????本報記者?王營?實?習?生?徐婷?北京報道

????因身上濃厚的藝術(shù)氣息，紅樹林品牌創(chuàng)始人、今典集團董事局聯(lián)席主席張寶全被稱為“地產(chǎn)界的藝術(shù)大師”。1992年，張寶全與夫人王秋楊創(chuàng)辦今典集團，如今公司的經(jīng)營領域已橫跨旅游度假、電影及當代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)。

????2009年，他決定退出傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)型旅游度假產(chǎn)業(yè)。目前，今典集團已推出三亞灣紅樹林度假世界、海棠灣紅樹林度假酒店、青島紅樹林度假世界、亞龍灣紅樹林度假酒店。除此之外，杭州、上海、重慶、拉薩、廣州、長白山、莫干山等地紅樹林也將陸續(xù)推出。

????張寶全的創(chuàng)業(yè)之旅也充滿“藝術(shù)性”。他告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，除了必要的工作安排，他絕大部分時間會住在遠離城市喧囂的“柿子林”里。這里有郁郁蔥蔥的樹林，異常寧靜。張寶全在這里畫畫、會友，同時也思考他對旅游度假酒店的發(fā)展。

????他說，紅樹林實際不是個酒店。

????傳統(tǒng)模式難獲利

????商務酒店不盈利幾乎是中國酒店業(yè)公開的秘密。張寶全對此也有著深刻的擔憂。他甚至斷言，“中國的商務酒店可以看成是一個‘瘤’?！?/p>

????國外商務酒店隨著商務活動與家庭出行的需求自然而然地興起，而中國的商務酒店，最初因為其高昂的價格并不適用于普通家庭出行居住，只好用于商務或者觀光活動的接待。張寶全認為，這種因商務或觀光帶來的是中國商務酒店業(yè)的畸形發(fā)展。

????“以商務觀光為主要客群的酒店作用是睡一覺，第二天吃了早飯就跑。所以酒店送你早餐，吃了早飯你該跑哪里跑哪里，晚上再回來睡覺。現(xiàn)在這種商務酒店，在中國七成不盈利和虧損，不虧損的和能盈利的只占到三成，這對于行業(yè)來講非常危險?！?/p>

????另外，商務酒店面臨的現(xiàn)狀是，隨著物價上漲，幾十年來酒店運營成本上漲十幾倍，但是房價只漲了兩倍。張寶全說，傳統(tǒng)商務酒店的盈利模式中，住房收入占比約70%，餐廳等服務占比30%。主要靠客房收入盈利的商務酒店，已經(jīng)難以獲得足夠的經(jīng)濟利益。

????事實上，中國酒店另一個現(xiàn)狀是，很多酒店并非市場需求催生，而是地方招商和開發(fā)商要做房地產(chǎn)開發(fā)促成。

????多重因素引發(fā)中國商務酒店不盈利或虧損。21世紀經(jīng)濟報道記者查閱了一些商務酒店的業(yè)績報告。比如，號稱湖南省首家超豪華五星級酒店的華天酒店，其預計2017年上半年歸屬于上市公司股東凈利潤是虧損11000萬元-9000萬元；在2016年，這家酒店虧損8736.21萬元。一家管理規(guī)模位居“全球酒店集團50強”第37位的金陵酒店營業(yè)收入同樣不佳。這家公司業(yè)績報告顯示，2016年公司實現(xiàn)營業(yè)收入83465.09萬元，同比增長9.97%；其中酒店業(yè)務收入41467.36萬元，占總營收?49.68%，同比增長?0.69%。

????紅樹林不是酒店

????針對中國商務酒店現(xiàn)狀，張寶全拋出的解決方案是“賣生活而非賣睡覺”。他斷言，中國度假時代正在到來，而中國城市也面臨從觀光到度假的轉(zhuǎn)型。

????理解度假時代，張寶全認為，首先要搞懂“觀光”和“度假”的區(qū)別。這兩個概念常被歸入“旅游”這一籠統(tǒng)的概念中，但是二者區(qū)別非常明顯?！坝^光”并非每天必需，就像某個景點，也許幾年才去一次；但度假不同，它是賣每時每刻都需要的生活方式。

????那么，張寶全賣的是什么樣的“生活方式”？

????他打了個很“藝術(shù)性”的比方，“生活方式就是你可以在陽臺上喝著咖啡，在馬桶上吃著面條?！彼J為把中國乃至全世界當下最好的藝術(shù)、休閑、文化、娛樂按照生活方式形態(tài)裝進去，才叫度假目的地。

????張寶全認為，生活方式是度假時代的文化產(chǎn)業(yè)。他將以單一產(chǎn)品、單一功能為主的購物中心模式定義為2.0方式，將業(yè)態(tài)多元化的商業(yè)綜合體定義為3.0方式，而他所要打造的紅樹林度假項目模式稱之為“1+X”的4.0生活方式商業(yè)?！凹t樹林不是傳統(tǒng)酒店”，按照張寶全的說法，紅樹林是一個綜合體的集群。

????他所打造的紅樹林模式中，不同類的生活服務互相打通，而非讓每個商店互相獨立經(jīng)營，手工藝、咖啡、服飾等業(yè)態(tài)可以進駐書店。

????張寶全還為紅樹林模式規(guī)劃了兩個階段，今年底將完成他心中的第一階段，即用重資產(chǎn)講故事。“生活永遠在重資產(chǎn)里，而非輕資產(chǎn)。電商在消費時代的革命會讓人認為是輕資產(chǎn)好，而度假時代到來，就要找到供應時代的產(chǎn)品。這個產(chǎn)品就是度假產(chǎn)業(yè)。電商能沖擊的是標準化產(chǎn)品，它打破了空間對購物的限制，但是地面體驗卻無法被替代。在電商時代更要發(fā)展線下的社群和生活體驗類服務，這才是線下門店的優(yōu)勢所在?！?/p>

????紅樹林規(guī)劃的第二階段是快速復制、擴張，并最終讓消費者實現(xiàn)全球分時度假，這也是張寶全的另一個戰(zhàn)略性目標。消費者只需要購買紅樹林的度假卡，就可以通過紅樹林全球度假平臺，在全球超過3000家酒店、民宿度假，實現(xiàn)“一卡在手，全球度假，全球養(yǎng)老”。

????目標本地客群

????度假經(jīng)濟中的度假酒店并不意味著完全拋棄了商務屬性。度假目的地的核心消費人群中，家庭占三分之一，還有三分之二來自會議會展的與會人員。而在度假經(jīng)濟的本地市場、本地區(qū)市場、中國市場和國際市場這四個層級中，張寶全認為本地度假市場占最大比重。以青島紅樹林度假生活區(qū)為例，青島本地及本地區(qū)市場消費群體即可達到六成，這足以為紅樹林帶來充足盈利。

????不過，張寶全的度假目的地酒店盈利模式與商務酒店不同。據(jù)他透露，紅樹林的項目盈利中，客房收入只占三分之一，非客房收入（如餐飲、購物等）占了三分之二。他表示，2004年開業(yè)的亞龍灣紅樹林度假酒店在開業(yè)次年即實現(xiàn)盈利，年均毛利率高達64.9%，超過酒店業(yè)30%這一平均數(shù)；2015年，三亞灣紅樹林度假世界平均向每套產(chǎn)權(quán)客房分紅10萬元以上。

????本地市場的興起與現(xiàn)代人生活、工作壓力大密切相關。這一類人群在工作壓力面前有一定的逃離欲，而時間和空間對其選擇休閑地有一定限制，因此近處的生活空間成為他們周末出行的主要選擇之一。

????采訪結(jié)束后，21世紀經(jīng)濟報道記者問張寶全，“為什么喜歡呆在遠離市中心的柿子林？”張寶全說，物理空間的隔離能讓人靜下來，而一到城市，人會不由自主地焦慮。為了讓他這個“隱秘的居所”最大化實現(xiàn)人與自然高度融合，張寶全甚至沒有在這里設置城市里慣常見的任何一種引導性標識。

????（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）

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