連續兩個月中央層面密集對房地產表態，地方政府頻發"救市"政策，給房地產市場的未來走向留下很多想象空間。

　　新一輪的房地產"救市"方案正在發酵。日前，《財經國家周刊》記者在對多地的調研采訪中了解到，限購、限貸政策放寬以來，10月份房地產的交易量明顯活躍，對購房發放補貼、契稅優惠等措施效果漸顯。

　　但在調研中，不少地方業內人士反饋，在庫存壓頂之下，僅依靠地方政府的"救市"舉措效果有限，期待下一步中央層面在稅費政策上進一步調整。比如，將二手房營業稅免征期限5年調整為2年，鼓勵改善型購房消費。

　　政策給力

　　9月30日，"央行[微博]四條"釋放房貸放松信號；10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，要求重點推進住房等六大領域消費。其中，穩定住房消費、加強保障房建設、放寬提取公積金支付房租條件等措施被重點提及。

　　地方政府層面為"救市"也使盡渾身解數。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市中41個已正式取消或變相放松限購。與此同時，部分地方政府已經在醞釀第二輪更大尺度的"救市"動作。

　　在近期福建省的房地產專題座談會上，福建省省長蘇樹林要求各銀行支持房貸新政，要求公安部門支持購房落戶政策。10月30日，杭州出臺樓市新政，對公積金政策進行了明確調整，對購買第二套改善型普通自住住房的購房者予以政策支持。

　　限購取消、限貸放寬、購房補貼力度加大，究竟市場的反饋如何呢？

　　《財經國家周刊》記者在對北京、威海、哈爾濱、武漢、常州、無錫、南寧等地的調研中了解到，目前市場交易量明顯活躍，樓市新政對改善型購房推動作用尤其明顯。不過，受訪者也擔憂，在庫存壓頂之下，加之購房者對房地產投資預期的改變，交易量持續增加的局面能否持續，目前并不清晰。

　　調研中發現，央行"9·30"政策出臺一個月來，多數銀行都執行了首套房認定標準放寬政策，但7折利率優惠并未出現。部分銀行首貸利率調整為9折優惠，但多數仍執行基準利率。受訪者表示，在商業銀行存貸比考核不放松、房地產行業風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多重因素影響下，銀行出于資金成本、經營收益、風險控制等角度考慮，執行7折利率優惠政策的積極性并不高。

　　南寧一位開發企業總經理表示，"銀行在執行信貸政策的時候，在信貸規模、放款速度方面仍是'挑肥揀瘦'。一般項目規模大的按揭貸款容易批準，但小項目則比較難受，按揭貸款做不了，開發貸也貸不到。"

　　從市場交易情況看，北京的二手房成交量率先抬頭，鏈家地產[微博]、我愛我家等二手房中介機構數據顯示，10月份二手房交易量環比9月份上漲了1倍。

　　作為海濱旅游度假城市，山東威海備受外地購房者青睞，但在前幾年政策收緊之時，威海雖不在限購城市之列，但受限貸政策影響，外地購房者必須全款購房，將一部分外地購房者卡在"門檻"之外。此次限貸放開，給威海房地產帶來利好。威海盛德集團董事長宋詠泉告訴《財經國家周刊》記者，"認貸不認房"新政最大的優勢是釋放了改善型住房需求，只要異地無貸款，外地購房也可以享受首套房貸款優惠，這吸引了外來購房需求，最近一個月的交易量明顯增加。

　　南寧、武漢、哈爾濱、無錫、常州等地的業內人士也對記者表示，最近一個月，市場成交量明顯增加，購房者觀望情緒有所緩和，尤其是改善型購房增加明顯。由于新房庫存量仍較大，一手房交易量漲幅有限，目前價格基本平穩，并未出現上漲趨勢。

　　后市可期

　　在一些業內人士看來，內外因素正倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策走向定向寬松，通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。從房地產調控政策走向來看，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持定向寬松的姿態。

　　不過，令市場擔憂的是，在樓市庫存壓頂之下，政策層面的寬松能否"救活"房地產市場？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，目前看，短期內"惜貸"基本面并沒有實質性改變，這并不利于市場基本面出現實質性的好轉，這就決定短期內去庫存仍然是主旋律。這個基調并不會因為目前部分城市市場成交量回升而明顯改變。

　　常州市住房保障和房產管理局市場監管處處長陸金峰認為，盡管10月份出現交易量的回升，但后續市場情況還要繼續觀察，因為10月份是黃金周，原本就是交易旺季。其表示，現在影響房地產市場的限購、限貸政策已經放開，穩定市場的另一個手段是交易稅費優惠，但此項權力在中央層面。此前，他們已提交建議，希望降低稅負，鼓勵改善型消費。

　　"在目前庫存量比較大的情況下，庫存量短期內還是難以消化。"武漢市一位房企投資人士對記者表示，在庫存量大、整體房地產市場不好的情況下，房產的增值、投資屬性降低，樓市不可能再維持以前的瘋狂上漲勢頭，購房者對此也有顧慮，購房者的心理預期也發生了改變。

　　在此形勢下，后市政策層面還會有哪些新舉措值得期待？日前，住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹表示，"用市場的手段調控市場的問題，將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。"

　　此前，對房地產交易環節的營業稅進行調整也有消息傳出。據記者了解，已有多個城市向上級部門建議對交易環節的稅費進行調整。"此前曾建議主管部門將二手房營業稅5年調整為2年。或者不一定改5年期限，只要在5年期限內，賣房再買房的，允許給予退稅，這樣可以釋放改善型需求。"一位東部某市住建部門人士告訴記者，"該建議省里面也認為比較合理。"