中產(chǎn)階層青睞日本房；高凈值人群熱衷歐美房

　　滬上再掀海外置業(yè)潮 ？

　　顧問(wèn)提示：海外置業(yè)手續(xù)復(fù)雜、中介陷阱多

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 實(shí)習(xí)生 畢彤彤 |上海報(bào)道

　　9月19日，雖然是周末，上海國(guó)金中心幾間辦公室里依然人頭攢動(dòng)，一場(chǎng)海外置業(yè)咨詢(xún)會(huì)正在進(jìn)行。每間辦公室貼著不同國(guó)家的名稱(chēng)和國(guó)旗圖案，張雨蕭（化名）推開(kāi)了貼著“澳洲”字樣的門(mén)扉。

　　“我就要這個(gè)02戶(hù)型了，我們什么時(shí)候可以簽協(xié)議？”咨詢(xún)了近一個(gè)小時(shí)后，她拍板位于墨爾本市中心的一間公寓。

　　自從決定海外置業(yè)后，張雨蕭便開(kāi)始了解各國(guó)的置業(yè)市場(chǎng)及流程，自己逐漸也變身親朋的“置業(yè)顧問(wèn)”。“身邊不少朋友要么已經(jīng)買(mǎi)了，要么就在買(mǎi)的路上。”她對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者笑言，此行并不孤單。

　　而在上海，如此一幕，幾乎每個(gè)周末都會(huì)在高檔寫(xiě)字樓或者五星級(jí)酒店上演。知名房地產(chǎn)咨詢(xún)管理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行在最新報(bào)告中宣稱(chēng)：在股市累月持續(xù)波動(dòng)后，近幾個(gè)月咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的人數(shù)明顯增長(zhǎng)。

　　尋找資產(chǎn)保險(xiǎn)箱

　　“澳大利亞房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)上漲，出租也劃算，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣，投資海外資產(chǎn)還是比較保險(xiǎn)的。”資產(chǎn)的保值與增值，是張雨蕭一舉拿出60萬(wàn)澳元（約合人民幣267萬(wàn)元）買(mǎi)房的首要原因。

　　和許多驚魂未定的股民一樣，張雨蕭前期也經(jīng)歷了股市斷崖式下跌。房地產(chǎn)置業(yè)專(zhuān)家許振東撰文稱(chēng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定因素，促使高凈值人士將目光轉(zhuǎn)向海外，在全球范圍內(nèi)重新進(jìn)行資產(chǎn)配置，以分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕研究部近日發(fā)布的報(bào)告顯示，二季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、企業(yè)和個(gè)人的海外置業(yè)投資均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。胡潤(rùn)研究院則稱(chēng)，在這股海外投資潮流中，房地產(chǎn)占比居首，達(dá)到四成以上。

　　記者在海外置業(yè)咨詢(xún)會(huì)上注意到，人民幣貶值亦是現(xiàn)場(chǎng)許多潛在買(mǎi)家海外置業(yè)的動(dòng)力。8月11日，中國(guó)人民銀行[微博]宣布改革人民幣匯率中間價(jià)形成機(jī)制，隨后兩個(gè)交易日內(nèi)，人民幣兌美元連續(xù)兩日下跌，跌幅超過(guò)3%，創(chuàng)下近20年人民幣匯率的最大一次調(diào)整。這加快了高凈值人士全球資產(chǎn)配置的腳步。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文表示，許多買(mǎi)家是想通過(guò)海外置業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與美元、黃金等硬通貨的有效掛鉤，通過(guò)資產(chǎn)的多元化對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。

　　“近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟、一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高企和限購(gòu)都是推動(dòng)因素。而且對(duì)于高凈值人士來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)往往與子女海外求學(xué)以及未來(lái)可能的移民目的地緊密相連。” 除了上述因素，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉還在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)分析，“近年來(lái)綠地、萬(wàn)達(dá)[微博]、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)軍海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)中國(guó)高凈值人士的海外置業(yè)需求，想必也形成推動(dòng)。”

　　這股風(fēng)潮之下，看準(zhǔn)滬上高凈值人士海外置業(yè)的熱情，全球最大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司瑞麥于9月14日落戶(hù)上海。瑞麥公司上海地區(qū)負(fù)責(zé)人楊澄也對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，現(xiàn)在純以投資為目的購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的購(gòu)房者變多，中國(guó)民眾對(duì)海外住宅投資的興趣還將日益提高，不僅是為了獲得投資回報(bào)和租金收益，更是出于財(cái)富保值的目的。

　　中產(chǎn)階層加盟成為海外置業(yè)“生力軍”

　　有趣的是，傳統(tǒng)被認(rèn)為是“富人盛宴”的海外置業(yè)風(fēng)潮中，正悄悄涌入“生力軍”。在咨詢(xún)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，盛廣微（化名）就是一名“賺工資”的中產(chǎn)階層。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，相比澳洲，中產(chǎn)階層投身“日本”咨詢(xún)室的現(xiàn)象更為多見(jiàn)。

　　在日企上班的盛光微戲稱(chēng)自己是“近水樓臺(tái)”，對(duì)日本房屋情況比較熟悉。“人民幣對(duì)日元購(gòu)買(mǎi)力有較大優(yōu)勢(shì)，再加上2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)肯定會(huì)提振日本經(jīng)濟(jì)，非常具有想象空間，而且日本還是永久產(chǎn)權(quán)，投資日本地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。”他對(duì)記者解釋。

　　而像他這樣的中產(chǎn)階層新生力量的確不同于高凈值人士一擲千金追捧歐美豪宅，日本和東南亞的住宅更受到這個(gè)群體的青睞，尤其是今年以來(lái)，日本房屋尤為炙手可熱。

　　據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所測(cè)算，過(guò)去一年，至少有360億日元的中國(guó)私人資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。日本不少房地產(chǎn)公司經(jīng)常接到中國(guó)客戶(hù)的咨詢(xún)和委托，業(yè)務(wù)量大幅增加，為此還增加了精通漢語(yǔ)的經(jīng)紀(jì)人。臺(tái)灣信義房屋的數(shù)據(jù)顯示，日本出售給中國(guó)買(mǎi)家的房屋在今年前三個(gè)月里增長(zhǎng)了70%達(dá)到111億日元（約合人民幣5.9億元），日本售出的每100套公寓就有10至15套賣(mài)給了來(lái)自亞洲的外國(guó)投資者。

　　一些房產(chǎn)中介更是打出了“70萬(wàn)安家東京”的口號(hào)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本的新房均價(jià)與上海相當(dāng)，但由于在日本購(gòu)房不用承擔(dān)公攤面積，連房屋的陽(yáng)臺(tái)面積也不算在內(nèi)，確保100%得房率，因此購(gòu)房總價(jià)降低不少，而大阪的均價(jià)更是接近上海的2/3。另外，日本房地產(chǎn)的租售比合理，用于出租的物業(yè)投資供不應(yīng)求，租賃市場(chǎng)成熟，回報(bào)率相對(duì)更穩(wěn)定。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海的租金回報(bào)率約2%～3%，而日本可達(dá)6%～12%。

　　房天下置業(yè)顧問(wèn)馬少斐對(duì)記者介紹：“日本將于2020年舉辦東京奧運(yùn)會(huì)，在這之前東京的房地產(chǎn)升溫概率較大。目前日本房地產(chǎn)的整體價(jià)格依然處于低位，具有較大升值空間。這些因素都激發(fā)了海外投資者的熱情。”

　　他還補(bǔ)充表示，即使是澳洲和歐美，房屋單價(jià)也和上海水平相當(dāng)，對(duì)于中產(chǎn)階層而言，國(guó)外優(yōu)質(zhì)的教育資源與更健康的自然環(huán)境也十分具有吸引力。

　　歐美市場(chǎng)是“黃金標(biāo)的”

　　“歐洲和美國(guó)咨詢(xún)會(huì)場(chǎng)人多得已經(jīng)進(jìn)不去了。”當(dāng)記者以購(gòu)房者身份張望時(shí)，被現(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問(wèn)攔住。

　　相比日本，歐美是高凈值人士投資的熱點(diǎn)，而中國(guó)的高凈值人群也日漸龐大。招商銀行和貝恩資本共同發(fā)布的《2015年中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，2014年，可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)人民幣的中國(guó)高凈值人士超過(guò)100萬(wàn)人，持有的可投資資產(chǎn)共計(jì)32萬(wàn)億人民幣。報(bào)告同時(shí)預(yù)計(jì)2015年上述兩個(gè)數(shù)字將分別增長(zhǎng)22%和17%。上海是目前國(guó)內(nèi)擁有高凈值人士數(shù)量最多的七個(gè)省市之一。

　　房天下置業(yè)顧問(wèn)馬少斐說(shuō)，今年以來(lái)出于資產(chǎn)保護(hù)、高資產(chǎn)配置考慮的高凈值買(mǎi)家在增多，他們主要考慮美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)，這些國(guó)家的政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境較穩(wěn)定，教育資源也較豐富。

　　英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》旗下的《中國(guó)投資參考》近日調(diào)查也顯示，美國(guó)是42%中國(guó)受訪(fǎng)者購(gòu)房的首選目的地，其次是澳大利亞、加拿大和英國(guó)。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉向記者解釋?zhuān)骸爸饕�是因�(yàn)檫@些地區(qū)可以提供良好的教育，以及大陸高凈值人士對(duì)這些城市相對(duì)熟悉。”

　　據(jù)胡潤(rùn)研究院報(bào)告分析，洛杉磯、舊金山和溫哥華是高凈值人群最青睞的海外置業(yè)城市前三名。美國(guó)是受訪(fǎng)高凈值人群海外置業(yè)的絕對(duì)首選，占60%；其次是加拿大，占22%；歐洲排名第三，占7%；澳洲排名第四，占4%。洛杉磯、舊金山和溫哥華是高凈值人群最青睞的海外置業(yè)城市前三名，前十名中有7個(gè)北美城市。

　　陳仲偉為《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》提供的一組數(shù)據(jù)也印證了美國(guó)置業(yè)熱。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的最新報(bào)告顯示：中國(guó)個(gè)人投資者在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)住宅的總投資額超280億美元，在所有外國(guó)國(guó)籍買(mǎi)家中排名第一。他還對(duì)記者補(bǔ)充分析：“我們發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)住宅的激增正好與對(duì)美國(guó)EB-5簽證的需求激增相吻合，在2014年，美國(guó)該項(xiàng)簽證的年度限額首次被用完。”

　　海外置業(yè)之路暗礁叢生

　　不過(guò)，相比國(guó)內(nèi)購(gòu)房，海外置業(yè)手續(xù)相對(duì)復(fù)雜得多。馬少斐對(duì)記者介紹，在選好房后要先交付定金，中介機(jī)構(gòu)會(huì)委托律師簽署合同，在首付、貸款、尾款都結(jié)清后，會(huì)委托物業(yè)托管房產(chǎn)，負(fù)責(zé)租賃以及再售。復(fù)雜的置業(yè)過(guò)程遭遇中介陷阱的概率更高。

　　“這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在很緊張的，我們拿到的數(shù)量也有限，都在搶購(gòu)”。咨詢(xún)會(huì)上，多數(shù)置業(yè)顧問(wèn)都在催促客戶(hù)盡快支付定金。而戶(hù)型介紹上類(lèi)似“7～8年可翻一番”的美好愿景也比比皆是。

　　事實(shí)上，購(gòu)房者卻可能隨時(shí)落入陷阱。據(jù)知情人士透露，當(dāng)前的移民置業(yè)中介行業(yè)的確存在良莠不齊的現(xiàn)象，主要是一些沒(méi)有資質(zhì)的小型中介為達(dá)到搶客的目的采取虛假?gòu)V告、過(guò)度承諾等缺乏誠(chéng)信的手段，此類(lèi)公司的經(jīng)營(yíng)狀況也往往存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，海外置業(yè)人群中，移民需求也是一大動(dòng)因，希望用國(guó)外的一套房產(chǎn)作為敲門(mén)磚。但在部分國(guó)家，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，政府將房產(chǎn)認(rèn)定為投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般不與移民掛鉤，比如投資者熱衷的美國(guó)與加拿大。另一移民熱門(mén)目的地澳大利亞，購(gòu)房者也僅能在申請(qǐng)移民時(shí)予以加分。

　　房產(chǎn)遠(yuǎn)隔重洋，大部分置業(yè)者沒(méi)有時(shí)間打理房產(chǎn)，給一些不良中介創(chuàng)造了從中忽悠的空間。北京僑外出國(guó)咨詢(xún)服務(wù)有限公司總裁丁穎表示，置業(yè)之后的相關(guān)手續(xù)辦理以及物業(yè)管理可能產(chǎn)生后顧之憂(yōu)。

　　咨詢(xún)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“黃金地段”、“步行10分鐘可達(dá)CBD”……海外置業(yè)項(xiàng)目也打出了五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)，一些中介公司為了迎合買(mǎi)房者需求，順勢(shì)而上推出各種以“學(xué)區(qū)房”作為主要賣(mài)點(diǎn)的海外樓盤(pán)。但據(jù)記者了解，在國(guó)外并沒(méi)有學(xué)區(qū)房的概念，租房照樣可以就近入學(xué)。

　　針對(duì)以上情況，陳仲偉建議，置業(yè)者在決定前先掌握必要的信息，“當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，項(xiàng)目的主要參數(shù)，項(xiàng)目發(fā)展商的背景，項(xiàng)目周邊的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療配套情況和治安情況等都應(yīng)是投資者判斷項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)和投資前景的重要依據(jù)。”

　　美國(guó)EB-5簽證

　　美國(guó)EB-5投資移民簽證最初出現(xiàn)在1990年的移民法案中。外國(guó)投資者只需向美國(guó)投資100萬(wàn)美元（約合人民幣621萬(wàn)元）、提供10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)（不包括投資者及其直系親屬），就可以獲得綠卡。如果向高失業(yè)率或經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)投資，50萬(wàn)美元加10個(gè)工作機(jī)會(huì)就能獲得居留權(quán)。 申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，申請(qǐng)人及其直系親屬將獲得兩年的居留許可。申請(qǐng)人必須在許可過(guò)期90天前，進(jìn)一步提交已創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)崗位的證明。2014年8月，該項(xiàng)目實(shí)施24年來(lái)，首次用完了每年10667個(gè)人數(shù)配額。