馬光遠(yuǎn)[微博]

　　在經(jīng)過多空雙方5個(gè)月的激烈交鋒之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)漸趨明朗：除了極個(gè)別人堅(jiān)持認(rèn)為今年房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲之外，市場(chǎng)對(duì)于當(dāng)下面臨的調(diào)整基本達(dá)成了共識(shí)。

　　這可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最危險(xiǎn)的時(shí)刻，而且，市場(chǎng)冷暖轉(zhuǎn)換之快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎人們的現(xiàn)象，在去年年底還沒有太多跡象預(yù)示今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來真正調(diào)整，在今年上半年價(jià)格和銷量的調(diào)整就不期而至。目前，無論是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，還是市場(chǎng)上關(guān)于一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息，都明白無誤地告訴我們：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了真正的嚴(yán)峻時(shí)刻。

　　以公認(rèn)的房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京為例。從前5個(gè)月新房的成交量同比去年暴跌了42%，二手房的成交量暴跌了57%。前5個(gè)月新房的成交差不多平均5500多套，這個(gè)成交量甚至低于2008年金融危機(jī)時(shí)的成交量，也低于房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的2011年。而二手房的成交量近幾個(gè)月都低于1萬(wàn)套，在二手房的交易量早已經(jīng)超過新房的情況下，一般認(rèn)為，低于1萬(wàn)套的交易意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)真正陷入了低迷。從價(jià)格來看，二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，溢價(jià)空間相對(duì)于去年已經(jīng)大為降低。從全國(guó)來看，前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)16.4%，創(chuàng)16個(gè)月以來新低；住宅新開工面積下降24.5%；住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%。一線房企的業(yè)績(jī)慘淡，萬(wàn)科、招商、金地、中海和保利等銷售業(yè)績(jī)同比持續(xù)下滑，降幅均超過10%。一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，稻草都能壓倒駱駝，市場(chǎng)對(duì)于青島“姐妹花”跑路，對(duì)于百?gòu)?qiáng)房企之一的光耀地產(chǎn)的破產(chǎn)極為敏感，對(duì)于綠城地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)極為狐疑。

　　5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市4月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也證明了市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來的事實(shí)：從前4個(gè)月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看：新房，1至4月環(huán)比上漲城市數(shù)分別為62、57、56個(gè)、44個(gè)；最高漲幅分別為1.2%，0.7%、0.6%、0.4%；同比上漲數(shù)雖然都是69個(gè)，但最高漲幅分別為20.9%，18.7%、15.5%、13.6%；二手房，1月到4月環(huán)比上漲的城市數(shù)分別為48、46、42、35個(gè)，同比上漲的城市3月份為68個(gè)，4月份為67個(gè)，漲幅分別為18.4%，15.9%、13.2%、12%�？梢哉f，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的趨勢(shì)非常明顯。更為有意思的是，一些多年來力挺房?jī)r(jià)上漲，并且在4月份還堅(jiān)持認(rèn)為杭州等城市出現(xiàn)的降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，甚至聲稱房?jī)r(jià)還會(huì)漲十年的人，很快轉(zhuǎn)了口風(fēng)，開始呼吁救市。

　　更為致命的是，和以往不同，這次房?jī)r(jià)的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場(chǎng)做出的自發(fā)反應(yīng)。其實(shí)，對(duì)于這種變化，如何認(rèn)真思考中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本邏輯，其實(shí)很好理解。首先，從過去十多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國(guó)努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)，一季度M2增速十多年來首次低于13%，筆者去年預(yù)計(jì)的常態(tài)性的“錢荒”事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)；第二，自2012年開始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長(zhǎng)，2013年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.7%，更多的是依靠房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正常增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng)。今年一季度經(jīng)濟(jì)增速7.4%，固定資產(chǎn)投資增速只有16.7%，都意味著，依靠房地產(chǎn)、依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式已經(jīng)走到了盡頭；第三，從供求邏輯看，中國(guó)住房需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的一年的數(shù)字看：房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，占全年GDP的比重超過15%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平，按照2013年房13億平的銷售面積，意味著未來五年，住房供應(yīng)出現(xiàn)過剩肯定會(huì)成為事實(shí)。而且，由于人民幣單邊升值的趨勢(shì)不再，一旦人民幣貶值，本來已經(jīng)很高的人民幣計(jì)價(jià)的住房會(huì)顯得“更貴”。

　　毫無疑問，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來。對(duì)于痛恨高房?jī)r(jià)的民眾而言，這種局面自然值得歡欣。然而，對(duì)于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤，甚至期盼房地產(chǎn)崩盤的觀點(diǎn)，筆者卻不敢茍同。2008年，歷史給了中國(guó)人刺破不健康的房地產(chǎn)泡沫的最好機(jī)會(huì)，我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L(zhǎng)而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，等于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)施“自殺式襲擊”，這種代價(jià)無疑是中國(guó)無法承受的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)依賴到何種程度？房地產(chǎn)投資占GDP15%以上，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在20%以上，土地收入占地方財(cái)政70%以上，房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬(wàn)億元的融資占中國(guó)全社會(huì)融資額70%以上，這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一旦出大問題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然崩潰，每個(gè)人都會(huì)成為中國(guó)高房?jī)r(jià)泡沫破滅的殉葬品。

　　中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房?jī)r(jià)一旦下跌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的日子也必將到頭，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。在這種情況下，一些人呼吁救市，呼吁下調(diào)存款準(zhǔn)備金，釋放流動(dòng)性。

　　對(duì)于目前救市的呼聲，以及包括杭州市在內(nèi)的一些地方政府做出的救市的舉措，市場(chǎng)反應(yīng)不一。筆者認(rèn)為，討論是否救市其實(shí)沒有任何意義。如果中國(guó)房地產(chǎn)的大幅下滑影響了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，甚至可能引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，毫無疑問應(yīng)該救市。但關(guān)鍵的問題是：第一，救市的觸發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是什么時(shí)候；第二，救市的有效舉措是什么？第三，救市對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來可能帶來什么負(fù)面效應(yīng)？如果不認(rèn)真回答這三個(gè)問題，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整，就貿(mào)然出手，除了繼續(xù)堆積可怕的泡沫之外，只能毀了我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)調(diào)整方面的極大努力。

　　首先，就救市的時(shí)機(jī)而言，筆者不認(rèn)為現(xiàn)在就應(yīng)該救市。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前最大的風(fēng)險(xiǎn)就是我們還沒有做好房?jī)r(jià)下跌的思想準(zhǔn)備，將房?jī)r(jià)的下調(diào)視為不正常。在一個(gè)正常的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的下調(diào)是常態(tài)，目前無論是一二線城市，還是三四線城市房?jī)r(jià)的下調(diào)，都很正常，并未出現(xiàn)大幅度跳水的案例，房地產(chǎn)的預(yù)期并未逆轉(zhuǎn)。其次，就救市的手段而言，一些城市試圖突破限購(gòu)令，而杭州悄然出臺(tái)了“限降令”。筆者認(rèn)為，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平衡，絕大多數(shù)城市的住房供應(yīng)已經(jīng)過剩的情況下，取消限購(gòu)，甚至通過行政手段人為限制房?jī)r(jià)下跌，不僅挽救不了房地產(chǎn)，而且很可能使一些資金鏈本來已經(jīng)很緊張的開發(fā)商心生幻想，喪失以價(jià)換量的時(shí)機(jī)，徹底走上絕路；第三，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面回調(diào)的關(guān)鍵是流動(dòng)性的緊張。而流動(dòng)性的緊張，既有我國(guó)貨幣政策自身的調(diào)整，同時(shí)，也和美國(guó)加快退出量寬政策有很大關(guān)系。早在去年9月份，筆者在《亞洲金融危機(jī)卷土重來》的文章中就判斷：“美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣，不僅影響中國(guó)的出口，不僅導(dǎo)致人民幣貶值的壓力，更可能給中國(guó)房地產(chǎn)泡沫以致命一擊。而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)越來越被高房?jī)r(jià)綁架的情況下，這種外在的沖擊無疑是致命的。”美國(guó)退出量寬，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的沖擊是不言而喻的，未來流動(dòng)性緊張會(huì)成為2014年的常態(tài)，這種緊張，不是靠下調(diào)存款準(zhǔn)備金可以解決的。

　　目前，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)面臨的復(fù)雜局面是前所未有的。政策應(yīng)對(duì)稍有不慎，都可能釀下大禍。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整以及可能引發(fā)的多重效應(yīng)，特別是地方債務(wù)違約的危機(jī)和相關(guān)企業(yè)的倒閉潮，政策層面應(yīng)該本著底線思維，未雨綢繆。但絕對(duì)不可以做的是：不要期待我們可以通過調(diào)控流動(dòng)性而挽救房地產(chǎn)，甚至幻想房地產(chǎn)仍然回到以前單邊上漲的局面，這是不可能，也是很危險(xiǎn)的。中國(guó)的貨幣政策已經(jīng)沒有太大的調(diào)整空間，即使存款準(zhǔn)備金下調(diào)，整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期都不會(huì)發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)。對(duì)于中國(guó)政府而言，未來的宏觀政策如何能夠立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，立足于結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革，并不受房地產(chǎn)的影響，這是擺在決策者面前必須攻克的課題。