎn)的收益究竟有多高？

　　在建行的資產(chǎn)包中，97%屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在這些項(xiàng)目中，停建緩建的爛尾工程又占據(jù)了極大比例。

　　3家公司及諸多分析家的態(tài)度似乎均指向一個(gè)共識(shí)：此次收購是一項(xiàng)貪巨利而存小弊的“零風(fēng)險(xiǎn)”交易。如果仔細(xì)端詳交易中的諸多因素，各方的樂觀不難得到肯定。

　　投資的信心首先來自于所得資產(chǎn)包極高的含金量：早先，有關(guān)公司在抵押給銀行時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定會(huì)進(jìn)行60%至70%的折價(jià)；而大摩在受讓時(shí)，又以8億余元的價(jià)格拿到了賬面價(jià)值28.5億多元的資產(chǎn)包，如此這般，騰出了抵債資產(chǎn)包的巨大獲利空間。

　　除了極低的收購價(jià)格之外，資產(chǎn)包中的不少項(xiàng)目依然有著良好的投資前景。在此次出售的43億元不良資產(chǎn)中，70%存在瑕疵：有的缺少法律權(quán)屬證明，有的沒有交納土地出讓金，還有些好項(xiàng)目屬于在建工程，項(xiàng)目欠款停工。而國內(nèi)銀行由于受到政策限制，不能為其交納土地出讓金，也不能向在建項(xiàng)目投資，但境外投資者則可以成功避開此類法律障礙。

　　據(jù)建行透露，為完成拍賣交易，建行總行動(dòng)員了18個(gè)分行的人員，歷時(shí)一年多，對(duì)每一筆資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查摸底，并向投資者詳盡地披露了資產(chǎn)信息及評(píng)估結(jié)果。

　　據(jù)金地稱，在確定拍下兩個(gè)資產(chǎn)包之前，大摩和盛融、金地曾共同成立一個(gè)小組對(duì)一些焦點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。雖然金地方面拒絕透露調(diào)查的結(jié)果，但是由拍賣的結(jié)果便可以看出，這些項(xiàng)目很適合3家公司的胃口。

　　在充盈的信心支撐下，具體的合作模式便成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。目前3家公司在出資方式及具體分工的表述上均顯得頗為模糊。“3位股東的分工非常清晰，金地將主要扮演開發(fā)商的角色，大摩主要解決資金鏈問題，而盛融則在提供資金的同時(shí)也將負(fù)責(zé)國內(nèi)項(xiàng)目中牽涉的一些法律問題。”金地(北京)公司的一位工作人員向記者介紹。“因?yàn)槿�方的具體操作方向不同，對(duì)各自的收益回報(bào)也有很好的預(yù)期，這次合作應(yīng)該是十分愉快的。”

　　通過幾個(gè)月的調(diào)研，在資產(chǎn)包歸屬落槌之時(shí)，金地的改造方案也已經(jīng)初見眉目，公司提交的解決方案顯示，一切動(dòng)作都將在9月份正式開始。方案注明：對(duì)于不良資產(chǎn)中的已建工程，合資公司會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)向市場(chǎng)公開轉(zhuǎn)讓；對(duì)于“尚未建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，合資公司將繼續(xù)建設(shè)，并在完工后銷售。至于具體項(xiàng)目的操作，金地與大摩均表示還在合作細(xì)節(jié)的敲定當(dāng)中。“9月份合資公司正式運(yùn)作的時(shí)候，當(dāng)有明確的分曉。”

　　不過陳長春透露，根據(jù)金地集團(tuán)幾個(gè)月以來的測(cè)算，“此次處理不良資產(chǎn)的回報(bào)率可達(dá)20%左右，安全收回投資，甚至得到高額利潤也遠(yuǎn)不成問題。”

　　這正是3家公司吃下資產(chǎn)包，并著手開發(fā)時(shí)的思維邏輯，而這個(gè)邏輯的核心就在于充分相信爛尾樓工程的再生能力。

　　爛尾樓內(nèi)有黃金？

　　然而，戴德梁行一位高層人士認(rèn)為，陳長春提供的這個(gè)數(shù)字頗為保守。

　　例如，此次拍賣的華東資產(chǎn)包中，有一家位置很好的商場(chǎng)，目前1年的租金只有幾百萬元，但如果投入資金加以盤活，預(yù)計(jì)1年最起碼也有3000萬元的租金收入。據(jù)戴德梁行房地產(chǎn)專家吳少聰估算，“如果處置策略得當(dāng)，爛尾樓項(xiàng)目的回報(bào)率可能高達(dá)150%至200%！”

　　據(jù)悉，此次大摩投得的154項(xiàng)資產(chǎn)大多地處經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好地區(qū)，周邊地塊普遍已開發(fā)成熟，在項(xiàng)目停滯不前的時(shí)間內(nèi)，其所處地段的土地價(jià)值早已“呈幾何級(jí)數(shù)增長”，利潤頗為可觀。再加上爛尾樓在建設(shè)初期便已完成大量前期工程，接手后可以大幅壓縮開發(fā)時(shí)間，投資回報(bào)快。

　　據(jù)了解，國內(nèi)爛尾樓市場(chǎng)投資前景十分廣闊，僅上海一地的停建緩建項(xiàng)目便多達(dá)600多個(gè)，涉及金額近1000億，出于降低不良資產(chǎn)的考慮，銀行急于將這些項(xiàng)目出手。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，消化銀行的不良資產(chǎn)實(shí)在是一盤不錯(cuò)的生意，而金地集團(tuán)則將率先嘗到甜頭。

　　三巨頭合作模式也給諸多打算入主內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金樹立了榜樣。

　　有關(guān)部門資料顯示，目前平均每月都有20至30個(gè)海外基金到內(nèi)地尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。就在5月7日，美國資本大鱷洛克菲勒國際集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)簽署合作協(xié)議，組建中外合作企業(yè)，共同開發(fā)建設(shè)上海外灘源項(xiàng)目。而在洛克菲勒后面還有羅斯福基金、荷蘭ING集團(tuán)、新加坡凱德置地房地產(chǎn)基金等一長串國際資本巨頭蠢蠢欲動(dòng)。

　　而更多的合作還在小心的探索當(dāng)中。此次大摩、盛融與金地的合作更多的也只是由項(xiàng)目本身來促成，項(xiàng)目結(jié)束之后的安排并不明朗。“和國外的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通時(shí)，雙方的投資判斷還沒有找到一個(gè)合適的衡量標(biāo)準(zhǔn)，涉及到雙方在不同階段利益點(diǎn)上的差異。”正如劉曉光所說，“現(xiàn)在還沒有任何一次合作能夠形成長期的貿(mào)易伙伴關(guān)系。”