北京師范大學金融研究中心 鐘偉

　　近期中國一線城市房價持續上升，引來一片爭議，有的說是最后的泡沫與瘋狂，有的說是買房投資正當時……紛紛擾擾，莫衷一是。讓我們從三個小故事來看當下圍繞樓市的爭論和隱喻。

　　故事之一。有金融人士說，我剛才觀察了一只股票，叫上海機場，股價在28元左右，流通股約10億股，也就是說，拿出大約280億元，就能成為上海機場這家上市公司的大股東。我回家看了一下自己所在的小區，大約有2000多套每套千萬元的所謂豪宅。我驚訝地發現，這個小區的市值，居然抵得上一個擁有浦東和虹橋兩大機場的上海機場集團。簡單的比較是，我這個占地不足1平方公里的小區，居然和占地了得，有龐大建筑群和設備的機場市值相等！上海機場每股凈資產為10元，凈資產收益率為9%，每年有約10億的利潤。我這個小區每套房屋月租也就2萬元，全部房屋的租金怎么也到不了哪怕5個億！一個優秀的機場集團，估值居然不如這個城市中的一個居民小區。究竟是股票太便宜還是房價太貴？

　　從這種相對專業的思維模式看，許多人可能低估了中國產業地產的政府補貼，同時高估了商業地產的租金回報。一是中國在過去十多年的土地出讓中，始終是以商品房的土地出讓收益，去彌補工業和開發園區的超低地價。對土地用途的限制往往使得土地估值差異性很大。因此就商業機會而言，收購一些一線城市陷入困境的工業地產地塊，等待土地變性機會，也許是可賭之局。二是上海機場集團當然是國有企業，A股動蕩不已，既有外部金融動蕩的壓力，也有內部改革步履艱難的約束。一些國企估值不佳既折射出投資者對改革前景和股市趨勢的情緒，可能也提醒了悲觀情緒籠罩下的投資機會。三是對商品房租金收益率的普遍高估。有可靠的實證研究顯示，全球主要城市的住宅租金凈收益率僅在約2%，低于產業資本的收益率，更低于金融資本的收益率。作為上述各種糾結和沖突的折衷選擇，現實生活中，機場集團往往會將候機樓建設得十分龐大，以使候機樓更類似一個商業地產項目，而不僅是停機候機功能本身，機場集團往往也會對空港酒店，物流，會展，配套住宅等具有強大熱情。

　　故事之二。房價上漲并不僅僅是中國一線城市的事情，北美樓市也瘋狂。北美主要城市的住宅成交活躍，房屋從掛牌到完成銷售通常不會超過一周。可見搶房之兇。溫哥華一位官員這樣回復因房價飛漲而抱怨更加買不起房的溫哥華居民說，我作為官員，年薪大約10.8萬加幣，也買不起溫哥華市區的房子，因此只好搬到遠郊。可是市政府不能將流入溫哥華的財富驅逐出去，更無權限制誰可以買房誰又不可以買，畢竟財富流動和人口遷徙是合法自由的。諸位市民抱怨買不起房很正常，因為2015年溫哥華市民的中位數收入不足8萬加幣。作為政府官員，我無力讓諸位市民很快地提高收入水平，高收入是家庭，教育，天賦，勤奮，機遇等多重因素造成的啊。各位市民，上帝從來也沒有賦予我們應該有資格在特定城市居民的權利。

　　從這種坦率的官員應答中，我們可以看出，房價仍然是決定財富流動和人口遷徙的殘酷門檻，但政府仍需要完善提供更人性化門檻的能力。一個國際化大城市的擴張極限，就在于其生活成本之高，已迫使大部分野心勃勃，能力超群的年輕人都望而生畏時，大城市漫無邊際的擴張才會逐步收斂。一線城市的房價僅具有榜樣作用，并不具有普遍意義。人們很難觀察到全球主要城市中任何一個有活力有前途的城市，其房價是便宜的。人們也很少能觀察到當地政府通過有所作為，顯著改善了大城市中低居民的居住條件。能否在一個大都市生活下去，確實不應該是上帝或政府賦予的特權。政府想努力的，總是試圖留住財富，留住人才，留住創新活力，這才留住了一個城市的未來。

　　故事之三。圍繞房價和股價，還存在另一個廣泛流傳的段子，即甲賣掉房子準備籌資投入股市，而乙則是傷痕累累地從股市退出，籌錢來買甲的房子。兩人成交并相互了解對方的意圖之后，都在表面上祝賀對方投資成功，卻又在心中暗暗罵對方愚蠢。

　　從這個故事中，我們看到了當下資產配置的巨大困惑。如果我們總是認為全球經濟將陷入二次衰退，同時還面臨更大通脹壓力；如果我們總是悲觀預測經濟硬著陸的可能性，那么我們的資產配置行為就會產生巨大混亂。由于從長期看，我們都會死去，因此在短期不妨樂觀一些。至少目前的中國股市比泡沫時期更具有投資價值；同時，中國樓市也并沒有到山窮水盡的地步。相信在未來五年中國樓市去庫存的進程中，地方政府會努力留住財富，留住有野心有能力的年輕人，也許一些地方政府會考慮半買半送的方式，去吸引優秀的大學生，農民工精英，或者小城鎮的殷實之家長久地住下來，專注創業和工作。我并不懷疑，中國樓市的去庫存煎熬，很快就會轉換為除少數熱點城市之外，大部分城市不惜以房為誘餌，試圖留住財富，留住人口的激烈競爭。（編輯 祝乃娟）