坊間曾有這樣的說法，“未來幾年，泛海、萬達將不再是房企?！笔聦嵣?，與高調(diào)“去地產(chǎn)化”的萬達相比，盧志強及其泛海控股盡管低調(diào)，但轉(zhuǎn)型力度之大卻不遑多讓。

　　3月30日晚間，這位“資本大亨”簽發(fā)了泛?？毓桑?00046.SZ）2015年度財報。盡管發(fā)布時間相較于其他上市房企略晚，但仍“含金量”十足。251頁財報的每一頁，都在向業(yè)界傳達著這樣一個信息：這間擁有近30年歷史的公司，正在發(fā)生著驚人的蛻變。

　　最顯著的變化體現(xiàn)在其金融業(yè)務(wù)上?！按蛟旖鹑谌普帐枪巨D(zhuǎn)型的核心目標?！边@樣的表述出現(xiàn)在一家上市房企的年報中，似乎顯得有些“違和”，但與之相關(guān)的一組數(shù)據(jù)是：2015年泛?？毓蔂I業(yè)收入構(gòu)成中，金融業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)營業(yè)收入約32.52億元，占公司營業(yè)收入的25.67%。其中證券業(yè)務(wù)營收30.29億元、凈利潤約12.15億元，同比分別增長93.40%和199.45%。

　　而在傳統(tǒng)主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)方面，泛海交出了這樣的成績單：2015年累計實現(xiàn)簽約銷售金額150.84億元，同比增長約54.19%；全年新開工面積達24.79萬平方米，竣工面積達89.11萬平方米。

　　以上述兩大核心業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，泛海2015年實現(xiàn)營業(yè)收入126.7億元，同比2014年增長66.7%；實現(xiàn)歸屬于上市股東的凈利潤20.20億元，增長29.73%；報告期內(nèi)，公司總資產(chǎn)約1183.57億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)102.88億元，分別增長65.95%和9.38%。

　　追求“金融全牌照” 提升金融業(yè)務(wù)“質(zhì)量”

　　泛海年報稱，“經(jīng)過近兩年的系統(tǒng)整合、重新布局”，目前公司已形成以民生證券、民生信托、亞太財險為核心，涵蓋證券、信托、保險、期貨等主要金融業(yè)態(tài)的金融板塊布局，并已申請互聯(lián)網(wǎng)金融、基金等業(yè)務(wù)資質(zhì)，“公司金融牌照不斷豐富，金融板塊資產(chǎn)所占比重逐步上升，向金融控股平臺轉(zhuǎn)型日趨深入。”

　　時間回溯到兩年前，2014 年4月29日，原“泛海建設(shè)”正式發(fā)布公告更名為“泛?？毓伞?。更名前的3月27日晚間，泛海建設(shè)曾發(fā)布一連串收購公告，其中包括收購民生證券股權(quán)和增資中民投。收購完成后，泛海建設(shè)持有民生證券72.999%股權(quán)，成為該公司控股股東。

　　2014年5月，泛?？毓稍鲑Y中國泛海旗下民生信托10億元，間接持有民生信托25%股權(quán)；8月，泛?？毓沙赓Y30億元拿下港股上市公司和記港陸71%股權(quán)，順利打通海外資本市場；2015年4月，泛?？毓商岢鰯M以自有資金41億元，投資設(shè)立“民金所”、泛海擔保、泛?；鸸?、泛海資產(chǎn)管理公司，布局互聯(lián)網(wǎng)金融，同時將民生期貨增資至10億元，布局期貨牌照。

　　2015年11月3日，泛?？毓晒娣Q，保監(jiān)會已正式批復其旗下全資子公司武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資等4家公司全面接盤民安保險。在成功收購民安保險后，加之已有的民生證券的券商牌照和信托領(lǐng)域的民生信托，泛?？毓勺C券、信托、保險的“三駕馬車”金融版圖正式形成。

　　一個月后的12月11日，泛?？毓捎职l(fā)布多則公告。包括共同出資設(shè)立亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽保險股份有限公司，正式進軍互聯(lián)網(wǎng)壽險領(lǐng)域；并對旗下的三家金融子公司，民安保險、民生證券、民生期貨分別增資40.8億元、68.5億元(兩筆增資)、4.3億元。增資完成后，泛海控股或其子公司在上述三家金融企業(yè)中的持股比例分別達到51%、87.166%和95.87%。

　　盡管經(jīng)歷兩年多的整合之后，金融業(yè)務(wù)的營業(yè)收入已經(jīng)超過泛海整體營收的四分之一，但盧志強顯然并未“滿足”。公告中對2016年泛海的金融業(yè)務(wù)提出了“質(zhì)”和“量”的提升計劃：“質(zhì)”的方面，將“引導資金、人員等資源向金融板塊傾斜”；“量”的方面，將利用新設(shè)、收購、增資等各種手段，力爭獲取境外券商、再保險、互聯(lián)網(wǎng)保險等資質(zhì)，進一步豐富金融牌照。

　　以房企身份追求“金融全牌照”的盧志強及其泛?？毓?，與以險資身份全面介入地產(chǎn)行業(yè)的馬明哲及其平安集團，形成了有趣而鮮明的對比。

　　媒體報道顯示，平安集團以平安不動產(chǎn)作為其房地產(chǎn)投資的主要平臺，業(yè)務(wù)范圍已覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和住宅股權(quán)投資等，涉及股權(quán)合作的房企超過20家，包括招商、金地、保利、華潤、九龍倉、碧桂園等，僅2015年前十個月，該公司即在北京、上海、杭州、天津、蘇州等城市單獨或聯(lián)合房企拿下至少14宗地，涉及土地出讓金達477.32億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，無論是開發(fā)商向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，還是險資舉牌房企，都是房地產(chǎn)與金融行業(yè)融合的樣本模式，這種融合亦是這兩大領(lǐng)域未來重要的發(fā)展趨勢。

　　25億進軍文化傳媒領(lǐng)域 股權(quán)融資實現(xiàn)“零突破”

　　金融版圖不斷拓展的同時，泛海控股在投融資領(lǐng)域亦頗有斬獲，特別是投資領(lǐng)域的多次“大手筆”都令業(yè)界側(cè)目。年報稱，2015年公司已戰(zhàn)略入股中國民生投資股份有限公司、萬達影視傳媒有限公司及青島萬達影視投資有限公司等；同時，公司通過境外附屬公司先后投資中信股份（0267.HK）、匯源果汁（1886.HK）等。

　　這其中最受關(guān)注的，是盧志強對萬達影業(yè)的投資。今年3月5日，泛?？毓蓪ν馔顿Y公告稱，擬通過老股東受讓和增資兩種方式，共出資50億元，投資萬達影業(yè)的兩個實體——萬達影視及青島萬達影視。完成這次投資后，泛?？毓蓪⒎謩e獲取萬達影視及青島萬達影視6.61%股權(quán)和7.59%股權(quán)。

　　同時，泛?？毓赏馊f達影視與青島萬達影視以上市為目的而進行合并重組。泛海控股方面承諾，將積極配合萬達影視、青島萬達影視的上市工作。還同意在兩標的公司上市前，不將相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

　　盧志強與王健林的“老友記”隨著這宗投資而被再次提起，二人此前頗有淵源：2014年萬達商業(yè)在港交所掛牌上市時，王健林在致辭中著重提到“要特別感謝盧志強和馬蔚華”，而彼時盧志強在現(xiàn)場接受媒體采訪時亦笑稱：“我是娘家人，來幫兄弟站臺。”

　　從3月5日的公告中可以看出，盧志強投資萬達影業(yè)主要基于兩個角度考慮：從盈利角度看，“投資標的作為萬達電影行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)中的重要環(huán)節(jié)，未來將享有一定估值溢價”；而從企業(yè)轉(zhuǎn)型角度看，“涉足文化傳媒領(lǐng)域，有利于公司整體價值提升，并提升公司投資板塊的盈利能力”。

　　多家證券公司的報告都顯示，伴隨著國內(nèi)消費升級，文化傳媒消費需求正處于逐步釋放階段，電影、互聯(lián)網(wǎng)消費等細分行業(yè)增長迅猛。我國文化傳媒產(chǎn)業(yè)正進入“井噴期”，景氣度一路走高。

　　數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)發(fā)布2015年業(yè)績報告的30家文化傳媒類公司中，有望實現(xiàn)凈利潤同比增長的有24家，占比80%。其中，業(yè)績最大增幅可能超過100%的有6家，超過50%的有15家。如此優(yōu)良的業(yè)績，足以令投資眼光一向敏銳的盧志強也意圖涉足其中。

　　除了投資領(lǐng)域，泛?？毓稍谌谫Y方面亦取得突破性進展。年報稱，公司于2015年初啟動了非公開發(fā)行股票工作，在克服諸多不利因素后，終于在年底取得了中國證監(jiān)會的核準批文，并于2016年初完成發(fā)行工作，成功融資約57.5億元，“實現(xiàn)公司近十年來在資本市場上權(quán)益類融資零的突破。”

　　債權(quán)融資方面，年內(nèi)公司在銀行間市場成功發(fā)行中期票據(jù)32億元，并完成了55億元公司債的資金募集；繼2014年成功發(fā)行境外美元債券募資3.2億美元之后，年內(nèi)再次通過境外附屬公司以發(fā)行境外美元債券的方式募集了4億美元。

　　“整售”項目銷售額占比1/5 布局海外四城

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，泛海方面在年報中多次提到其特殊的“項目整售”模式，并表示，這一模式已經(jīng)“取得市場高度認可”，全年實現(xiàn)項目整售金額31.90億元，占房產(chǎn)業(yè)務(wù)整體銷售業(yè)績的約1/5。

　　據(jù)悉，泛海控股早在2013年就提出“整售”的思路，并在武漢項目中取得了較為理想的業(yè)績，整售的項目包括招商銀行、平安銀行、郵儲銀行、金澳科技等，“雖然整售價格不及零售價格，但因為快速去化，有利于改善公司現(xiàn)金流、緩解公司項目開發(fā)建設(shè)資金壓力，有利于熨平市場波動風險因素，對公司業(yè)績提升有重要意義?！?

　　憑借這一模式，北京泛海國際居住區(qū)以49.23億的成交額位列2015年北京住宅項目成交金額首位，武漢中央商務(wù)區(qū)項目以66億元的業(yè)績成為武漢住宅和寫字樓單盤銷售第一名。

　　年報同時透露，公司計劃2016年全年實現(xiàn)開發(fā)建設(shè)面積499.02萬平方米，其中新開工面積145.76萬平方米，續(xù)建面積226.85萬平方米，竣工面積126.41萬平方米。

　　除了國內(nèi)項目，泛海的海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在推進之中。年報介紹稱，公司現(xiàn)有的美國洛杉磯泛海廣場項目、舊金山泛海中心項目開發(fā)建設(shè)工作“穩(wěn)步開展”；美國加利福尼亞州Sonoma County Inn和Graywood Ranch Subdivision項目、美國紐約南街80號項目、夏威夷項目“均已完成或基本完成交割”，正在進行開發(fā)建設(shè)前期準備。至此，泛?？毓珊Ｍ獾禺a(chǎn)業(yè)務(wù)成功落子美國洛杉磯、舊金山、紐約、夏威夷四個主要城市。

　　近年來，“海外戰(zhàn)略”已成為不少房企的新方向和重要布局之一。除泛海以外，綠地、萬達、萬科、富力、雅居樂等房企都相繼在海外市場布局，投資區(qū)域則從東南亞一路延伸到澳洲乃至歐美地區(qū)。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年中資企業(yè)在全球各地的項目開發(fā)支出超過90億美元，較2014年的60億美元增加50%。

　　其中，萬達集團截止去年底的海外投資總額已超過150億美元；從2012年起開始布局海外市場的萬科，目前已陸續(xù)進軍新加坡、美國、中國香港等國家和區(qū)域；2014年正式試水海外投資的金地集團，也對外表示“國際化”將是金地未來10年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞；綠城集團則在去年5月份中交集團進駐之后，曾對外表示有可能將借中交資源開拓境外市場。

　　“中國對外開放從引進已轉(zhuǎn)向雙向開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也身在其中，中國房企向海外布局也是戰(zhàn)略的一個重要選擇?！敝袊鐣茖W院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛認為，未來海外投資趨勢還會繼續(xù)擴大。