專題：一字漲停！中南建設(shè)瀕臨退市迎轉(zhuǎn)機(jī)

　　來源：江蘇金融圈

　　作者|金融小強(qiáng)

　　現(xiàn)在，拯救開發(fā)商，就是拯救買房人。

　　最近，南通首富陳錦石迎來一個好消息，和一個壞消息。

　　好消息是，4月20日下午，在南通當(dāng)?shù)卣块T的多方組局下，年初剛剛救過大連萬達(dá)的太盟投資集團(tuán)（PAG）等機(jī)構(gòu)也來到中南建設(shè)的控股股東中南城建辦公室，商談中南系債務(wù)化解、股權(quán)交易等合作。

　　而壞消息則是陳錦石控制下的上市公司中南建設(shè)（000961）在上周五又跌停了，并且收盤價已經(jīng)連續(xù)十一個交易日收盤價在1元下方，如果再拉不起來，到20個交易日公司就要“面退”。

　　所以對于陳錦石來說，“此誠危急存亡之秋也”。

　　但是這里有三個問題還需要搞搞清楚，第一是PAG到底有沒有興趣入局“中南系”？第二，PAG投資中南的目的是什么？第三，PAG會有什么辦法救中南于水火？

　　PAG和中南談的怎么樣？

　　PAG的來頭確實(shí)不小。

　　據(jù)了解，太盟投資集團(tuán)（PAG）是一家專門投資于亞洲的私募股權(quán)公司，素有“亞洲小黑石”之稱，其業(yè)務(wù)涵蓋了私募股權(quán)、房地產(chǎn)投資和私募信貸等多個領(lǐng)域。

　　PAG在全球擁有15個辦事機(jī)構(gòu)，共計(jì)760名員工，他們共同為全球近300家機(jī)構(gòu)基金投資者管理著超過550億美元的資產(chǎn)。

　　PAG背后的核心人物和創(chuàng)始人單偉建，他1954年出生于北京（一說是1953年），今年已經(jīng)剛好70歲。

　　PAG創(chuàng)始人 單偉建 

　　他的經(jīng)歷也是那個時代所有中國人經(jīng)歷過的，1975年9月，單偉建回京重返校園，進(jìn)入北京對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)英語專業(yè)就讀，不過當(dāng)時還沒恢復(fù)高考，所以他能回來讀大學(xué)應(yīng)該是推薦。

　　在外經(jīng)貿(mào)大學(xué)讀完四年后啟程赴美留學(xué)，他的導(dǎo)師竟然就是美國現(xiàn)任財(cái)政部長耶倫。之后就是一路開掛，一直到創(chuàng)建PAG。

　　回到正題。

　　根據(jù)上周末的多家官方報(bào)道，4月20日下午，由南通市海門區(qū)人民政府牽頭，中南建設(shè)控股股東中南城建與亞洲著名私募股權(quán)投資公司太盟投資集團(tuán)（PAG）及江蘇資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)洽談債務(wù)化解、股權(quán)交易等合作。

　　但是小強(qiáng)檢索了所有媒體報(bào)道內(nèi)容，都沒有關(guān)于洽談結(jié)果的信息。

　　也就是說，南通當(dāng)?shù)卣块T是把包括PAG在內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)都喊到了中南，但是有沒有談出結(jié)果？PAG到底是不是要投錢？并不知道。

　　值得注意的是，在PAG等機(jī)構(gòu)到訪中南的前一天，中南建設(shè)股價再度跌停，并且已經(jīng)連續(xù)11個交易日股價低于1元，如果在沒有大的利好提振，公司很可能陷入退市危機(jī)。

　　如果沒有了這個上市公司平臺，未來中南系的債務(wù)重整會更加困難。

　　所以這個時候放出與PAG洽談的消息，至少可以讓投資者燃起一絲希望和信心，把股價拉上來，否則真的是大家一起B(yǎng)BQ了。

　　救中南的目的為何？

　　南通的中南系是江蘇最大的本土房地產(chǎn)開發(fā)商之一，創(chuàng)始人陳錦石從包工頭做起，一直做到全國有名的建筑集團(tuán)，之后又進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，將中南建設(shè)推上市。

　　與其他倒下的開發(fā)商一樣，中南建設(shè)及其大股東中南城建這幾年也陷入資金鏈斷裂危機(jī)，目前已經(jīng)有多筆公司債逾期。

　　和其他開發(fā)商一樣，中南最大的問題是建設(shè)項(xiàng)目資金斷裂，很多樓盤陷入停工，購房人交了錢卻拿不到房，這個會造成嚴(yán)重的社會問題。

　　所以，如果真有“白衣騎士”能注入資金拉中南一把，那陳錦石真的要感謝PAG八輩兒祖宗，所有買了中南房子的業(yè)主也要念佛了。

　　但問題是，PAG是一家商業(yè)投資機(jī)構(gòu)，不是政府的紓困基金，他們的錢也都是全球各地投資人的錢，是需要投資回報(bào)的。

　　所以，如果PAG真要出手“拯救”陳錦石，那一定也是要有商業(yè)利益誘惑。要么中南的資產(chǎn)價格要足夠的便宜，甚至要低到足夠的安全邊際，要么就是要對中國房地產(chǎn)市場的信息要有十足的看好，并且中南手里的項(xiàng)目資源更要百里挑一。

　　目前從媒體報(bào)道的只言片語，我們還看不出PAG投資中南的商業(yè)邏輯是什么，靜待后續(xù)進(jìn)展。

　　如何盤活中南？

　　PAG在這之前在國內(nèi)資本圈已經(jīng)如雷貫耳了。其最成名的項(xiàng)目就是在今年年初出手救了王健林。

　　王健林的萬達(dá)地產(chǎn)由于風(fēng)險暴露較早，反而成為國內(nèi)最幸運(yùn)的地產(chǎn)商躲過一劫。然而卻因?yàn)槿f達(dá)商管的上市對賭問題，躲得了初一沒躲過十五。

　　萬達(dá)商管與PAG等機(jī)構(gòu)投資簽約現(xiàn)場

　　萬達(dá)商管是王健林輕資產(chǎn)運(yùn)作的商業(yè)運(yùn)營平臺，主要負(fù)責(zé)僅500座商業(yè)廣場等的運(yùn)營，其實(shí)之前很多萬達(dá)廣場都被王健林賣掉了，但是這些廣場仍然由萬達(dá)商管來運(yùn)營，簡單點(diǎn)就是賺運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。

　　在5年前，王健林啟動了珠海萬達(dá)商管（由大連萬達(dá)商管控股）的赴港上市，當(dāng)時有鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG等22家投資人給珠海萬達(dá)商管投了約380億元，并且簽了對賭協(xié)議，約定萬達(dá)商管必須要在2023年底前上市，否則就要把他們股票連本帶利的回購回去。

　　但是從2021年10月遞表開始，萬達(dá)至今已經(jīng)四次遞表、四次失效。2023年12月28日，珠海萬達(dá)商管在港交所提交的招股書再度失效。

　　而當(dāng)初22家機(jī)構(gòu)的380億連本帶利加賠償至少要440億，王健林一下子上哪弄這么多錢去？

　　無奈之下，王健林只好找到PAG談?wù)劊罱KPAG等一批機(jī)構(gòu)以600億對家拿下了珠海萬達(dá)商管60%股權(quán)，而大連萬達(dá)商管的持股比例降到40%，雖然仍然是實(shí)控人和大股東，但已經(jīng)沒有絕對的話語權(quán)了。

　　所以PAG在救王健林這件事上又一戰(zhàn)成名，這次被請到中南，可能也是看看他們能不能再多救一個。

　　但是投資萬達(dá)商管和投資中南系，或許并不具有可比性。

　　首先是萬達(dá)商管的經(jīng)營和現(xiàn)金流都是正常，去年下半年估值還有2200多億呢。甚至來說，萬達(dá)商管現(xiàn)在其實(shí)是王健林的現(xiàn)金奶牛。這次因?yàn)橐粫r周轉(zhuǎn)不開賣掉了60%股權(quán)，估值直接打了不到五折，王健林氣得連簽約儀式都沒去，心中郁悶可想而知。

　　而陳錦石的中南系現(xiàn)在完全是揭不開鍋的那種，而且旗下資產(chǎn)較為混亂，債務(wù)負(fù)擔(dān)繁重，如果PAG要投，那就要給中南還債，再給中南保交樓，然后還要有錢開工建設(shè)新的項(xiàng)目，這個資金需求可不是幾百億能拿得下來的。

　　所以，PAG如果真的入局中南，如何盤活資產(chǎn)，維持中南的持續(xù)經(jīng)營，我們期待他們能夠拿出眼前一亮的方案，同時也將為其他地產(chǎn)商解困提供一個可行范本。

　　畢竟，萬科老大哥也在等著呢。

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