廣州3億地產基金兌付危機

　　華夏時報記者 陳小瑛 劉力圖 深圳、廣州報道

　　 被視為樓市避風港的一線城市，日前再現房地產私募基金兌付違約的案例。

　　 由上海清科凱盛投資管理公司發行的廣州國際采購中心項目私募投資基金，原計劃分兩期募集5億元，第一期募集資金3億元，但9月30日到期時卻出現違約，至今僅兌付27%的本息。

　　 11月13日，記者在項目現場看到，該中心目前1至3號及5號場館展覽廳大門緊鎖，由于沒有在辦的展會，場面顯得很冷清。

　　 “當時覺得一線城市比較安全，項目標的也很優質，看來是我們過于樂觀了。”清科凱盛市場部有關負責人對《華夏時報》記者稱，由于項目經營收入覆蓋不了基金的本息，指望銀行貸款也最終落空，導致基金到期無法兌付。

　　 上述負責人表示，現在唯一出路在于資產重組，目前項目方已與中信地產子公司簽訂框架合作協議，有望最遲明年3月全部兌付完畢。

　　3億資金兌付違約

　　 廣州國際采購中心位于廣州市海珠區琶洲島，毗鄰廣交會官方主會場東側，該項目由廣州市環博展覽有限公司開發。廣州市環博展覽有限公司為銀怡集團旗下子公司，兩公司實際控制人均是羅錦燦。

　　 根據募集說明書敘述，該項目還款來源包括三方面，一是物業出租出售收入，2013年-2015年平均經營收入逾7億元，預計基金到期時經營收入可達11億元；二是后續銀行抵押貸款資金，計劃在2014年內獲得10億元以上；三是銀宜集團回購擔保。

　　 募集說明書上稱，該中心的東區商鋪對外銷售，已售98064.4平方米，未售12441平方米。

　　 上述清科凱盛市場部負責人告訴記者，廣州國際采購中心大部分物業已經抵押給了銀行和債權人，可賣的資產不多，而物業出租率雖然較為理想，但不足以覆蓋基金的本金和收益，2014年僅舉辦過一場展會。

　　 令清科凱盛始料未及的是，2014年銀行出于風險防控，收緊了對房地產業的開發貸款，第二個還款來源也最終落空。

　　 事實上，在清科凱盛發行3億元基金之前，銀宜集團已經負債累累，欠下銀行和信托約15億元，以及民間借貸5億元，總計約20億元債務，但清科凱盛上述人士表示，事先并不清楚銀宜涉及多少社會債務。

　　 而銀宜集團陷入資金周轉困境，要想盤活，僅有資產重組一條路可走，但因周期長，對清科凱盛而言是無奈的下策。

　　 “銀宜的資產是大于負債的，不是因為債務多沒法解決，而是因社會債務和銀行、信托的訴求各不相同，延緩了談判期。”上述清科凱盛負責人說，基金公司作為輕資產公司，無法為投資者墊付，目前銀宜集團已經兌付10%的本金，以及17%的收益。

　　 銀宜集團一名財務部人士稱，集團公司所有業務均在正常運作中，集團擁有11個項目公司，目前有些下屬公司經營并不太好，不可能都參與回購。

　　 “銀宜集團欠了一堆債，基本上業內都知道，現金流都快斷了，不知道當時基金為何還會給他們錢。”同在廣交會板塊開發的連成商業地產總裁鄧國堅對記者說。

　　 公開資料顯示，廣州市環博展覽有限公司在2013年因欠稅7850多萬元成為“廣州最大的欠稅大戶”。該公司遭遇的麻煩不止于此，記者了解到，在法院的在案記錄中，該公司經常與第三方發生經濟糾紛，也曾因涉嫌非法集資以及詐騙，被早年購買商鋪的多名業主起訴。

　　 而有投資者認為，3億元資金去向不明，有可能被銀宜集團挪作他用，償還前期債務。

　　 但清科凱盛有關負責人稱，資金并沒有被挪用，此次募集的3億元，部分用于一期裝修，部分用于二期規劃調整等關系打理費用，只是運轉周期偏長，項目經營沒有產生現金流。

　　 據該負責人透露，目前項目方已與中信地產簽署合作協議，開始清理債務，但還有其它銀行、信托的債權排在基金前列，基金的資金償還只能逐步到位。樂觀估計今年年底先兌付4000萬元，最遲明年3月底投資者可全部拿回本息。

　　 同時，為了盤活資產，廣州環博展覽公司對展館進行了改造。一位員工向記者表示，展館改成了10至14平方米不等的實用性商鋪，打造“產權式會展批發鋪”概念，產權歸業主，由開發商統一經營10年。

　　 據現場施工方介紹，目前新改造的獨立小商鋪正在加緊裝修中，而首層所展示的商鋪已幾近完工。

　　 按照該員工的估算，目前項目主推銷售的商鋪分布首層和二層，大約可售約2000間店鋪。售價在40萬至200萬元不等，回籠十多億資金應該不成問題。

　　一線城市風險暗涌

　　 一個3億規模的項目失敗，令清科凱盛元氣大傷。記者在位于深圳CBD卓越時代廣場的清科凱盛深圳分公司看到，辦公室僅寥寥幾人，絕大部分業務人員已被譴散。

　　 清科凱盛原為清科集團旗下子公司，但后者為了撇清這一負面事件，退出了清科凱盛，深圳公司招牌也變更為融創凱盛。

　　 目前，清科凱盛總共管理資金約16億元，其余均如期兌付，包括今年重慶8個億的地產項目，但該公司未料到廣州作為一線城市，反而出了問題。

　　 實際上，在廣州國際采購中心一期重新裝修之前，已有家居連鎖品牌紅星美凱龍入駐該展會中心，但因生意冷淡撤場，同時撤離的還有300多間商鋪。

　　 “當時清科凱盛在推銷這個項目時，我們就覺得肯定會出問題，展館展會的租金很少，哪里來的現金流？而對外賣的展館又不是小商鋪，客戶有限。”深圳一地產基金市場部經理告訴記者。

　　 清科凱盛廣州國際采購中心的一年期收益率為11%-13%，在一線城市中，屬于較高的收益率，高收益也意味著高風險。

　　 業內人士指出，清科凱盛的風險控制存在漏洞。盡管環博展覽將其持有的廣州國際采購中心項目部分房屋產權抵押給清科凱盛投資，抵押物估值12.57億元，以融資5億元計，抵押率39.78%。但該部分物業早已被銀行和債權人重復抵押。

　　 自廣交會國際性展會搬遷到琶洲商圈后，該商圈形成了展會經濟熱，其間，一些房地產商蜂擁而至并從中獲利。

　　 “概念是挺好的，想把廣州做得比較成熟的幾個專業市場炒賣商鋪的方式轉移過來，但行情不好，很多經營理念到最后落實的效果也會大打折扣。”在廣州有十多年行業經驗的黃先生分析認為。

　　 廣州項目失敗后，清科凱盛全面收縮了房地產投資。“從今年6月份開始，我們就不再做房地產項目了，確實看不清楚形勢。”清科凱盛一位銷售經理對記者表示。

　　 上述清科凱盛有關負責人稱，“今年多地發生了地產私募基金老板卷款逃跑的事，錢被老板們揮霍了，并沒有投進項目，有的連項目本身都不是真實的。”