博山姚家峪生態養老中心PPP項目：撬動社會資本，化解老工業城市的養老難題

　　文章導讀： 山東省淄博市博山區，一邊面臨煤炭資源枯竭帶來的經濟壓力，一邊面臨高達24.2%（遠遠高于全國15%的平均水平）的老齡化比例。雖然當地政府多年前就試圖通過發展養老產業來促進當地民生、經濟發展，但19億元的高額投資還是讓當地政府望而卻步。如今，當地政府用8500萬元資本金投入撬動了19.25億元的養老基礎設施建設。

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　　《中國經濟周刊》 記者 程子彥|山東報道

　　（本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第35期）

　　山東省淄博市博山區，一邊面臨煤炭資源枯竭帶來的經濟壓力，一邊面臨高達24.2%（遠遠高于全國15%的平均水平）的老齡化比例。雖然當地政府多年前就試圖通過發展養老產業來促進當地民生、經濟發展，但19億元的高額投資還是讓當地政府望而卻步。如今，當地政府用8500萬元資本金投入撬動了19.25億元的養老基礎設施建設。

　　正如淄博市博山區區長任書升說：“通過運作PPP項目，博山區把受困于財力多年來敢想不敢干、甚至不敢想的項目變成了現實，我們打贏了‘小縣城、窮財政、干大項目’的逆襲戰?！?/p>

　　示范項目背景

　　老工業城市資源枯竭，無力建設養老設施

　　淄博市是一個老工業城市，博山區是依靠煤炭發展起來的獨立工礦區，但是隨著近年來煤炭資源的枯竭，出現了產業效益下降、經濟總量不足、地方財力薄弱等問題。

　　與此同時，博山區步入“老齡社會”。根據博山區民政局向《中國經濟周刊》記者提供的數據：截至2015年年底，淄博市博山區老齡化比例高達24.2%，人口老齡化率遠遠高于全國15%的平均水平。按照當前每年3.7%的遞增速度，預計到2020年，淄博市老年人將達到101.4萬，占全市人口總數的22.5%。

　　“養老設施發展滯后與養老需求快速增長的矛盾是擺在博山區委、區政府面前急需解決的問題。”博山區財政局黨組成員、運營公司經理翟所信向《中國經濟周刊》記者表示。

　　據翟所信介紹，其實當地政府多年前便開始研究養老問題，并做了大量的探索性工作。通過對姚家峪村進行實地調研論證，發現姚家峪村非常適合建設養老中心。

　　姚家峪地處北緯36°的北溫帶，平均海拔480米，是世界公認的最適宜人居的緯度和海拔高度。該村距離城區僅10分鐘車程，森林覆蓋率高達97%，具備“離塵不離城”的條件，是本地遠近聞名的長壽村。

　　當地設計院也針對項目進行了規劃設計，根據規劃，整體投資竟然高達19億元。博山區委、區政府意識到：在傳統模式下，局限于財力和產業的特殊性，地方政府一無資金二無專業團隊根本無法單獨支撐一個社會化的養老服務項目。

　　2015年4月，博山區委、區政府響應國家推廣運用政府和社會資本合作模式的號召，提出用PPP模式建設博山姚家峪生態養老中心。

　　根據博山區財政局向《中國經濟周刊》記者提供的材料，姚家峪生態養老中心項目總投資19.25億元，占地29公頃，總建筑面積61萬平方米，主要建設內容包括社會福利養老中心、養老公寓、配套建設綜合服務中心、醫療中心、商業中心、文體休閑中心等，項目以生態養生養老為基礎，醫療、保健、康復為保障，建設養老與生態、文化、有機農業、旅游、“互聯網+”等有機結合的養老社區。項目分三期建設，建設周期5年，2015年10月開工建設，計劃2020年4月全部竣工。項目全部建成后，可容納10000人養生養老。

　　示范項目進展

　　資本金4.25億已到位，銀行貸款3.8億將投放

　　淄博泰和房地產開發有限責任公司（下稱“泰和房地產”）董事長房利軍是一個地地道道的博山人，作為一名有社會責任感的企業家，面對高人口老齡化率，他一直想反哺家鄉，為博山老年事業發展貢獻一份力量。

　　2015年5月，博山區民政局委托山東招標股份有限公司在淄博市政府采購網、山東省政府采購網發布了資格預審公告。

　　泰和房地產牽頭上海道聯投資有限公司、中國建筑第二工程局有限公司成立了聯合體，參與姚家峪生態養老中心的PPP項目公開競爭性磋商。

　　2015年6月29日，在多家競爭者中，憑借合理的報價和足夠的實力脫穎而出，泰和房地產（聯合體）中標。

　　2015年7月泰和房地產（聯合體）與區民政局簽署特許經營協議，同時注冊SPV公司（特殊目的公司）——山東凱富瑞生態頤養有限公司，負責養老項目具體的融資、建設、運營，經營范圍是老年人養護服務，養老產業，養老設施開發、建設等。

　　據《中國經濟周刊》記者從泰和房地產了解，凱富瑞公司一期注冊資本3000萬元，公司由四大股東投資組成，分別是淄博泰和房地產開發有限責任公司出資1380萬元持股比例46%，淄博市博山區公有資產經營公司出資600萬元持股比例20%，上海道聯投資有限公司出資870萬元持股比例29%，中國建筑第二工程局有限公司出資150萬元持股比例5%。根據項目需要，四方將同比例增資，直至增資到4.25億元。

　　據凱富瑞公司介紹，目前，項目資本金4.25億元已到位，國開行首筆貸款3.8億元將于近期投放，已建設居民回遷樓335戶，施工臨時道路10公里，項目南廣場和一期福利養老院正在建設中。

　　在項目實施過程中，博山區民政局負責制定養老服務標準，按照標準進行監督和管理；凱富瑞公司將積極發揮其優勢，引進美國、臺灣先進的設計理念、管理經驗和管理人才，實現資源優勢高度整合，專業化分工。

　　泰和房地產董事長房利軍表示：“民辦養老機構從新建、開業到老年人入住比例提高需要一個過程，保守估計需要5～8年。對于社會資本來說，較大的資金投入以及較長的回本周期、微薄的利潤是我們需要咬牙共同邁過的第一道坎?！?/p>

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　　p37-2姚家峪設計方案

　　姚家峪設計方案

　　示范項目亮點

　　結合當地環境探索“中國式”養老模式

　　區民政局黨委委員、社會組織黨工委副書記焦芳芳向《中國經濟周刊》記者表示：當初選中淄博泰和房地產開發有限責任公司聯合體，原因之一便是符合“專業的人干專業的事”的PPP精神，三家企業的主營業務分別是房地產開發、工程建設、投資管理，同時聯合體中三家單位在各自行業內均有不俗的成就。

　　泰和房地產憑借自身多年房地產的經驗，引入了“有機整合山水生態、自然風光、有機農業、鄉村旅游的養老社區”概念。根據老年人的興趣愛好設立活動板塊，提供多樣化的養生養老服務。房利軍向《中國經濟周刊》記者表示：“我們希望通過該項目打破人們對養老院的固有印象。”

　　作為具有強大施工建設能力的公司，中建二局發揮在設計、建設方面的優勢。中建二局項目經理張東旭向《中國經濟周刊》記者表示：“在項目設計時整合資源進行產業導入，引進綠色低碳設計；在項目建設階段積極進行強有力的建設監管，并提出較為合理的施工方案，為項目的品質保駕護航。”

　　上海道聯投資利用多年房地產開發營銷經驗從管理和資源角度對項目進行支撐?！霸谫Y源方面，一般中小城市資源不足，我們利用房地產領域多年資源渠道，介紹優秀的設計團隊和商業建設團隊?！痹摴究偛孟乃煞灞硎?。

　　據了解，凱富瑞公司先后委托美國PE設計事務所、英國LA建筑設計有限公司、同濟大學、清華大學進行建筑設計。與聯想、光大匯晨、萬科、臺灣長庚養生村洽談運營合作意向，聘請臺灣長庚養生村經理、臺灣發展研究院老年事業部主任擔任項目運營主管。通過全球范圍引進、借鑒先進經驗提升管理理念。

　　夏松峰表示：“養老行業最重要的還是服務，我國養老服務行業起步比較晚。我們通過全球范圍引進、借鑒先進經驗與當地環境結合?！?/p>

　　根據凱富瑞公司向《中國經濟周刊》記者提供材料，姚家峪生態養老項目采用區域整體開發模式，園區建設以生態、文化、養生養老為基礎，醫療、保健、康復為保障，著力打造康體醫療、生活支持、文化教育、安全保障四大運營服務體系。一是在項目規劃區內建設一個“峨峨兮若泰山，洋洋兮若江河”的高山流水景觀，使養老與生態環境結合；二是通過設立孔子學院、老年大學等文化平臺，讓老年人通過國學文化、琴棋書畫、打拳練劍等文體活動修身養性，加深情感交流，建立一種充實、愉快的養老生活方式，實現養老與人文的結合；三是配套建設和尚房紅色文化村、嶺西文創工坊、桃花泉有機農場、樵嶺前旅游小鎮等42平方公里的健康產業園，老年人可以進行短途的山水游、民俗游、開心農場體驗游、采摘游，實現養老和觀光農業、旅游業的融合發展；四是通過設立馬公祠醫護中心、淋漓湖康養中心、溫泉理療中心、健身中心，通過疾病治療、慢病康復、保健療養等方式，增強對老年人身體健康的保障；五是搭建“智慧養老云服務管理平臺”，借助互聯網和各類終端向老年人及家屬提供涉及安全看護、健康管理、遠程醫療、生活照料、休閑娛樂、親情關愛等智慧養老服務，將“互聯網+”和養老有機結合起來。

　　據悉，下一步，凱富瑞公司將積極學習美國、臺灣的先進養老理念，提出了探索“中國式”的養老模式思路，進一步細化、完善規劃設計方案，結合項目的運營理念和地形特點設計單體建筑的布局、樣式和色調，自然融入博山孝文化、陶琉文化和齊文化。