本報(bào)記者 王海春 上海報(bào)道

　　 一向視核心商辦項(xiàng)目為眼中珍寶的香港地產(chǎn)商羅康瑞，突然轉(zhuǎn)變了方向，通過旗下瑞安房地產(chǎn)（00272.HK，以下簡(jiǎn)稱“瑞房”）開始考慮出讓其最為看重的成熟商辦項(xiàng)目。

　　 兩年前瑞房對(duì)商業(yè)資產(chǎn)分拆上市寄予厚望，然而這一計(jì)劃進(jìn)展的并不順利。瑞房董事局主席羅康瑞不得不另想辦法。而75億元出售上海企業(yè)天地一期，只是瑞房資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的一部分。

　　 “出售的主要原因是瑞房的周轉(zhuǎn)率太低了。”羅康瑞在3月18日的香港業(yè)績(jī)會(huì)上解釋，瑞房的資產(chǎn)里有60%是商業(yè)地產(chǎn)，如果不賣項(xiàng)目將難以提升周轉(zhuǎn)率。

　　 不過，業(yè)內(nèi)人士分析，由于企業(yè)天地是上海新天地的主要項(xiàng)目，此次瑞房出售核心資產(chǎn)，將為其原有的中國(guó)新天地分拆上市計(jì)劃帶來重大變數(shù)。

　　“不能只做收租婆”

　　 位于上海黃浦區(qū)新天地的超甲級(jí)辦公樓“企業(yè)天地”一期，近日以12億美元（約合74.7億人民幣）的價(jià)格出現(xiàn)在了大宗投資交易市場(chǎng)。這一項(xiàng)目目前單價(jià)約9萬元/平方米，比此前李嘉誠(chéng)所售陸家嘴東方匯經(jīng)中心8萬元/平方米的價(jià)格還高出約1萬元/平方米。

　　 突然出售公司核心資產(chǎn)，瑞房高層對(duì)此解釋稱“是出于公司策略調(diào)整的需要”。

　　 羅康瑞3月18日在香港的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，瑞房如果只守住成熟物業(yè)將限制公司的發(fā)展。瑞房不能只做一個(gè)“收租婆”，公司需要變得更有活力，而轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)有助于公司減負(fù)和轉(zhuǎn)型。

　　 “企業(yè)天地是公司核心資產(chǎn)，我們很不舍得出售。但現(xiàn)實(shí)是公司的負(fù)債率太高，需要降下來。接下來，商業(yè)資產(chǎn)、土地也都可以考慮出售來降低負(fù)債。”羅康瑞說。

　　 羅康瑞忍痛割愛，與中國(guó)新天地上市募資計(jì)劃的擱淺不無關(guān)系。將商業(yè)資產(chǎn)分拆上市，此前被寄予為瑞房減輕負(fù)債的厚望，并被賦予提高整個(gè)公司周轉(zhuǎn)速度的重任。

　　 一直以來，瑞房主要以在城市成熟商圈開發(fā)和運(yùn)作新天地系列的商辦及豪宅為主，在國(guó)內(nèi)也有著很高的知名度。不過，瑞房以舊城改造的形式獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)，前期拆遷投入資金巨大、周期長(zhǎng)等煩惱。此前羅康瑞曾公開透露，瑞房2013年僅在拆遷上投入的資金就高達(dá)120億元。

　　 上海一位不愿具名的分析師指出，瑞房曾嘗試通過以商養(yǎng)地的方式增加土地和住宅項(xiàng)目的溢價(jià)，通過賣高溢價(jià)住宅獲得更高的回報(bào)來平衡巨額的拆遷成本，并減輕公司的負(fù)債壓力。

　　 “這種模式有一個(gè)缺陷，即獲得項(xiàng)目高溢價(jià)與資金的高周轉(zhuǎn)很難兼得。因此羅康瑞兩年前提出新的思路，將商業(yè)資產(chǎn)打包上市后來反哺舊改及開發(fā)業(yè)務(wù)。”上述人士說。

　　 為此，兩年前瑞房啟動(dòng)了轉(zhuǎn)型及減負(fù)之路：將商業(yè)分拆后裝入中國(guó)新天地后單獨(dú)打包上市，通過資本市場(chǎng)來募資，轉(zhuǎn)化為可持續(xù)使用的資本市場(chǎng)資源。然而中國(guó)新天地在香港市場(chǎng)的上市之路卻并不如意。

　　 瑞房?jī)?nèi)部管理人士向記者表示，新天地上市目前并無最新進(jìn)展可以披露。當(dāng)問及今年能否上市的問題，瑞房執(zhí)行董事、總經(jīng)理黃勤道表示，“新天地上市正在調(diào)整。”

　　 按照羅康瑞的解釋，中國(guó)新天地上市時(shí)間表一再推后，是因?yàn)槿鸱康纳虡I(yè)資產(chǎn)在香港資本市場(chǎng)并沒有獲得足夠的認(rèn)同度，賣不出好的價(jià)格。“中國(guó)新天地的上市目標(biāo)很明確，只要有好的價(jià)格就會(huì)加快推進(jìn)實(shí)施。”

　　置換高回報(bào)新資產(chǎn)

　　 上市募資之路不順，羅康瑞不得不為減輕負(fù)債、提高資金周轉(zhuǎn)率再做新嘗試。轉(zhuǎn)讓企業(yè)天地一期只是瑞房考慮批量出售其商辦項(xiàng)目的一部分。

　　 據(jù)瑞房公告披露的信息，公司有一項(xiàng)獲得認(rèn)購(gòu)但并未確認(rèn)的整棟物業(yè)出讓，總金額10.86億元。“這項(xiàng)物業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)在未來幾個(gè)月轉(zhuǎn)為正式合約，并入銷售報(bào)表中。”瑞安房產(chǎn)在報(bào)告中稱。

　　 另?yè)?jù)瑞房方面介紹，公司1100億元總資產(chǎn)中有52%的資產(chǎn)可以出售，通過出售資產(chǎn)可以為公司貢獻(xiàn)更高的盈利，同時(shí)可以置換更高回報(bào)的項(xiàng)目。

　　 從持有轉(zhuǎn)為出售，瑞房發(fā)展策略做出重大調(diào)整的背后，還有公司業(yè)績(jī)低迷的壓力。

　　 值得注意的是，雖然去年銷售額出現(xiàn)大幅下降，但今年瑞房的業(yè)績(jī)目標(biāo)卻大幅度進(jìn)行了提升，將銷售目標(biāo)訂在180億元，是去年實(shí)際銷售業(yè)績(jī)的近兩倍。

　　 據(jù)瑞房3月18日披露的2014年業(yè)績(jī)，公司去年累計(jì)銷售額只有97.5億元，較2013年166.4億的銷售額下降了41%。另?yè)?jù)瑞房2014年12月銷售簡(jiǎn)報(bào)，去年物業(yè)銷售面積463萬平方米，較2013年621萬平方米的銷售面積下降了25%。

　　 羅康瑞透露，今年180億的目標(biāo)中出售商業(yè)地產(chǎn)將貢獻(xiàn)約100億。“如果真的成功賣了企業(yè)天地一期，這部分就會(huì)占銷售的大部分。”羅康瑞說。

　　 克而瑞研究部副總經(jīng)理林波認(rèn)為，在羅康瑞這一系列的舉動(dòng)背后，可能還隱含著瑞房準(zhǔn)備對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行置換的潛臺(tái)詞。“賣商業(yè)項(xiàng)目在減輕負(fù)債壓力的同時(shí)，也在對(duì)公司業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，一方面降低持有型的重資產(chǎn)的比例，同時(shí)提升高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)的比例。”