每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

　　 一手在天津拿“地王”，一手將此前拿下的南京“地王”分割出售，央企中冶置業(yè)的舉動(dòng)多少讓人有些費(fèi)解。

　　 6月4日，龍湖地產(chǎn)宣布，已斥資約25.4億元拿下中國(guó)中冶旗下金名城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金名城置業(yè)）股權(quán)及其擁有的部分地塊。這一占地4.6萬(wàn)平方米的土地，約為3年前中冶置業(yè)耗資約121億元在南京拿下的濱江1號(hào)地塊的約1/12面積。

　　 在5月30日，中國(guó)中冶宣布，計(jì)劃將占地35.4萬(wàn)平方米的濱江1號(hào)地塊中的約一半土地面積以7家子公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的形式出讓。

　　 但讓人看不懂的是，就在幾天前，中冶置業(yè)以49.49億元在天津添得雙料“地王”項(xiàng)目。

　　 上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，如此取舍地王，可以理解為中冶在區(qū)域市場(chǎng)和財(cái)務(wù)范疇中的一個(gè)大調(diào)整。對(duì)于中冶來(lái)說(shuō)，南京“地王”項(xiàng)目略有失意，目前正有意通過(guò)天津“地王”項(xiàng)目贏取一個(gè)翻身仗。

　　保障房利潤(rùn)下降

　　 中冶是我國(guó)保障房領(lǐng)域的龍頭。2009年，時(shí)任中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶總裁沈鶴庭曾表示，與其在商品房市場(chǎng)上高成本競(jìng)爭(zhēng)，不如進(jìn)入保障房這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈的“藍(lán)海”，通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模，迅速占領(lǐng)較大的市場(chǎng)份額。

　　 但保障房并不是想象中的“藍(lán)海”。

　　 中國(guó)中冶2013年財(cái)報(bào)指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利51.17億元，同比下降13.48%；2013年度及2012年度，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的總體毛利率分別為19.40%和23.41%，毛利率下降，主要由于毛利率較低的保障性住房項(xiàng)目及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等占房地產(chǎn)板塊收入比重增加。

　　 在此情況下，在2012年，中冶置業(yè)集團(tuán)提出，戰(zhàn)略性退出保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　 在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，在保障房利潤(rùn)變低的情況下，較快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)成為中冶的一個(gè)主要想法。“兩退”一方面為中冶甩掉了部分包袱，另一方面也在盤(pán)活資產(chǎn)的同時(shí)贏取了一大筆資金。

　　 2009年，中冶置業(yè)與南京市國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限公司、南京市下關(guān)區(qū)政府簽訂了《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城區(qū)改造項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)合作協(xié)議》，計(jì)劃開(kāi)發(fā)濱江地塊，預(yù)計(jì)項(xiàng)目拆遷總費(fèi)用約132.9億元，計(jì)劃兩年之內(nèi)完成拆遷工作。

　　 隨后三方成立南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京臨江公司），中冶置業(yè)持股80%，2010年9月，南京臨江公司分別以121億元和79億元的價(jià)格拿下南京濱江1號(hào)和3號(hào)地塊，成為當(dāng)年的全國(guó)“地王”。

　　 但“地王”的進(jìn)展情況并不順利。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》2012年10月30日?qǐng)?bào)道稱，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)一位負(fù)責(zé)人表示，該區(qū)域涉及大量南京老市民，拆遷困難。最終，中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無(wú)法解壓。

　　 時(shí)至今日，中冶置業(yè)南京下關(guān)巨無(wú)霸“地王”項(xiàng)目的命運(yùn)，變成1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號(hào)地遭政府收回，3號(hào)地自己開(kāi)發(fā)。

　　 睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，1號(hào)地分割出讓，總體來(lái)說(shuō)是種利好，一能補(bǔ)充現(xiàn)金流，二是釋放了“地王”的風(fēng)險(xiǎn)，成功出讓等于給中冶卸下了高風(fēng)險(xiǎn)、資金壓力很大的項(xiàng)目。

　　分割出售獲利3億

　　 在轉(zhuǎn)讓南京“地王”的同時(shí)，中冶置業(yè)再次在土地市場(chǎng)出手。

　　 近日，天津“新八大里”的首宗地塊以49.49億元底價(jià)成交，接盤(pán)者為中冶置業(yè)。該地塊成交樓面價(jià)為14140元/平方米，創(chuàng)下天津年內(nèi)總價(jià)與單價(jià)“雙料地王”。

　　 該地塊對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格作出了較為嚴(yán)苛的限制。據(jù)了解，該地塊不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，如果是有合作意向開(kāi)發(fā)的，須在報(bào)名前成立新公司再參與競(jìng)買(mǎi)，此外還提出為響應(yīng)國(guó)家京津冀一體化政策，競(jìng)買(mǎi)單位需整合企業(yè)資源，并將企業(yè)華北分部設(shè)立于項(xiàng)目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬(wàn)平方米，3年內(nèi)不得銷售。

　　 在競(jìng)買(mǎi)人的資格限定中還明確表示，競(jìng)買(mǎi)單位須提供與國(guó)際化招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)簽訂的合作協(xié)議。該招商團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)擁有世界500強(qiáng)企業(yè)客戶不少于30家，擁有國(guó)際一線品牌客戶不少于30個(gè)。

　　 如此嚴(yán)苛的條件無(wú)疑將諸多房企擋在了門(mén)外，甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，此類設(shè)置苛刻條件的地塊，容易引來(lái)有內(nèi)定的疑問(wèn)。

　　 對(duì)于中冶置業(yè)在天津大手筆拿“地王”，一位離職的中冶置業(yè)中層管理人員歸結(jié)為“天津是（中冶）老根據(jù)地”。他說(shuō)，中冶在天津曾耕耘多年，在京津的動(dòng)作就是正常的動(dòng)作，去外面可能水土不服。

　　 薛迥文對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，中冶一手拿“地王”，一手甩“地王”，某種程度上可以視作一種資產(chǎn)重組，把其中一些占?jí)嘿Y金的資產(chǎn)賣掉，根據(jù)自身擅長(zhǎng)的產(chǎn)品和區(qū)域，進(jìn)行資源重組，把優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)更集中化。

　　 嚴(yán)躍進(jìn)算了一筆賬，他表示，目前上海證大、東南亞深富公司以及龍湖地產(chǎn)共計(jì)以55.1億元接手了部分項(xiàng)目，而1號(hào)地當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格為121.41億元，可以說(shuō)中冶已經(jīng)拿回了該地塊超過(guò)1/3的投入。

　　 根據(jù)中國(guó)中冶相關(guān)公告，公司今年3月11日以29.7億元轉(zhuǎn)讓3筆資產(chǎn)，獲利2.64億元，5月30日以25.39億元轉(zhuǎn)讓上述項(xiàng)目，獲利0.82億元，即該公司已獲利3.46億元。