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□伊度
地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整
去年以來，國家相繼出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)投資的土地、金融政策，業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入合縱連橫時期。今年以來，無論國有、民營房地產(chǎn)企業(yè)都在根據(jù)新的形勢調(diào)
整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。股權(quán)合作，企業(yè)間的橫向聯(lián)盟，以及房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)間結(jié)成的鏈?zhǔn)胶献魇只钴S。一些大型企業(yè)，特別是跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)公司面臨強(qiáng)勢企業(yè)的有力挑戰(zhàn)。在經(jīng)歷了若干年持續(xù)增長，已在全國房地產(chǎn)企業(yè)中取得公認(rèn)的領(lǐng)跑地位的萬科(資訊 行情 論壇)，也提出要在戰(zhàn)略上實(shí)現(xiàn)革命性的突破。
全球視野新標(biāo)桿
據(jù)萬科2000年年報(bào)顯示，萬科全年?duì)I業(yè)額達(dá)到63億元人民幣，占全國市場份額約1%，資產(chǎn)總值105億元，其中凈資產(chǎn)為47億元，資產(chǎn)負(fù)債率為54%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平。2000年以來，萬科實(shí)現(xiàn)了“3＋x”的區(qū)域發(fā)展策略，即將企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)放在長江三角洲、珠江三角洲、渤海灣三大經(jīng)濟(jì)圈和國內(nèi)的中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍的中心城市。目前，在東莞、佛山、昆山、無錫、武漢等地均有大量土地儲備。今年，第二季度起，萬科又將目光轉(zhuǎn)向北京和天津。萬科董事總經(jīng)理郁亮認(rèn)為，萬科在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的整體格局競爭中，“無近憂，但需要有遠(yuǎn)慮”。
今年，萬科管理層提出，萬科將以美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商之一———Pu lte H om e s公司作為新的標(biāo)桿企業(yè)。
郁亮表示，萬科最初10年以索尼為老師，解決了生存問題，并嘗試了多元化發(fā)展；第二個10年，萬科將新鴻基作為老師，實(shí)現(xiàn)了由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)取得了公認(rèn)的領(lǐng)跑地位。萬科選擇Pu lte H om e s作為企業(yè)新標(biāo)桿理由是在同樣地域遼闊、市場高度分散的美國，該公司在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)
等諸多方面都非常值得萬科學(xué)習(xí)。
確立精細(xì)化目標(biāo)
萬科以國際化的視野對國內(nèi)房地產(chǎn)市場加以審視后認(rèn)為，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場尚處于“跑馬圈地，占山為王”的粗放型開發(fā)階段，包括萬科在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上只粗略地分為中、高、低檔，而以Pu lte H om e s公司為代表的美國住宅市場已發(fā)育得十分成熟，其市場已經(jīng)為首次置業(yè)、首次換房、二次換房和老年置業(yè)四大需求所細(xì)分。
萬科高管層人士認(rèn)為，借鑒美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國內(nèi)市場還有很大的空間。土地、金融管理的日益規(guī)范，會進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)周期，提高效率，同時會以精細(xì)化的產(chǎn)品提高客戶的重復(fù)購買力。目前，國內(nèi)住宅建設(shè)工廠化率只有5%-7%，亟待提高，另外，據(jù)調(diào)查我國60歲以上的人口超過了10%，已進(jìn)入老齡化社會，這預(yù)示著一個頗具成長性的市場正待開發(fā)。
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