時代周報記者 趙妍 發自深圳

　　早備糧草緩稱王。這些年深陷土儲供需失衡局面的華僑城A（000069.SZ），正努力通過各種渠道來突破這一再發展最大桎梏。

　　在土地供應一向吃緊的深圳，華僑城A正借道舊改項目圖謀擴容。6月19日，華僑城A一紙公告宣布，其以28億元代價入手深圳6個舊改項目。交易對手花伴里集團甚至還承諾，此后在深圳獲得的舊改項目，都將由華僑城A開發和經營。

　　“華僑城A在深圳發展遇到了土地匱乏的問題，”七天之后的股東大會上，華僑城A董事長劉平春坦承，華僑城A過去定位于高端開發，土地集中在原有特區或靠近特區的區域。但隨著近年開發速度加快，華僑城A原有土地資源優勢不再，亟須獲取新資源，這也是此次大手筆收購花伴里舊改項目的初衷。

　　華僑城A稱此舉為其地產業務拓展的新嘗試，外界也評價這不失為間接拿地上策。在深圳擁有舊改近半壁江山的佳兆業折戟沉沙后，深圳各大房企都進入戰戰兢兢境況。華僑城A又會如何扼住“帶刺”舊改的命脈？

　　28億吃下6個項目

　　華僑城A公告顯示，其全資子公司華僑城A地產公司以約661.7萬元收購花伴里持有的深圳市恒祥基房地產開發建設有限公司51%的股權，該恒祥基公司的主要資產包括沙井后亭、龍勝等6個舊改項目。其中，恒祥基公司已獲土地證的占地面積約為3.65萬平方米；專項規劃已批復及申報中的可售面積為12.36萬平方米。

　　除了收購款項外，華僑城A還需支付花伴里23億元舊改補償款以及5億元公司債務。換言之，華僑城A以28億元入手深圳6個舊改項目。

　　深圳市規土委網站信息顯示，沙井后亭舊改項目拆除范圍用地面積約4.1萬平方米，開發建設用地面積約2.2萬平方米，總建筑面積約12.4萬平方米；龍勝舊改項目計劃用地面積為11.3萬平方米，其中開發建設用地面積約5.5萬平方米；總建筑面積39.2萬平方米，其中住宅28.9萬平方米(含保障性住房3.5萬平方米)，商業5.1萬平方米，商務公寓3.7萬平方米。

　　上述兩個項目均被列入《2010年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，后者還于去年3月啟動了拆遷工作。但為了保證華僑城A入手的舊改項目沒有意外，花伴里還在協議中保證，在協議簽訂后兩年內首批項目應全部取得政府部門實施主體確認書。如若不能，華僑城A有權選擇繼續執行協議，或者要求花伴里按約定價格回購標的股權或相關項目公司股權。

　　讓人意外的是，花伴里還承諾，接下來在深圳范圍內獲得的城市更新項目，將全部交予恒祥基公司進行開發和經營。可查資料顯示，花伴里系深圳本土民營房企，主要業務集中在深圳的舊村、舊城改造，擁有豐富的舊改資源及相關經驗。

　　“花伴里名下還有很多非常具有發展潛力的項目，華僑城A希望通過這次收購建立渠道，在深圳區域內不斷獲取優質資源，”劉平春毫不掩飾稱，華僑城A要保持持續發展，就要解決過去土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問題。

　　易居智庫研究中心研究總監嚴躍進對時代周報記者評論稱：“隨著深圳城市發展逐漸進入了城市更新（舊改）的階段，舊改項目的市場容量開始擴大。華僑城A此次涉足舊改項目，符合市場預期，不失為開辟一個新的領域。”

　　在深圳知名地產人士林曉華看來，這是一檔雙贏的買賣。“對華僑城A來說，贏得項目；對花伴里來說，風險完全化解并且能提前套現。”

　　時代周報記者調查發現，華僑城A之所以能以28億元的代價收購恒祥基旗下的6個舊改項目，或與花伴里公司資金承壓相關。花伴里集團下屬多家子公司存在股權被質押的情況。

　　上文提及的“龍勝舊改項目”，其2014年年底曾發行一款“中金創新—花伴里深圳龍勝系列資產管理計劃”。根據中金創新官網資料，該項目期限24個月，募集資金不超過8億元。中金創新占“龍勝舊改項目”項目公司協躍地產70%的股權，同時花伴里再將剩余30%股權質押給中金創新。

　　上述中金創新資管計劃的一份宣傳資料披露，截至2013年12月，花伴里集團總資產30.04億元，總負債20.34億元，凈資產9.7億元，資產負債率為67.70%。不過，2013年實現銷售收入僅5.52億元，凈利潤僅為4755萬元。

　　多次有心“舊改”而不得

　　這并不是華僑城A首次涉足舊改，對這塊蛋糕，其垂涎已久，但結果卻屢屢不盡如人意。

　　事實上，舊改已成為深圳土地供應的主要方式。有詳實的數據顯示，深圳舊改供應用地面積已連續3年突破200公頃，去年甚至高達370.5公頃。商品住宅用地方面，深圳今年計劃供應85公頃，其中，舊改用地就達75公頃，占總量的88%。

　　與之相對比的是，除卻此次收購的舊改項目，華僑城A近些年來在深圳舊改上實質動作不大。這對于有著“深圳政府干兒子”之稱的華僑城A，頗不符合市場邏輯。

　　2007年曾有市場消息稱，華僑城A將與深業集團共同參與白石洲沙河五村的改造。同時，南山區政府也與華僑城A協商，華僑城A將負責部分的改造任務。

　　據悉，該沙河五村改造項目劃歸南山區政府所有的沙河街以東約8.16萬平方米的大地塊，地理位置上緊鄰華僑城A的波托菲諾純水岸豪宅項目。正因如此，市場一度充斥著華僑城A要進駐開發的猜想。

　　但在2014年3月份深圳發布的城市更新計劃中顯示，深圳綠景房地產開發有限公司成為該項目最終接盤方。

　　除了白石洲舊改地塊的失手外，按照公告披露，2012年至2014年，華僑城A的大股東華僑城集團還與其旗下深康佳（000016.SZ）進行了長達近兩年的舊改項目開發權的爭奪，最終對簿公堂。

　　當時雙方爭奪的地塊拆遷用地面積為3.72萬平方米，開發建設用地面積為3.72萬平方米，計容積率建筑面積為26萬平方米。該地塊位于康佳總部廠區，于2011年被深圳列為城市更新單元規劃范圍。

　　就在該地塊將要進行商業開發的前夕，華僑城集團提出異議，要分一杯舊改的羹。此后，兩家公司進行了長達一年多的廝戰，雙方更是因項目的權屬之爭而對簿公堂。直到2014年11月20日，康佳宣布將與華僑城集團按70∶30合作開發爭議舊改地塊，這場戲碼才收尾。華僑城集團則將地塊給予華僑城A開發。

　　華僑城A對舊改市場的野心依舊不減。在佳兆業危機之時，曾有市場消息傳言稱，華僑城A正與深圳政府洽談接盤佳兆業。但隨著融創的入局和郭英成的回歸，佳兆業情勢逐漸好轉，華僑城A接手佳兆業手中舊改項目的言論也不攻自破。

　　塑造新城市運營商身份

　　恰恰也是這6個舊改項目，解決了華僑城A土儲上的“燃眉之急”。

　　在積極介入舊改項目的背后，難掩華僑城A過往“旅游+地產”模式的短板。

　　在房地產行業大周期拐點到來之后，華僑城A的地產主業疲態盡顯。近三年來，華僑城A的凈利潤增速一路下滑，從2012年的21%，到2013年的14.5%，再到2014年的8.3%。

　　2014年，華僑城A的地產業務首次被旅游業務超越。公司年報顯示，2014年，華僑城A的地產業務、旅游綜合業務收入分別為149.1億元、151.5億元。從同比增長率來看，去年華僑城A旅游綜合收入同比增長14%，而房地產業務收入僅實現4%的增長。

　　地產業務的土地儲備也遠遠低于旅游配套的土地儲備。截至2014年末，華僑城A旅游綜合業務配套地產儲備權益面積約622.6萬平方米，但房地產業務儲備權益面積僅有266.2萬平方米。

　　這一狀況在今年尚未得到明顯好轉。華僑城A2015年一季度數據顯示，公司實現營業收入41.50億元，較上年同期減少27.09%，歸屬上市公司股東凈利潤為5.16億元，同比減少22.51%。報告期內，公司銷售商品、提供勞務收到的現金為45.42億元，同比減少9%，經營活動凈現金流量雖同比大增1314%，但依舊為-15.37億元。

　　對此，首創證券等多家券商均發出研報表示，華僑城A地產結轉拖累總體業績，新業務模式分散現金流，公司一季度業績指標多項告負，因此導致盈利規模有所下滑。

　　劉平春對此回應稱，短期內，華僑城A的文化、旅游收入結構要超過地產是比較困難的，但這是未來趨向，“第一，我們要把重點放在能夠產生長期持續收入的業務結構里面去；第二，我們希望在文化領域直接產出的能力能夠不斷增加，在文化產品構造方面能夠更加多樣化，更加向內容方面進軍”。

　　事實上，華僑城A近兩年正忙于構建一套O2O城市智慧旅游系統，形成“文化+智慧+旅游”的全新模式。不過劉平春也強調，地產作為華僑城A的主業，是重要的收益來源，一定要支持它發展。

　　眼下，恒祥基旗下的6個舊改項目，或將帶來新的業績增長點。華僑城A本身賦予此次股權收購的意義則更為深遠，稱之為“開拓了公司在深圳獲取優質土地資源的一種新模式，是華僑城A地產業務拓展的新嘗試”。

　　劉平春坦言，公司也希望借此實現一種改革方案，即以公司和民營企業的合作項目作為嘗試，通過這個方式來提高產出的效率，改善公司的經營結構、管理結構。

　　“對于華僑城A而言，通過舊改獲取比較豐富的土地資源，可以認為后續還是要堅持做成熟市場的物業項目。而且現在舊改模式成功的企業數量還不多，此類業務開拓后可以塑造一個新的城市運營商的角色。”嚴躍進說。

　　華僑城A副總裁張立勇也透露，華僑城A會繼續關注獲取舊改土地的途徑。總而言之，華僑城A未來在資源的獲取上，會通過各種方式取得土地。

　　除卻本次收購恒祥基公司，時代周報記者了解到，目前還有傳聞稱，華僑城A還在進行幾筆類似的舊改收購案。不過，這一消息尚未經華僑城A方面證實，時代周報記者聯系其采訪并未獲得回復。

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