樓市去庫(kù)存： 若擔(dān)心場(chǎng)外配資，何妨半賣半送？

　　北京師范大學(xué)金融研究中心 鐘偉

　　近期中國(guó)樓市紛爭(zhēng)較多，面對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的上升，人們將憤怒指向了一個(gè)新詞匯，即中國(guó)樓市的場(chǎng)外配資問(wèn)題。而三四線城市庫(kù)存去化和房?jī)r(jià)的不振，則又讓人們看清中國(guó)樓市的極度分化。這一場(chǎng)一半是海水，一半是火焰的格局，如何解讀？

　　這個(gè)小文章想要說(shuō)清兩件事情，一是樓市的場(chǎng)外配資到底有哪些玩家和玩法？二是如果三四線城市庫(kù)存去化不理想，那么這些賣不掉的房子，不妨就半賣半送給老百姓吧！

　　最近房地產(chǎn)中介都比較緊張，甚至在“兩會(huì)”上，央行領(lǐng)導(dǎo)都談及了樓市場(chǎng)外配資并指出一些業(yè)務(wù)屬于違法。場(chǎng)外配資這個(gè)詞匯讓人談虎色變的主要原因在于股市，2015年7月之前，A股配資業(yè)務(wù)風(fēng)起云涌，隨之而來(lái)的配資強(qiáng)清是股災(zāi)重要誘因。人們自然擔(dān)心當(dāng)下，是否樓市配資導(dǎo)致了一線城市房?jī)r(jià)的飆漲，以及如果清理配資的話，則樓市是否會(huì)重復(fù)股市曾有的劇烈動(dòng)蕩？

　　為了說(shuō)清楚樓市場(chǎng)外配資，我們也許需要知道四大玩家，三大玩法。四大玩家依次是平安好房，鏈家集團(tuán)，搜房金融和試煉地產(chǎn)。根據(jù)公開信息披露估算，在場(chǎng)外配資規(guī)模上，平安好房在千億元，主要業(yè)務(wù)是深圳和上海；鏈家和搜房的配資規(guī)模各約百億元，主要業(yè)務(wù)在北京和上海；世聯(lián)地產(chǎn)的配資規(guī)模可能在50億以下，業(yè)務(wù)僅為新房但市場(chǎng)相對(duì)分散。當(dāng)然，其他中介機(jī)構(gòu)也有可能嘗試和金融機(jī)構(gòu)，或者和P2P公司聯(lián)手介入樓市配資，但目前為止，樓市配資的大玩家是以上四家。

　　中國(guó)樓市配資的三大玩法，主要是集中在首付貸，過(guò)橋貸和贖樓貸三類，上述三類業(yè)務(wù)在各配資金融機(jī)構(gòu)或者中介的說(shuō)法不同，但業(yè)務(wù)本質(zhì)大同小異。讓我們分別看看這三大玩法如何進(jìn)行操作。

　　所謂首付貸，是購(gòu)房者湊不足高額的首付，配資機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐滟Y支持。比方說(shuō)，在深圳有人欲購(gòu)800萬(wàn)元一套的住宅，在目前樓市新政之前，購(gòu)房者很可能被迫需要支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款40%-50%的高額首付，這對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者而言有些吃力。配資機(jī)構(gòu)介入，通常是購(gòu)房者支付總房款的20%，余下的部分由配資支持，這樣看來(lái)，在深滬的首付配資單筆金額可能在200-300萬(wàn)元之間。購(gòu)房者掏出20%首付，加上配資機(jī)構(gòu)的20%-30%的配資，大約可以湊足所需要購(gòu)房首付款，完成購(gòu)房簽約。看起來(lái)首付貸確實(shí)突破了首付比例限制，給購(gòu)房者大幅度強(qiáng)化了購(gòu)房杠桿。但是，需要關(guān)注的細(xì)節(jié)是：第一，首付貸的高潮出現(xiàn)在樓市新政之前，當(dāng)下樓市新政之后購(gòu)房者的首付比例最低降至25%且85折利率成為常態(tài)，因此相比老政策下近乎懲罰性的高首付限制，當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)首付貸需求顯著降溫，而不是升溫。房?jī)r(jià)的飆漲出現(xiàn)在首付貸退潮之后而非之前。第二，配資中介為了控制首付貸的風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)將償還全部配資貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，設(shè)置在購(gòu)房者和開發(fā)商實(shí)際交付房屋之前，或者最遲設(shè)置在購(gòu)房者獲得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，也就是說(shuō)，配資中介高收益的實(shí)現(xiàn)，依賴開發(fā)商降低而非提高對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)?yōu)惠折扣，同時(shí)融資中介風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)現(xiàn)，則依賴開發(fā)商和購(gòu)房者發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前。因此，通常首付貸期限不會(huì)超過(guò)2年，最遲還款期限不會(huì)晚于購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證。否則配資中介無(wú)法保證資金安全。平安好房的首付貸業(yè)務(wù)被稱為好房貸，據(jù)說(shuō)截至2015年底，實(shí)際配資約千億元，有3.6萬(wàn)個(gè)購(gòu)房者平均使用了每筆約280萬(wàn)元的首付貸款，似乎沒(méi)有暴露出顯著的貸款不良。

　　首付貸和一線城市房?jī)r(jià)上漲之間是否存在密切關(guān)系？很難判定，如果說(shuō)平安好房在深圳的首付配資導(dǎo)致深圳新房?jī)r(jià)格暴漲，為什么平安好房市場(chǎng)份額很有限的其他城市也出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升？為什么首付配資業(yè)務(wù)已因樓市新政顯著回落時(shí)，房?jī)r(jià)仍然分化中上升？從全國(guó)商品房屋銷售金額和按揭貸款余額的變動(dòng)看，首付貸可能不至于對(duì)房?jī)r(jià)漲跌有那么大的力量。

　　需要指出的是，由于平安好房本身對(duì)接金融機(jī)構(gòu)的能力，使其和其他三家玩家相比鶴立雞群，其他三家配資機(jī)構(gòu)的配資規(guī)模大多在百億以內(nèi)。

　　所謂過(guò)橋貸，是指在同一家地產(chǎn)中介內(nèi)，買房者甲看中了售房著乙的房屋，但是乙的房屋有未償按揭貸款，在還款之前無(wú)法解除房屋抵押，也無(wú)法交易過(guò)戶。如果甲不愿承擔(dān)墊資風(fēng)險(xiǎn)，乙又無(wú)力獨(dú)立還清未償貸款，則這筆房屋買賣交易將無(wú)法達(dá)成。此時(shí)配資中介出現(xiàn)，提供過(guò)橋貸，這個(gè)過(guò)橋貸提供給乙方幫助其還貸解押，然后將房屋交易過(guò)戶給甲。因此這是在交易環(huán)境不涉及加杠桿的，只是對(duì)乙方的過(guò)橋。這種過(guò)橋貸在西方國(guó)家沒(méi)有必要出現(xiàn)，銀行只需要對(duì)甲乙雙方提供簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)即可，但在缺乏此類簡(jiǎn)單金融服務(wù)的中國(guó)，在甲乙雙方缺乏相互信任機(jī)制的大背景下，過(guò)橋貸應(yīng)運(yùn)而生。此類業(yè)務(wù)通常屬不超過(guò)2個(gè)月的短期過(guò)橋，售房者往往會(huì)在向親友借款還貸售房，和向配資中介申請(qǐng)過(guò)橋之間進(jìn)行權(quán)衡。目前從事此類業(yè)務(wù)的主要玩家是鏈家和搜房，平安好房和世聯(lián)地產(chǎn)以新房的首付貸業(yè)務(wù)為主，當(dāng)然平安好房也有e房貸等類似業(yè)務(wù)，但規(guī)模有限。

　　所謂贖樓貸，和過(guò)橋貸比較類似，在同一家地產(chǎn)中介，買房者甲和售房者乙是同一個(gè)人，也就是說(shuō)，有人委托了中介，出售其已有房產(chǎn)，并試圖買入另一房產(chǎn)。本質(zhì)上此人是改善型購(gòu)房者。但此人如果不出售房屋，便無(wú)力購(gòu)入更喜歡的另一套房屋。此時(shí)配資中介提供贖樓貸，墊資幫助此人對(duì)欲售房還貸解押出售，并幫助此人利用售房資金購(gòu)入其中意的另一房產(chǎn)。從交易本質(zhì)而言，過(guò)橋貸和贖樓貸其實(shí)是同一種業(yè)務(wù)。但為控制風(fēng)險(xiǎn)，配資機(jī)構(gòu)往往只對(duì)獨(dú)家委托售房者提供贖樓貸。

　　因此在三種樓市配資中，真正加杠桿的是首付貸，另外兩類是交易過(guò)橋類短期融資。后兩類配資規(guī)模相當(dāng)有限，原因在于無(wú)論鏈家還是搜房，自身都不是金融機(jī)構(gòu)，只能運(yùn)用自有資金，或者通過(guò)對(duì)接p2p平臺(tái)的短期理財(cái)產(chǎn)品，才能提供相應(yīng)配資服務(wù)。

　　了解四大玩家三大玩法之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，所謂樓市配資和股市配資類似云云，乃屬虛妄。第一，導(dǎo)致A股動(dòng)蕩的配資，是銀行，券商，信托，保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)廣泛介入的結(jié)果，只有金融機(jī)構(gòu)才有龐大資金，樓市配資除平安好房之外，其他中介不具備這樣的資金能力和通道能力。第二，所謂中國(guó)樓市高燒和配資密切相關(guān)云云，也是一種臆測(cè)，樓市配資大多屬于交易過(guò)橋類，而加杠桿類的首付貸已風(fēng)光不再。如果銀行服務(wù)到位一些，市場(chǎng)反應(yīng)快一些，這些過(guò)橋服務(wù)，銀行有能力做得比地產(chǎn)中介要更好更規(guī)范。第三，盡管如此，樓市配資也有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這集中在購(gòu)房者的資金，過(guò)橋貸、贖樓貸對(duì)接P2P理財(cái)產(chǎn)品的資金，是不是真正放置在國(guó)有銀行為主的托管賬戶中，樓市配資對(duì)接的理財(cái)有沒(méi)有拆細(xì)或資金池的問(wèn)題等。在我看來(lái)，關(guān)于中國(guó)樓市配資問(wèn)題，監(jiān)管層應(yīng)該介入梳理和規(guī)范業(yè)務(wù)流程，界定合規(guī)和違規(guī)的邊界。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)市場(chǎng)集中度極低的市場(chǎng)，同時(shí)中介眾多，房屋買賣交易多中介委托，決定了包括場(chǎng)外配資市場(chǎng)在內(nèi)的交易市場(chǎng)，不太可能形成持續(xù)有效的勾結(jié)和壟斷，而更容易形成相互的模仿，拆臺(tái)。

　　由此看，中國(guó)樓市場(chǎng)外配資，和令人談虎色變的股市配資，不具有可比性。因此無(wú)論配資是冷是熱，都無(wú)法掩蓋三四線城市樓市去化遲緩的問(wèn)題，怎么辦？大招是：三四線城市的老百姓不是不想買新房，而是買不起。政府應(yīng)該做的事情，既然賣不掉商品房，就不如索性半賣半送吧！

　　怎樣操作半賣半送？大致可以針對(duì)兩類人群，一類是有知識(shí)有技能的年輕人群體；另外一類是想進(jìn)城能謀生的農(nóng)民群體。提出這種設(shè)想的基本邏輯，在于中國(guó)房?jī)r(jià)苦樂(lè)不均的根源，是城市發(fā)展的極度失衡，目前中國(guó)有人口凈流入的城市不會(huì)超過(guò)20個(gè)，甚至無(wú)錫，常州，南通這樣的宜居城市，也出現(xiàn)了戶籍人口減少，常住人口停滯的現(xiàn)象。我也沒(méi)有觀察到有百?gòu)?qiáng)縣的任何一個(gè)縣城，出現(xiàn)戶籍人口的增加。大城市繁華的背后，是小城市的凋敝，更不用說(shuō)只有老弱留守的廣袤農(nóng)村。東三省經(jīng)濟(jì)不振的重要因素之一就在于持續(xù)的人口凈流出。如此格局，不可能不導(dǎo)致一二線房?jī)r(jià)熱，三四線市景蕭條，甚至百業(yè)不旺的矛盾。政府應(yīng)該大膽做的，就是留住人才，留住財(cái)富。

　　半賣半送留住年輕人。地方政府可以會(huì)同開發(fā)商，以半賣半送的方式招攬有知識(shí)或者有技能的年輕人，這些人的主力構(gòu)成是從中小城市不斷流失的高考大學(xué)生群體，以及進(jìn)城務(wù)工后有一技之長(zhǎng)的青年技術(shù)工人。地方政府不妨招攬他們回來(lái)，縣城一套100萬(wàn)元舒適的商品住宅，可以用20萬(wàn)元的價(jià)格半賣半送給這一年輕人群體，年輕人需要和縣城的政府或企業(yè)簽署落戶以及五年以上工作合約的承諾。如果年輕人沒(méi)有做滿五年違約離開，比如3年，那么地方政府有權(quán)要求年輕人補(bǔ)償半賣半送中80萬(wàn)的40%，即32萬(wàn)元。如果地方政府對(duì)半賣半送的房屋，會(huì)同地方住建部門進(jìn)行一些年輕人服務(wù)期內(nèi)的交易限制，那么這種半賣半送的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。作出這一決策的地方政府需要衡量年輕人可能給地方帶來(lái)的財(cái)富創(chuàng)造，市場(chǎng)繁榮和半賣半送之間的代價(jià)。

　　半賣半送引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城。對(duì)有一定謀生技能希望進(jìn)入小城市生活的農(nóng)民家庭，或者地方棚改家庭，地方政府可以考慮用半賣半送的方式同步進(jìn)行多項(xiàng)資產(chǎn)置換。地方政府付出的是城市商品房，戶籍，社會(huì)保障等，棚改戶，意愿進(jìn)城農(nóng)民家庭付出的是老舊房或宅基地，承包地，上述操作可以和針對(duì)棚改戶，進(jìn)城農(nóng)民家庭的貨幣化補(bǔ)償結(jié)合起來(lái)操作，例如在半賣半送的同時(shí)，部分補(bǔ)償貨幣，部分補(bǔ)償政府信用背書的記名專用購(gòu)房券等。但如此操作的前提，是尊重農(nóng)民家庭和棚改家庭的自主意愿。（編輯 張立偉）