據悉,廣東省財政廳在日前全省財政工作會議上表示,廣東擬在年內對不動產開征統一規范的物業稅。一時間,社會各方特別是房地產企業對此表現出極大關注。巨田證券地產行業研究員魚晉華認為,開征物業稅實質上是將土地增值收益由業主轉移到國家,將有助于減輕房地產企業開發初期的資金壓力。但他同時表示,房地產開發成本的下降并不意味著購房者總體購房成本的下降。

　　開發成本有望降低

　　據專家介紹,所謂物業稅又稱財產稅或地產稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　現階段,我國實行的是批租土地使用制度,即在土地所有權屬于國家的前提下,規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權,而其中大部分稅費用地者須一次性支付。在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤占到60%,建筑成本和營銷成本只占40%。事實上,房地產開發、土地占有的稅費太多,在羊毛出在羊身上的前提下,造成了目前房價過高的直接結果。

　　物業稅的開征,將有望改變原有的體制,把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。相應地,改革后房地產的開發成本將會大幅度降低,有利于緩解房地產企業的資金壓力。魚晉華認為,房價的下調,會帶動房地產企業銷售利潤率的下降,也會吸引用來自住的購買者。因此總體上,物業稅的開征對房地產企業而言,積極的因素更多一些。

　　短期將獲超額利潤

　　業內專家預測,物業稅開征后,房價未必會隨之大幅下調。該人士估算,由于地價和相關稅費分70年交,也就意味著占住宅成本30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70,其余在其后的69年中交納,成本下降了98.57%,表現在總房價中,成本就下降了29.57%。理論上講,目前每平方售價在6000元的房子,新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。但事實上,以上僅為理論價格。其實,消費者以后每年支付的物業稅折現值的總和,與一次性付款的金額應該是相等的。因此,物業稅的開征,不意味著購房總成本的下降,而消費者房產升值所帶來的收益則會因物業稅而大打折扣。對地產公司來說,房價也不會應聲而落,短期內還將獲得超額利潤。因為地產商不可能將房價一步降到位,將通過加強房產的營銷,提升房產的附加價值等方式維持房價,再通過買賣雙方的博弈,逐步降低價格。

　　稅賦水平決定影響程度

　　國泰君安地產行業研究員張宇則表示,物業稅開征的初期,會刺激房地產的需求,特別是高檔住宅的價格有望大幅下降,導致高端市場銷售加快,豪宅將會親民。從中長期來看,住宅市場將由目前的購買成本高、使用成本低向購買成本低、使用成本高轉變,由于住宅使用成本的大大提高,高端市場的遠期開發將會受到一定程度的壓抑,具體影響將取決于征稅標準及稅賦水平。

　　此外,開征物業稅對抑制房產炒賣、平抑房價,減少資產泡沫還是具有積極作用的。華僑城地產相關人士稱,由于具體政策不明朗,公司目前仍在關注此事。萬科董秘肖莉表示,目前物業稅開征的細則仍然處于討論階段,公司對此事也相當重視,相關部門正在結合國外的情況和標準對物業稅進行研究,所以具體的影響程度還要等政策出臺后才能綜合測量。證券時報殷飛