|
分析員:趙津蒙
公司名稱：金融街控股股份有限公司
操作建議：買入
中報評論：2002年7月24日
股票代碼: 000402
行業:房地產 寫字樓
股價:21.34元
北京金融街控股股份有限公司是2000年5月與重慶華亞資產置換借殼上市的,重組后業績發生了質的變化。金融街的開發建設是首都世紀規劃的宏偉工程,地處西二環北路的黃金地帶,總規劃面積103公頃,按最新規劃提前到2008年奧運會前完工。北京上半年房地產市場未按多數人的預期出現大幅回落,反而出現產銷兩旺的喜人局面,房地產投資占到了城市固定資產投資的70%,顯示出北京房地產行業仍被廣大開發商看好。目前北京寫字樓市場動北部增量較大，而西部尤其是中關村和金融街增量有限，遠不能滿足市場的需求。同時金融街又是獨家擁有開發權，因此在街內不存在競爭，這是其它房地產公司所無法比擬的，這種變相的壟斷形式造就了公司項目的高利潤。公司2002年上半年主營業務收入、主營業務利潤、凈利潤和現金流凈增加額同比分別增長17.25%、3.93%、23.01%和141.2%，顯示了公司良好的發展勢頭。
2001年上半年 2002年上半年 年增長率(%)
主營業務收入 (百萬元) 218.263 255.907 17.25%
主營業務利潤 (百萬元) 61.194 63.601 3.93%
毛利 (百萬元) 73.198 77.823 6.31%
凈利潤 (百萬元) 47.941 58.971 23%
每股盈利 (元) 0.38 0.47 19.15%
從歷史分析，公司實際發展經歷了兩個時期，第一個時期是從2000年5月重組到2002年中期或年底，該階段公司主要以土地開發和資產剝離為主，2001年土地開發和房屋銷售的比例占到了98.11%；2001年公司提出將轉變經營方式，該以土地開發為主為開發與房地產并重，尤其對于開發價值較大的金融城更是從拆遷到蓋樓銷售一條龍自主建設，以獲得土地開發之后的房地產開發收益，從而使公司的經營進入一個嶄新的階段，這也就是第二時期。假設富凱大廈2003年才能竣工交付使用(這種可能性較大)，則2003年業績將再上臺階。
l公司2002年上半年主營收入增長是土地開發力度加大所致，但主營利潤增長相對收入明顯下降，顯示主營成本增長較快；凈利潤同比增長主要是由于2001年所得稅返還3772.55萬的原因,該項收入為公司貢獻了每股0.3元的收益；而現金流的改善主要是在增發短期難以實現的情況下，加大了向銀行貸款的力度，其中短期貸款凈增加1.8億,長期貸款凈增加3.8億,而公司上半年凈現金只剩余1.8億，顯示公司經營現金流仍為負數。不過該情況將隨著富凱大廈的進行預售而在下半年有所緩和，預計2002年底現金流應可樂觀。
目前對公司業績影響比較大的就是富凱大廈的竣工和收入確認，如只能2003年進行確認，則今年的預售收入只能掛帳預收帳款，這樣2003年的營業收入將大增，同時增發2002年不可能實施。按照以上假設，2002年公司全年業績將略低于2001年，每股收益將在0.9—1.1元之間；2003年計算增發成功的股本擴張因素，并預計富凱出售率在96%，則每股收益在2.9元左右。
盡管公司2001年現金流因建設項目對資金需求大而出現巨額赤字，但2002年有富凱大廈的預售收入，將極大的緩解其現金的緊張情況，何況公司上半年還凈借入了5.6億的銀行資金。
二級市場分析，公司股價從1999年的“5.19”行情的10元開始，至2000年4月達到將近39元的高價，漲幅近300%，這正是公司進行重組的“炒做行情”；從公司2000年5月22日10轉增6開始，股價進入了17—25元的箱體振蕩區域，并至今運行了兩年多；從股東人數分析，2000年底股東人數增加500%，顯然有主力派發行為，而2001年底，股東人數有縮減了42.5%，可見盡管公司股價不菲，但與公司的成長和業績相比，目前股價的市盈率并不高，也明顯低于行業的平均市盈率，中線值得投資。
凈利潤 每股盈利 年增長率 每股現金流 每股股利 市盈率 股利回報率
單位 百萬元 元 % 元 元 倍 %
2000A 40.13 0.32 n/a 0.58 0.10 67.03 0.47
2001A 151.04 1.20 275% -0.41 0.05 17.88 0.23
2002E 143.19 1.10(增發后為0.86) -8.33 0.10 19.09 0.47
2003E
熱力推薦摩托羅拉 三星 三菱 松下手機圖片專區，最炫、最酷、最流行！
和心愛的她養個短信寶寶，體驗浪漫虛擬人生！
| 
