業績再度不達標 合景泰富受困商業地產？

　　趙毅

　　2016年2月，合景泰富地產控股有限公司（以下簡稱“合景泰富”）于香港發布了其2015年年報，發布會席間公司主席兼執行董事孔健岷一臉嚴肅。對于連續兩年未完成業績目標，并且將2016年業績目標下調的合景來說，2016年的市場是機遇還是阻礙，仍是未知數。盡管一直強調以住宅銷售為主的合景泰富，近年來為商業地產預留了較大的空間，如何平衡住宅與商業的比重？合景泰富在2016年又將如何提振業績？

　　連續兩年業績未達標 毛利下降近兩成

　　2月19日，合景泰富發布了2015年年報，數據顯示，合景泰富權益預售總額約202億元，不僅未完成年初的任務，而且業績同比下降1.46%，是近五年的首次。

　　距離2014年年初制定的225億元業績目標，合景泰富僅完成了90%。而這并非合景泰富首度未達標，2014年也與其210億元的銷售目標擦肩而過。2014年其權益預售總額約為人民幣205億元，只完成了210億元的年銷售目標的97.62%。為此，2015年年初合景泰富首席財務官及執行董事徐錦添曾強調，合景泰富預計的2015年銷售目標是要不低于10%的增長，結果卻是再次落空。

　　不僅如此，2015年更是出現首次業績下滑。合景泰富2011~2015年的銷售額分別為115億元、122億元、163億元、205億元、202億元。在經歷了一輪的“寒冬”后，合景泰富宣布下調2016年的銷售目標至220億元。

　　事實上，合景泰富業績下滑在其2015年中期報中已顯端倪。據半年報顯示，2015年上半年合景泰富實現收入約39.22億元，同比下降27.8%；其中，物業開發收入同比下降30.5%，上半年已交付總面積約30萬平方米，同比下降28.4%。

　　從2015年全年來看，合景泰富的表現似乎并不樂觀。期內收入約為83.39億元，較2014年財政年度減少20.3%，其中，合景泰富物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理服務的收入分別約75.63億元、1.54億元、3.67億元及2.55億元，其物業開發收入較2014年下降了22.6%。

　　對其2015年的業績表現，合景泰富在回應《中國經營報》記者采訪時表示，“收入受到合營項目會計準則影響，加上合營項目權益收入的話，調整后總收入達165億元，比2014年增長11%。”

　　此外，2015年合景泰富毛利為人民幣30.1億元，同比降幅為19%；公司擁有人應占利潤約人民幣34.2億元，核心凈利潤約為人民幣26.0億元，同比微升0.7%；負債率由2014年的66.8%上升為2015年的69%。對于毛利減少，合景泰富將其原因歸結為，總收入及交付總建筑面積減少。

　　“當然公司的管理層希望把規模做大，這個是肯定要的，但前提是毛利率維持30%以上不要波動太大。”集團主席孔健岷強調，合景泰富一直堅持的策略是要穩定，不能因為要追求規模犧牲了利潤率。

　　另據其年報數據中顯示，期內獲純利34.16億元人民幣，增長幅度4.4%，每股盈利增加至1.15元，派發末期股息每股0.29元，較前一年度減少12.1%。公司首席財務官徐錦添對此表示，減少派息是為了留出資金用作買地。“這次派息維持在20%~30%的派息比例，的確比上次少了，因為公司今年想留多一些資金來買地。”他坦言。

　　土地市場上的沉默

　　也許合景泰富是應該備些糧草了，因為2015年合景泰富在土地市場上鮮少露面，觀察近兩年來，合景泰富的拿地節奏在逐步減緩。

　　2015年合景泰富通過并購及聯合拿地的方式分別在南京、佛山、杭州儲地，上半年合景泰富收獲南京雨花臺區及佛山禪城區兩宗土地。其中，佛山項目由合景泰富和新鴻基分別持股20%和80%，收購完成后雙方持股比例持平，均為50%；另一項目位于南京雨花臺區，鄰近南京南站，總建筑面積約達14.6萬平方米，屬綜合用途。

　　2015年12月1日，合景泰富平安聯合體以18.67億元人民幣總價競得杭州未來科技城體量最大的純住宅用地，共14.21萬平方米，折合樓面價8757.04元/平方米。合景泰富豪擲18.67億元拿下板塊總價地王的背后，有金主中國平安不動產的支持。

　　截至2015年12月31日，合景泰富共擁有56個項目，分布于全國11個城市，土地儲備共計權益總建筑面積約為1010萬平方米，維持在2014年的土地儲備水平。

　　據《中國經營報》記者梳理合景泰富歷年年報發現，2014年合景泰富于廣州、杭州、北京、南寧及鄭州購入九幅地塊，截至2014年12月31日，持有土地共1010萬平方米；2013年末合景泰富土地儲備為1000萬平方米，分別于廣州、北京、蘇州、南寧、天津及杭州購入13幅土地。可見這兩年間，合景泰富在拿地方面越趨謹慎。

　　在業績會上孔健岷表示未來會采取成本較低的拿地方式，“今年會更多關注非公開市場的并購機會，通過入股小開發商獲取項目，因為這種拿地成本較低。”

　　合景泰富去年銷售貢獻的57%來自一線城市的北上廣，其余來自二線城市；80%銷售為住宅，其中90至140平方米的改善型單位銷售增加，占比40%。孔健岷表示，集團未來仍會主力發展住宅，同時考慮在優質地段的商場及商廈收租，未來投資物業收入會持續增加，預計占公司整體收入15%左右，但強調不會轉型以收租為主。

　　合景泰富向《中國經營報》記者透露，目前有39個在售項目，今年會在一二線城市推出5個全新項目，包括北京通州I和II、廣西合景國際金融廣場、廣州金融城項目、上海浦東項目，以及杭州科技城IV，種類包括住宅、服務式公寓、寫字樓、商鋪等，年底將有合共44個在售項目。今年可售資源達370億元，新開工面積共150萬平方米。

　　申銀宏源指出，合景泰富在利潤率和城市布局方面顯著超出同業開發商，但較高的非住宅項目占比可能會導致其無法更好地受益于一二線城市住宅銷售的強勢復蘇。

　　受困商業地產？

　　根據官網資料顯示，合景泰富成立于1995年，2007年于香港上市，是廣州主要的房地產開發公司之一，專注一線城市的住宅物業開發項目，主要發展項目包括譽峰、領峰、珠江新城國際金融廣場等。

　　其在1995~2002年間打造了多個住宅小區，2003年合景泰富開始進軍商業市場，在廣州珠江新城打造了首個商業項目CBD超甲級寫字樓，首次引入高端商住綜合體的概念。事實上，合景泰富近年來一直逐步加大商業物業的比重。目前可售貨值中，商業項目占比約達30%~40%。

　　據相關資料顯示，2011~2014年商業地產為合景泰富貢獻了年均40%左右的業績份額，近年來，合景泰富發展重心逐漸向個性化商業地產傾斜，同時寫字樓、酒店、購物中心等長期持有型物業形態比例也在不斷加重。

　　將商業地產逐步推上前臺的合景泰富似乎有些“生不逢時”。其第一個商場項目——上海悠方原本預計2015年年底開業。轉眼間年頭已至，該項目卻遲未面市。據合景泰富相關負責人透露，該項目的開業時間已經延遲到2016年中旬。

　　實際上，對于這種商場“遲到”的現象不僅上海有，廣州、杭州、重慶等城市也出現購物中心開業延期的情況。

　　世邦魏理仕研究報告中指出，由于前期規劃體量、推地節奏與市場需求的協同欠佳，加之后期交通、商業配套跟進不夠及時，新興商務區普遍面臨供應充沛而需求不足的困境，這也是導致過去數年間項目延期情況反復出現的主要原因之一。

　　同樣也有業內人士分析表示，當前傳統零售行業處于下行態勢，多個品牌采取收縮戰略，加之電商沖擊，而過度開發的購物中心遭遇招商難題，開業時間也受到影響。

　　此外，近年來商業地產的庫存量不斷加大，也給開發商帶來空前的壓力。日前，國研中心副主任王一鳴在中國經濟50人論壇2016年年會演講中表示，加入待開發面積來測算，房地產庫存消化周期將達6年零5個月。商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

　　去庫存方面，孔健岷在業績會期間亦有提及，他表示，2016年去庫存重點放在商業地產，例如公寓和寫字樓。

　　在購物商場方面，世邦魏理仕數據顯示，過去五年間（2010~2015年），主要城市的零售商業面積大幅增長。在此期間，一線城市的優質零售商業面積上升了60%，二線城市則上漲了1.6倍。2016年包括上海、深圳及廣州在內的一線城市都將迎來供應的高峰。

　　在如此競爭激烈的背景之下，合景泰富對商業地產的投入仍是有增無減。

　　2016年~2017年，合景泰富位于上海、北京、成都及蘇州的四個購物中心將相繼開業。公開資料顯示，目前，合景泰富已經儲備和在建的商業項目達十余個，除了繼續強化部分商業地產的推售外，打造旗艦式購物中心，擴大寫字樓、酒店、購物中心等長期持有型商業地產的比例，亦是其發展的重點。

　　房地產與金融資深評論人黃立沖向《中國經營報》記者表示：“寫字樓物業經營的特點是租金回報率很差，只有物業價值的3.5%左右，這樣將導致業績表現不佳，在中國依靠自己持有物業的租金收入都會因為現金流差而導致股價低迷。”

　　也有業內人士分析，面臨商業地產開發周期較長帶來的資金壓力，以商業為核心的房企更加需要快速銷售住宅以保證資金流。

　　而在2015年業績發布會上，談及商業地產，孔健岷只是輕描淡寫地提到，“因為持有出租物業需要投入大量資金，對現金流影響較大，所以不追求快速發展。”